민간에선 "주택공급 골든타임…규제 원위치해야"

부동산개발협회장 "작년 업계 실적 40% 감소"
"2~3년 뒤 주택 공급절벽 예상"
다주택자·임대사업자 규제 풀어야

"다주택자 규제, 임대사업자 혜택 축소 등이 원위치되지 않으면 비아파트 공급을 늘리기 어렵다."

김승배 한국부동산개발협회장이 비아파트 공급 부족을 지적하며 규제 완화 필요성을 강조했다. 금리 및 공사비 상승 등으로 인허가·준공·착공이 모두 감소한 가운데 비아파트 위축이 두드러지고 있다는 진단에서다. 

특히 비아파트는 임대차 시장에서도 중요 역할을 하고 있는 만큼 공급이 지속돼야 한다고 봤다. 아울러 공급 환경을 개선하기 위해선 본PF(프로젝트파이낸싱) 정상화를 신속히 추진해야 한다고 촉구했다. 

김승배 한국부동산개발협회장이 18일 오찬간담회를 열고 '주택·부동산시장과 개발업계 정상화를 위한 단·중장기 방안'에 대해 설명하고 있다./사진=채신화 기자

"2026~2027년 역대급 공급절벽 올 것"

김승배 회장은 18일 세종 한 식당에서 연 간담회에서 "골든타임(생사를 결정짓는 최소한의 시간)이 지나가는 것 같다"며 "부동산 시장도 골든 타임이 있다. 가을에 수확하려면 봄엔 씨를 뿌려야 한다"며 규제 완화를 촉구했다.

그는 "국민들이 선호하는 아파트는 사업 기간이 최소 5년 정도 필요하기 때문에 지금 열심히 해도 3년 내 결과를 얻기 어렵다"며 "아파트보다 사업 기간이 짧고 주거 사다리를 형성하는 소형 비아파트, 오피스텔을 공급해야 한다"고 밝혔다.

한국부동산개발협회가 인용한 국토교통부 자료에 따르면 올해 5월 누적 주택 인허가는 전국 12만6000가구, 수도권 5만1000가구, 서울 1만1000가구다. 이는 전년 동기 대비 각각 24.1%, 21.8%, 35.6% 각각 감소한 것이다. 협회 측은 "브릿지·PF 지연, 시공사 수주 지양으로 최근 10년 내 최저 수준"이라며 "신규주택 품귀현상이 우려된다"고 했다. 

착공도 2023년에 이어 최근 10년 내 가장 낮은 수준이다. 올 5월 누적 주택 착공은 전국 10만7000가구, 수도권 6만3000가구, 서울 1만2000가구로 집계됐다. 협회는 이로 인한 2~3년 뒤인 2026~2027년 입주 물량 급감에 따른 주택시장 불안 우려를 제기했다. 

준공 역시 5월 누적 기준 전국 18만4000가구, 수도권 7만7000가구, 서울 1만5000가구를 기록했다. 2022년부터 착공 물량이 큰 폭으로 줄어 2025년부터 준공 물량이 대폭 감소할 것으로 협회는 내다봤다.

부동산 경기 △선행지표(인허가) △동행지표(착공) △후행지표(준공)가 동시에 꺾인 셈이다. 높은 토지 가격, 단기에 급등한 공사비 및 이자 비용 등이 영향을 미친 것으로 분석됐다. 

이에 협회는 '역대급 공급 절벽'을 우려했다. 협회 관계자는 "공급가격의 하방경직성 심각, 공급 및 수요 감소의 악순환 속에 2~3년 후 주거 불안정 심화는 이미 결정된 미래"라고 말했다. 

비아파트 공급은 더 심각하다. 서울만 봤을 때 올해 5월 누적 비아파트 인허가는 1000가구, 착공은 2000가구, 준공은 3000가구에 불과하다. 수도권 오피스텔의 경우 올 5월 누적 1만5000실로 전년 동월(2만1000실) 대비 28.6% 감소했다. 

최근 10년간 서울 아파트 인허가, 착공, 준공 실적(윗줄). 최근 10년간 서울 비아파트 인허가, 착공, 준공 실적(아랫줄)/자료=한국부동산협회 제공

"다주택자·임대사업자 규제 완화 필요"

협회는 '주택·부동산시장과 개발업계 정상화를 위한 단·중장기 방안'도 함께 제시했다. 우선 단기 정책으로는 본 PF 정상화를 꼽았다. 정상 사업장의 자금 조달을 통해 빠른 착공 등이 될 수 있게 해야 한다는 것이다. 

협회 측은 "현재 시장 상황에서 공급 환경을 개선하기 위해 최우선으로 할 수 있는 건 속도감 있는 본 PF 정상화"라며 "정상 사업장의 원활한 자금 조달을 통해 이미 인허가를 받은 사업이나 준비된 사업장은 사업이 진행될 수 있도록 해야 한다"고 했다. 

규제 완화 필요성도 주장했다. 향후 공급 단절로 인해 예상되는 임대차 시장 불안정을 조금이라도 안정화하려면 도심 내 전월세 시장 안정에 기여하고 있는 비아파트 공급이 지속돼야 한다는 이유에서다. 

김 회장은 "전월세가 우상향이지만 잡을 방법이 마땅치 않다"며 "지방 아파트 미분양, 수도권 비아파트 공급 부족 두 가지 큰 과제가 조속히 해결돼야 한다"고 짚었다. 

이를 위해 비아파트·준주택을 주택 수에서 제외할 수 있도록 대상 주택 적용 기한 및 가격 범위를 완화해야 한다고 주장했다. 앞서 정부는 '1.10대책'을 통해 소형 주택의 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외토록 했다. 

그러나 정책 발표 후 2년 내 준공(신축) 또는 구입·임대 주택 등록(구축) 해야 하는 등 조건이 많아 수요 회복에 한계가 있다고 지적했다.

다주택자 세제 완화도 요구했다. 취득세 중과조항 폐지 및 양도세 중과 규정을 2020년 개정 이전 수준으로 되돌려야 한다는 주장이다. 등록임대사업자는 규제지역 관계없이 종부세 합산배제 및 양도세 중과 배제를 적용해야 한다고 했다. 

중장기적으론 부동산 개발업계 선진화가 필요하다고 봤다. 외부 환경의 영향을 많이 받는 업계 특성상 어려운 환경 속에서도 지속 가능성을 확보하기 위해선 질적 성장과 양적 성장이 함께 이뤄질 필요가 있어서다. 

협회는 부동산개발업 선진화 방안으로는 △실적확인·전문인력경력관리제 도입 △사업참여 기회 확대 △에쿼티 금융시스템 도입 등 다양한 자금조달 경로와 사업 기반 마련 등을 제시했다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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