하반기 강남-서초-송파 ‘청약 대어’ 나온다[부동산 빨간펜]

분양가 상승에 청약시장 옥석가리기
잠실진주·청담삼익 등 하반기 청약
실거주 유예 고려해 자금조달 해야

공사비 상승으로 분양가가 가파르게 오르면서 청약시장 옥석 가리기도 심화되고 있습니다. 분양가가 급등하자 기존 매매 시장으로 눈을 돌리는 사람들도 나오지만, 입지가 좋고 분양가가 시세 대비 저렴한 분양 단지는 여전히 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게 인기입니다.

이번 주 부동산 빨간펜은 올 하반기(7∼12월)에 분양이 예정된 서울 주요 청약 단지에 대해 알아보겠습니다. 지난해 말만 해도 올해 상반기(1∼6월) 중 강남권 등 서울에서 ‘청약 대어’들이 줄줄이 나올 것으로 기대했는데요. 정작 분양에 나선 곳은 손에 꼽습니다. 하반기 청약이 기대되는 곳들을 살펴보면서 자금조달 계획 등을 미리 세워 보는 게 좋겠습니다. 9월부터 월 납입 인정액이 늘어나는 청약통장의 활용법도 같이 알아보겠습니다.

Q. 공사비 갈등으로 시끄러운 단지들은 언제 청약을 진행하나요?

“서울 주요 정비사업 현장이 조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 몸살을 앓고 있는데요. 최근 조합과 시공사가 가까스로 합의를 이룬 곳이 있어 소개합니다. 먼저 송파구 분양단지 중 가장 주목받는 잠실래미안아이파크(옛 잠실진주 아파트)가 이르면 9월 분양에 나설 수 있을 것으로 보입니다. 이 단지는 총 23개동, 2679채로 재건축되는 대단지입니다. 2021년 착공 당시만 해도 3.3㎡당 공사비가 666만 원이었습니다. 하지만 원자재 가격 상승과 금융 비용 증가로 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발이 3.3㎡당 공사비를 889만 원으로 올렸습니다. 조합과 시공사에 확인해보니 16일 조합이 증액에 합의하면서 일반분양 절차를 밟을 계획이라고 합니다.

지난달 공사비 갈등으로 공사가 중단됐던 강남구 청담르엘(옛 청담삼익 아파트)도 조합과 시공사가 접점을 찾았습니다. 조합과 시공사에 따르면 조합 측이 공사비 증액을 받아들여 일반분양을 진행한다고 합니다. 분양은 이르면 9월에 진행될 것으로 보입니다. 이 밖에 이달 중 서초구 래미안원펜타스가 분양에 나섭니다. 서초구 방배5구역을 재개발하는 디에이치방배와 방배삼익아파트를 재건축하는 아크로리츠카운티가 다음 달 입주자 모집공고가 나올 것으로 보입니다. 9월에는 공공분양에서 가장 인기가 높은 동작구 수방사를 비롯해 성북구 삼선5구역 롯데캐슬 등이 청약에 나섭니다.”

Q. 만약 청약에 당첨되면 바로 실거주해야 하나요?

“수도권 분양가 상한제가 적용된 아파트의 실거주 의무 기간은 2∼5년입니다. 현재 공공분양과 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에서 나오는 민간분양이 분양가상한제 적용을 받습니다. 실거주 의무를 폐지해야 한다는 목소리도 있었지만 지난해 국회에서 논의가 이뤄진 끝에 우선 3년간 유예하는 걸로 결론이 났습니다. 입주 때 바로 실거주하지 않고 3년 동안은 전월세를 놓을 수 있다는 의미입니다. 다만 3년 뒤에는 꼭 실거주를 해야 하니 자금 계획을 잘 세워야겠습니다.”

Q. 올 9월부터 청약통장 개편안이 시행되면서 월납입 인정액 한도가 10만 원에서 25만 원으로 늘어납니다. 부담이 되는데 어떻게 해야 할까요?

“민간 분양만 지원하겠다는 분들은 25만 원씩 넣지 않아도 됩니다. 민간분양은 ‘청약통장 납입액 규모’로 당첨자를 선정하지 않습니다. 민간 분양은 청약통장 가입 기간(12개월 이상), 지역별 예치금 기준을 충족하면 됩니다. 지역별 예치금은 전용면적 85㎡ 이하 기준으로 서울·부산 300만 원, 인천 외 광역시 250만 원, 그 밖 시군구 200만 원입니다. 예를 들어 서울이나 부산에서 나오는 전용 85㎡ 이하 민간 분양에 지원하고 싶다면 입주자 모집공고일 기준 청약통장에 300만 원이 있고, 가입한 지 12개월만 넘기만 하면 청약통장 요건은 충족한 겁니다.

공공분양 당첨을 노리는 분들이라면 얘기가 달라집니다. 공공분양 일반공급은 납입액 규모가 많은 순으로 당첨자를 선정합니다. 최근 경쟁률이 높았던 서울 주요 공공분양 일반공급 당첨자 커트라인을 살펴보죠. 서울주택도시공사(SH)가 올해 1월 15일부터 19일까지 마곡지구 16단지와 위례지구 A1-14블록에 대한 사전 예약을 진행한 결과 청약통장 당첨 하한선이 마곡 1760만∼2260만 원, 위례 1972만∼2510만 원으로 집계됐습니다. 2500만 원이면 매월 10만 원씩 20년 10개월을 부어야 가능한 금액입니다.

전문가들은 무작정 청약통장 납입액을 증액하거나 통장을 해지하기보다 중장기 목표를 세운 후 결정해야 한다고 조언합니다. 만약 2000만 원 내외의 청약통장을 가진 무주택자이고, 공공분양 청약 당첨을 노린다면 9월부터 납입액을 25만 원으로 올리는 걸 추천합니다. 마곡이나 위례 등 사례를 비춰 봤을 때 2000만 원 내외 청약통장을 가진 무주택자면 3기 신도시나 서울 주요 입지 공공분양에 당첨될 가능성이 있기 때문이죠. 당장은 납입액이 적지만 10∼15년 뒤 청약 당첨을 기대하는 분들도 마찬가지입니다. 박지민 월용청약연구소 대표는 당첨권 통장을 가진 사람이 기존대로 10만 원씩만 내면 25만 원씩 내는 사람들에게 따라잡힐 수 있으니 납입액을 늘려야 한다고 조언했습니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com