임대차 2법 시행 4년 눈앞…"뇌관 터질라" 전세시장 술렁

주택 임대차 분쟁 3년6개월 새 4.1배↑
보증금 반환·계약 갱신·종료 문제가 80%
"분쟁 폭증 가능성…조정 기능 강화해야"

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 이번주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 평균 0.28% 오르면서 5년 10개월만에 최대폭 상승한 것으로 나타났다. '주간아파트가격동향'에 따르면 7월 셋째주(15일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승한 것으로 조사됐다. 송파구가 신천·잠실동 재건축? 대단지 위주로 가격이 오르며 한주새 0.62% 급등했다. 이번주 전국 아파트 매매가격은 0.05%, 전셋값은 0.06% 각각 상승을 기록했다. 사진은 19일 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 2024.07.19. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 이른바 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 7월 말 시행 4년째를 앞두고 있는 가운데, 집주인과 임차인 간 임대차 분쟁이 3년 동안 약 4배 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

특히 주택 분쟁조정 신청의 약 80%가 보증금(주택) 반환과 허위 갱신거절, 계약 갱신 및 종료 등의 문제인만큼 이달 말 '2+2년'의 기한이 지나면 임대인과 임차인의 갈등은 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

19일 국회 국토교통위원회 소속 윤종군 더불어민주당 의원실이 한국부동산원을 통해 받은 자료에 따르면 지난 2020년 11월부터 올해 6월까지 약 3년 반 동안 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 사건은 총 1987건(주택 1581건, 상가 406건)으로 집계됐다.

이중 처리가 완료된 건수는 총 1921건(주택 1527건, 상가 394건)이었으며, 아직 조정이 진행 중인 사건은 총 66건(주택 54건, 상가 12건)이었다.

위원회가 임대차분쟁 조정 신청을 받기 시작한 지난 2020년 11월 이후 신청 건수는 ▲2021년 255건 ▲2022년 538건 ▲2023년 787건 등 빠르게 늘고 있는 추세다.

특히 올 상반기에 접수된 신청 건수(395건)를 지난 2021년 같은 기간(105건)과 비교한 결과 임대차 분쟁은 3년 만에 약 3.8배 가까이 증가했다.

이 중에서도 주택 관련 임대차 분쟁은 2021년 상반기 78건에서 올해 320건으로 3년 만에 4.1배나 늘어났다.

[서울=뉴시스] 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 현황(2020년부터 2024년 6월 기준). 2024.07.19 (자료 제공=윤종군 더불어민주당 의원실) photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

또 주택 관련 임대차 분쟁을 접수 내용별로 보면 ▲보증금 또는 주택의 반환 585건 ▲손해배상 390건 ▲계약 갱신 및 종료 265건 등 계약 갱신 및 보증금 반환 문제가 전체(1581건)의 78% 가량을 차지하는 것으로 나타났다.

이는 각각 임대차계약기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려주지 않거나, 주택을 반환하지 않는 경우, 집주인의 허위 갱신거절 등에 따른 손해배상청구가 필요한 경우, 집주인의 갱신거절사유가 임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 사안인지 따져보는 경우 등으로 대부분 임대차 2법과 관련돼 있다.

지난 2020년 7월31일부터 도입된 '임대차 2법' 중 '계약갱신청구권(갱신권)'은 최초 2년 계약에서 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있는 임차인의 권리로, 이론적으로 해당 주택에 최소 4년간은 임대로 거주할 수 있다. 또 '전월세 상한제'는 계약 갱신 시 전월세 인상을 기존 임대료의 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 제한하는 법이다.

이에 업계에서는 전셋값을 시세만큼 올리지 못했던 임대인들이 이달 말 계약 만료 시기를 맞아 한꺼번에 올릴 수 있다는 불안이 제기되고 있다. 정치권과 전문가들 사이에서는 임대차분쟁조정위원회의 조정 기능을 더욱 강화해 앞으로 늘어날 임대차 분쟁을 체계적으로 관리해나가야 한다는 목소리가 나오고 있다.

윤종군 의원은 "보증금 미반환과 계약갱신관련 분쟁이 전체 조정사건의 약 80%를 차지하는 가운데, 최근 부동산 가격 상승추세와 더불어 임대차 2법 시행후 '2+2년'이 만료되는 시점까지 맞물려 부동산 시장 불안이 가중될 수 있다"며 "분쟁조정위원회의 조정 기능을 더욱 강화해 임대차 기간 보장, 계약갱신요구권 행사 등 임차인 권리 보호에 더욱 힘써야 한다고 강조 "고 말했다.

또 김세준 성신여대 법학부 교수는 지난달 서울 국회에서 열린 '임대차분쟁조정제도의 성과와 개선방안' 세미나에서 "조정 실무 간명화, 조정성립 이후 법률관계·강제집행 절차 명확성 등을 위해서 주택임대차분쟁조정위원회에서 성립된 조정에 대해서도 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하려는 고민이 필요하다"고 주장했다.

현재 주택임대차보호조정은 민사상 합의 효력만을 인정하고, 당사자가 특별히 강제집행을 승낙한 때에 집행력을 부여할 뿐 재판상 화해와 같은 효과는 없기에 조정의 효력이 다소 떨어진다는 취지다.

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