서울시 “모아타운 투기 근절”… 7월 말 공모 종료 후 주민제안 방식 전환

모아타운 자치구 수시 공모 올해 7월 말 조기 종료
모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획 마련

서울에서 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 추진하는 소규모정비사업인 ‘모아타운’ 자치구 공모가 오는 7월 말 조기 종료된다. 서울시는 앞으로 모아타운을 주민 제안 방식으로 전환해 사업을 이어갈 계획이다.

2023년 7월 31일 오후 서울 강북구 번동 모아타운 1호 시범구역에 저층 주택이 빼곡하게 들어서 있다. /뉴스1

시는 모아타운을 둘러싼 주민 갈등 및 기획부동산 투기사례가 발생하면서 구체적인 실행계획과 지원방안이 담긴 ‘모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획’을 마련하겠다고 18일 밝혔다.

이는 시가 지난 3월 발표한 모아주택‧모아타운 갈등 방지대책 후속조치다. ▴자치구 공모 조기 종료 ▴원주민 보호를 위한 주민제안 동의기준 강화 ▴갈등 코디네이터 파견‧갈등 모니터링 강화 ▴세입자 갈등조정 협의체 운영기준 마련 ▴기획부동산 투기거래 사도 구역 제외 ▴분기별 사도 투기 현황 모니터링 및 법령 위반사항 조치 등을 담고 있다. 이번 계획은 오는 19일부터 즉시 적용할 예정이다.

◇ 단계별 주민갈등대책 마련… 주민제안 강화, 갈등 코디파견

모아타운 자치구 공모는 올해 7월 31일 조기 종료한다. 당초 2022년 3월부터 2025년 6월까지 시행 예정이었지만, 현재까지 97곳이 모아타운 대상지로 선정돼 목표로 한 100곳이 충분히 가능해졌다는 게 서울시 관계자의 설명이다. 공모를 신청할 때 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주요 요인으로 작용한다는 조사 결과에 따라 조기 종료하기로 했다.

다만 현재까지 공모 준비 상황 등을 고려해 오는 31일까지 자치구로 접수한 것까지 인정할 예정이다. 기존 선정위원회 심의 안건으로 상정해 보류한 대상지는 요청시 대상지 적정 여부 심의를 통해 대상지로 추가로 선정할 예정이다. 이후 자치구 공모를 준비하는 지역은 주민제안 방식으로 전환해 주민이 직접 모아타운 관리계획 수립을 추진할 수 있도록 한다.

원주민의 참여율을 높이고 투기세력 주도 추진 차단을 위해 모아타운 주민제안 동의 요건 강화 및 검토기준을 새롭게 마련했다. 관리계획 수립 전, 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 토지등소유자 수의 50%이상 동의에서 주민제안 조례 기준인 토지등소유자 60% 및 토지면적 2분의 1 이상으로 일원화한다. 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 시 자문요청 접수일 또는 구 접수일(주민요청 시)로 앞당겨 지정할 예정이다.

모아타운 주민제안 적정범위 자문 시 세부 검토 기준을 마련해 부적합하다고 판단한 지역은 추진을 불허할 예정이다. 구체적인 검토 기준은 ▴동의자 중 노후‧불량 건축물 소유자의 동의가 3분의 2 미만 ▴2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상 ▴ 반대 동의율이 토지등소유자의 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상 ▴부동산 이상거래 등으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느 하나에 해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다.

이를 통해 다수의 외지인이 신축 다세대 건축물 등을 매수 후 모아타운 관리계획 수립을 추진해 원주민과 갈등을 초래하는 문제를 해소할 수 있을 것으로 서울시는 보고 있다.

◇ 모아타운 투기대책 마련… 대상지 선정 제외, 사업구역 제외

지난 3월 적발한 모아타운 사도 지분 쪼개기 투기행위에 대해 전수 조사한 결과 모아타운 9곳 14개 필지가 대상지 선정 후 기획부동산 거래를 통해 지분 쪼개기가 나타났다.

기획부동산에 의해 1차로 지분거래가 이루어진 297건을 정밀 전수조사했다. 계약일, 거래금액 등 허위신고 행위에 대해 과태료를 부과하고 특수관계인 간 편법 증여, 차입금 거래 등 세금 탈루로 추정되는 건은 국세청에 통보 조치했다. 사도 지분거래를 중개하면서 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해서는 수사 의뢰했다.

이처럼 기획부동산이 모아타운을 빌미로 사도를 매수해 단기간에 다수인에게 지분공유 형태로 매도한 비정상적인 투기행위를 차단하고, 이에 현혹당해 매수한 투기 세력에 대해서도 개발이익이 실현되지 못하도록 빈틈없는 대책을 마련했다.

모아타운 대상지 선정 또는 주민제안시, 사도에 대해 부동산실거래내역을 조사해 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기를 적발한 경우 우선적으로 선정에서 제외할 예정이다.

모아타운 관리계획 수립지역 중 기획부동산을 통한 사도 지분 쪼개기가 적발되는 필지는 모아주택 사업시행구역에서 제외하여 현금청산 등에 따른 개발이익이 발생되지 않도록 기존 도로로 남길 예정이다.

모아타운 내 사도 지분공유 투기행위에 대해 분기별로 전수조사해 부정당한 거래 등 관련 법령 위반 시 예외없이 강력히 처벌할 계획이다.

재개발은 정비구역이 지정될 경우 사업시행구역으로 확정되는 반면. 모아타운은 관리계획 수립 이후 사업가능구역별로 조합설립인가를 받아야 사업시행구역으로 확정된다. 조합설립 전까지는 사업시행 여부가 불투명하므로 모아타운을 미끼로 투자를 권유하는 사도를 매입하는 경우 투자손실의 우려가 있으므로 각별한 주의가 필요하다고 서울시 관계자는 강조했다.

이번 갈등방지 대책은 오는 19일 이후 즉시 적용한다. 다만 권리산정기준일의 경우 기 고시된 대상지는 제외하고 향후 모아타운 주민제안 상정안건부터 적용할 예정이다.

◇ 올해 5차 모아타운 대상지 선정… 관악‧광진‧강북구 총 3곳 조건부 선정

시는 지난 12일 제5차 모아타운 대상지 선정위원회를 열고 공모 신청한 10곳 중 관악구 난곡동, 광진구 자양1동, 강북구 수유동 3곳을 모아타운 대상지로 선정했다.

이번에 선정된 3곳은 모아타운 대상지 내 노후한 단독주택‧다가구주택이 밀집해 기반시설이 열악하나 사업추진을 위한 동의율이 50% 내외로 사업추진을 위한 주민동의율이 높은 지역이다.

이 외 7곳은 지역여건을 고려할 때 모아주택 추진 부적정하거나 사업실현성 미비 등으로 사유로 미선정 또는 보류했다.

시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번 5차 대상지 선정위원회 대상지에 대해 시 접수일 또는 구 접수일을 기준으로 권리산정기준일을 지정‧고시했다.

한병용 서울시 주택실장은 “그동안 모아주택‧모아타운이 많은 관심과 호응을 받고 있는데 일부 투기 세력이 유입되면서 주민 갈등을 초래하는 사례가 발생하고 있다”며 “모아타운이 투기의 온상이 되지 않도록 강력히 대응해 모아주택·모아타운 정책을 원활히 진행할 수 있도록 지원을 강화할 계획”이라고 말했다.

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