임차인 퇴거 후 원상복구 문제 해결하기 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
철거 및 복구 실전 가이드

상담 문의

“안녕하세요. 저는 마포구 상암동에서 부동산 임대업을 하는 김OO라고 합니다.
얼마 전 제 건물 지상 4층 임차인이 자신이 직접 설치한 가설건축물과 기타 물품들을 원상 복구하지 않은 채 퇴거했습니다.
그동안 제가 직접 건물을 관리할 수 없어 제 건물 인근 부동산중개사무소 사장님께 위탁하여 처리해달라고 했었는데, 이 부분을 미처 체크하지 못한 모양입니다.
부동산 사장님께 물어보니 이미 보증금을 반환했고, 퇴거 시에도 대리권을 갖고 있는 부동산 사장님과 소통했기 때문에 아무런 문제가 없다고 합니다.
직접 체크하지 않은 제 과실도 있다고 생각하기로 하고 철거 및 기타 공사를 제가 직접 마무리하려고 하는데요. 대략적인 비용과 절차가 궁금합니다.”

의뢰인이 제공한 현장 사진 / 제공=밸류업이노베이션

상황 분석 및 가이드

부동산 임대업을 하시는 분이라면 누구나 임차인이 퇴거 시 원상복구 의무를 이행하지 않는 상황을 한 번쯤 겪어보셨을 거라 생각됩니다. 이에 따라 발생하는 불편과 비용은 임대인에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 안타깝게도 의뢰인께서 우선 직접 철거 및 공사를 진행한다고 하시니 그에 맞는 기초 가이드를 제공해 드립니다.

제공해 주신 현장 사진과 건축물대장상의 면적을 기초로 확인을 해보면 크게 철거공사, 바닥 방수공사, 벽면 페인트공사가 필요해 보입니다.

1. 철거공사

옥상에 설치된 가설건축물의 철거는 전문 장비와 철거 인력의 협조가 필요합니다.
먼저, 현장 조사를 통해 철거할 건축물의 상태를 파악하고, 철거 방법과 절차를 계획합니다.
필요한 경우 철거에 대한 허가를 받거나 관할 당국에 신고하며, 작업 인원의 안전을 보장하기 위한 안전 계획을 수립하고 필요한 안전 장비를 준비합니다.
철거 준비 단계에서는 철거 중에 발생할 수 있는 파편이나 먼지로부터 주변 건물을 보호하기 위해 안전망이나 방진막을 설치하고, 철거 작업 중 사고를 방지하기 위해 전력과 수도를 차단합니다. 본격적인 철거 작업에서는 가설건축물을 구성하는 재료(예: 금속, 목재, 패널 등)를 분해하고 해체하며, 이 작업은 작업자들이 수작업으로 진행하거나 소형 장비를 사용할 수 있습니다.
철거 과정에서 발생하는 폐기물을 재활용할 수 있는 것과 불가능한 것으로 분류하고, 분류된 폐기물은 상차 작업을 통해 트럭에 적재하여 지정된 폐기물 처리장으로 운반합니다. 폐기물 처리장에서 적절하게 처리한 후, 철거가 완료된 후 현장을 청소하고 남아있는 잔해물이나 폐기물을 모두 제거하여 주변 환경을 정리합니다. 마지막으로, 철거 작업이 제대로 완료되었는지 최종 확인을 합니다.

특히 이 과정에서는 크레인, 트럭, 안전 장비 등 주요 장비와 철거 전문 인력의 협조가 필요하며, 철저한 계획과 안전 관리가 중요합니다.

Designer ai가 만든 이미지입니다

2. 바닥 방수공사

가설건축물 철거 후 바닥이 손상되거나 기존 방수층이 훼손되었을 가능성이 있으므로 옥상에 우레탄 방수 공사를 진행해야 합니다. 우레탄 방수공사는 하도, 중도, 상도 세 단계로 나뉘며, 각각의 단계는 방수층의 형성 및 보호를 위해 중요한 역할을 합니다.
하도 작업은 접착력을 높이고, 중도 작업은 주 방수층을 형성하며, 상도 작업은 방수층을 보호하고 내구성을 강화합니다. 단계마다 적절한 도포와 건조 시간을 준수하여 고품질의 방수층을 형성하는 것이 중요합니다.

3. 벽면 페인트 공사

철거 후 벽면이 손상되거나 기존 페인트가 벗겨진 경우, 벽면 페인트공사가 필요합니다.
철거 과정에서 벽면이 손상되거나 기존 페인트가 벗겨지면 벽체가 외부 요소에 노출됩니다. 이를 방치하면 벽체에 습기가 침투하여 균열이 발생하거나 기존 손상이 악화할 수 있습니다. 철거 후 벽면이 손상되거나 페인트가 벗겨지면 건물의 외관이 지저분해 보입니다.
이를 페인트 공사를 통해 정리하고 새롭게 도장함으로써 건물의 외관을 개선할 수 있습니다. 손상된 벽면을 즉시 보수하지 않으면, 장기적으로 더 큰 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
벽면 페인트 공사는 이러한 문제를 예방하고 유지 관리를 용이하게 합니다.

Designer ai가 만든 이미지입니다

이처럼, 옥상에 설치된 가설건축물의 철거공사, 바닥 방수공사, 벽면 페인트 공사 등의 후속 작업이 필요합니다. 철저한 계획과 안전 관리하에 철거 작업을 수행하고, 철거 후 손상된 부분을 적절히 보수함으로써 건물의 구조적 안전성과 미관을 유지하는 게 좋습니다.

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
김성환 건축TF Team(밸류업이노베이션 건축전문위원)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com
 
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터