집값 상승세 초기 … GTX-A·신안산선 역세권이 빛난다 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

지하철 노선 하나 개통될 때
주변 아파트값 최대 23% 올라
GTX-A 올해 말 개통 예정
파주·고양·서울 연신내 호재
내년 개통 신안산선도 주목
안산·구로 등 상승 기대할만

이달 서울 아파트 가격이 가파르게 오르고 있다. 올해 4월 강남권에서 시작된 아파트 가격이 마·용·성·광·동·여·목(마포, 용산, 성동, 광진, 동작, 여의도, 목동)을 넘어 금·관·구(금천, 관악, 구로)를 찍고 노·도·강(노원, 도봉, 강북)마저 들썩이고 있다. 수·용·성·화·평(수원, 용인, 성남, 화성, 평택시)을 비롯한 경기 남부와 인천 지역도 집값 상승세가 뚜렷하다. 한마디로 주택시장 움직임이 예사롭지 않다.

왜 그럴까. 거래량이 증가하고 전셋값이 오르고 분양가가 오르면 매매가격도 덩달아 오른다는 게 시장법칙이다. 한국부동산원 자료는 이를 잘 뒷받침한다. 6월 주택거래량은 6000건을 넘은 것으로 나타났다. 지난해 서울 아파트 거래량이 한 달 평균 3000건 수준이었음을 감안하면 두 배 많은 거래가 이뤄졌다. 아파트 매물도 한 달 새 4.1%나 줄었다.

서울 아파트 전셋값도 고공행진 중이다. 지난해 5월부터 60주(1년2개월)째 상승 곡선을 그리고 있다. 전셋값이 상승하면 월세와 집값 상승으로 이어지게 진다. 이번 전셋값 상승 배경은 복합적이다. 전세사기 피해로 인해 빌라·다가구주택 기피가 심해지면서 전세 수요가 아파트로 몰리고 있다.

서울 아파트 공급물량 감소도 시장 불안 요인이다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만8308가구로, 지난해 2만4828가구의 74%에 불과하다. 국토연구원이 발표한 최근 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서에 따르면 지난해 전국 주택 착공 물량이 연평균 대비 47.3%에 그쳤다. 특히 서울은 32.7% 수준에 불과하다.

그렇다면 작금의 집값 상승 현상은 일시적일까, 추세적일까. 거래량, 전셋값, 분양가 외에도 집값 상승을 견인하는 요인은 다양하다. 금리, 수급, 정책, 실물경기, 심리, 해외 부동산 동향 등 5~6가지가 주된 영향 요인으로 꼽힌다. 최근 부동산 시장에 절대적 영향력을 끼치는 금리 변수는 압도적이다. 금리의 3종 세트인 시장금리, 정책금리, 기준금리가 일제히 인하되거나 인하를 예고하고 있다. 여기다 실물경기 경제성장률 호전과 수급의 불일치, 현 정부의 정책 변화, 30·40대 젊은 층의 주택에 대한 선호도 증가 등이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이다.

실례로 올해 상반기 서울 9억원 초과 아파트 거래 비중이 전체의 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 거래 2만3328건 중 53.1%(1만2396건)가 9억원 초과 거래 건으로 집계됐다. 이는 통계가 집계된 2006년 이래로 가장 높은 수치다. 이러한 집값 상승세가 서울을 넘어 경기, 인천 등 수도권으로 확산하는 모양새는 과거 경험상으로 볼 때 시차를 두고 전국적으로 번질 공산이 크다.

마지막으로 실수요자의 내 집 마련 전략이다. 누구나 살고 싶어 하는 강남권, 용산, 여의도, 목동 아파트는 지금 추격 매수가 부담스러운 게 사실이다. 최근 개별 집값에 직접적이고 가장 큰 영향력을 끼치는 직주근접성 그리고 대중 교통망을 고려하면 올해와 내년에 각각 개통 예정인 광역급행철도(GTX)-A와 신안산선의 신설 역세권 아파트를 주목할 만하다. 지하철 노선이 하나 개통되면 1년 새 아파트 가격이 입지에 따라 15~23% 상승했다는 연구 결과도 있다. 올해 말 개통 예정인 GTX-A 노선은 파주~고양~연신내~서울역으로 연결된다. 파주 운정역, 고양 대곡·킨텍스역, 서울 연신내역 인근 아파트(표1)는 미래 가치 대비 저평가 상태로 보인다.

신안산선은 화성~안산~시흥~광명~안양~서울 총 44.7㎞(19개 정거장)를 연결하는 사업으로 내년 말 개통 예정이나 실제 개통은 조금 더 연기될 가능성이 높다. 역이 통과하는 안산, 구로, 시흥, 동작, 영등포 신설 역세권 아파트(표2)는 GTX 개통 효과에 버금가는 교통망 개선과 더불어 자산가치 상승 압력을 기대할 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]