“프리미엄 10억 붙었다” 솟구치는 서울 아파트값…입주·분양권 신고가 속출

1분기 전국 분양·입주권 거래, 전년比 15.4%↑
둔촌 주공 전용 84㎡ 입주권 22.9억 신고가 거래
동대문·성북구서도 신고가 잇달아
“취득세·양도세 기준 달라 매수 전 따져봐야”

11월 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창 진행 중인 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 모습 [사진 = 다음 로드뷰]

# 오는 11월 입주를 앞둔 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축 아파트) 전용 84㎡ 입주권은 지난 6월 26일 동일 주택형 역대 최고가인 22억9710만원에 손바뀜했다. 2022년 12월 일반분양 당시 최고 분양가가 13억2040만원이었던 것을 감안하면 10억원 가까운 웃돈(프리미엄)이 붙은 셈이다. 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’(장위4구역 재개발 아파트) 전용 84㎡ 입주권도 지난달 22일 12억1000만원에 매매거래되며 신고가를 썼다. 이 아파트의 동일 평형 최고 분양가 10억2350만원이었다. 이 단지는 내년 3월부터 입주에 들어간다.

최근 서울 아파트값 상승세에 힘입어 입주·분양권 몸값도 덩달아 치솟고 있다. 새 아파트를 찾는 수요가 늘고 있지만 매물이 많지 않은 데다가 높은 청약 경쟁률로 새 아파트를 분양받기 어려워지자 신고가 거래도 속출하고 있다.

19일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 국토교통부의 전국 아파트 분양권·입주권 거래량을 조사한 결과에 따르면, 지난 1분기 거래량은 1만1783건으로 작년 동기(1만205건)보다 15.4% 증가했다. 전 분기(9347건)와 비교해도 26% 늘었다.

국토부 실거래가 공개시스템을 보면 동대문구 ‘휘경자이 디센시아’(이문·휘경뉴타운 3구역 재개발 아파트) 전용 59㎡ 입주권과 중랑구 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’(중화1구역 재개발 아파트) 전용 59㎡ 분양권은 최근 같은 평형 최고 분양가 대비 각각 1억6300만원, 1억4175만원 오른 9억4000만원, 9억465만원에 팔렸다. 역대 최고 거래가다.

입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말한다. 입주권은 사업시행 인가를 거쳐 관리처분계획 인가 시점에 발생하며, 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 해당 정비 사업 조합원들에게만 주어진다. 관리처분 인가(재건축 아파트 등 정비 사업 시행 이후 건물과 대지에 대한 조합원 간 자산을 배분하는 절차)가 끝나면 입주권은 확정된다. 통상 관리처분 인가가 끝나면 입주민의 이주가 시작되고, 본격적인 공사가 시작된다.

분양권은 아파트 청약에 당첨되면 받는 입주 권리를 말한다. 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 사업주체인 건설사와 분양계약을 체결해 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 취득한다. 분양권은 입주권을 가진 조합원에게 우선 공급한다.

입주·분양권 매수 심리가 커진 원인은 최근 서울 아파트값 상승세와 무관치 않아 보인다. 한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.24% 올랐다. 2018년 9월 17일(0.26%) 이후 5년 10개월 만에 가장 큰 상승폭이다.

여기에 새로 공급되는 아파트 분양가도 천정부지로 치솟고 있어 이전에 공급된 아파트가 가격 경쟁력을 갖췄다고 판단하는 것으로 분석된다. 주택도시보증공사(HUG) 조사 결과 6월 말 기준 서울 민간 아파트 분양가격은 3.3㎡당 4190만4000원으로, 작년 동기 대비 약 31% 올랐다. 3.3㎡당 4000만원을 돌파한 것은 이번이 처음이다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “분양권은 분양 당시 청약 성적으로 어느 정도 수요가 검증됐거나 이미 공사가 상당 부분 완료돼 빠른 시일 내 입주 가능한 새 아파트를 찾는 분위기”라며 “전매제한이 대거 풀리면서 분양권 거래가 상대적으로 자유로워진 영향이 더해진 결과로 보인다”고 말했다.

당분간 새 아파트 공급이 감소할 거라는 예고도 분양권·입주권 거래 분위기에 한몫하고 있다. 주택 공급 주요 지표인 입주·인허가·착공 실적 등이 지난해 모두 감소했다. 지난해 서울 아파트 누적 인허가 물량은 2만5567가구로 전년보다 40.2%나 줄었다. 당장 입주 가능한 물량도 많지 않다. 올 한 해 서울에서 입주할 아파트는 1만1422가구(부동산R114)로 추산된다. 지난해 집들이를 한 3만2975가구의 3분의 1 수준에 그친다.

다만 업계 전문가들은 입주권·분양권을 무턱대고 샀다가는 낭패를 볼 수 있다고 입을 모은다. 둘 다 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라는 점에선 비슷하지만, 엄연히 다른 개념인 데다 취득세와 양도세 등이 다르기 때문이다.

정 대표는 “입주권의 경우 만약 정비사업 진행 과정에서 추가분담금이 더 나온다면 조합원 입주권보다 일반분양 가격이 더 저렴한 상황이 벌어질 수도 있으니 유의해야 한다”면서 “조합원 권리가액과 웃돈, 추가로 분담해야 하는 금액을 꼼꼼히 따져보고 입주권을 매입할지, 분양권을 매입할지, 청약에 도전할지 검토하는 것이 바람직하다”고 조언했다.