전국 미분양주택, ‘관심’ 빨간불 켜졌다… “지방-서울 정책 달라야”

미분양 6만4000가구면 ‘관심’… 현재 6만3800호 수준
규제완화 등 수요 지원 필요한 단계지만 서울 시장은 ‘활활’
“지방 다주택자 규제만이라도 풀어달라” 유동성 공급 필요성도

서울 아파트 1순위 청약 경쟁률이 평균 100대1로 치솟고 있지만 지방은 여전히 미분양에 허덕이고 있다.

17일 국토교통부 5월 주택통계에 따르면 5월말 기준 전국의 미분양 주택은 7만2129가구였다. 수도권은 1만4761가구, 지방은 5만7368가구로 지방 미분양 물량이 압도적으로 많다. 미분양 주택은 올해 1월 6만3755호를 시작으로 매달 늘어나는 추세다. 준공 후 미분양 주택도 수도권이 2424가구, 지방이 1만806가구 수준이다.

대구 도심 아파트 전경. /뉴스1

미분양 주택수가 7만 가구를 넘어가면서 시장에서는 정부의 개입이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 국토연구원은 ‘미분양 주택 위기 단계별 정책 대응 방향’ 보고서에서 전국 기준 미분양 주택이 6만4000가구를 넘어서면 ‘관심’ 단계에 진입한다고 말한 바 있다. 이 단계에서는 기존 수요자 지원책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접 지원을 병행한 정책이 추진돼야 한다는 것이다. 무주택 실수요자의 주택 구입 부담을 줄이도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하고 장기·저리의 주택구입자금 대출 지원을 강화해야 한다는 의견을 냈다.

황관석 국토연구원 주택·부동산연구본부 부연구위원은 “전국 미분양 주택은 아직 관리가 가능한 수준이지만 향후 경기 침체 여부에 따라 늘어날 수 있어 건설사 자구책 마련을 전제로 위기 단계별 선제적 대응이 필요하다”고 말했다.

그러나 정부가 적극적으로 규제 완화와 대출 지원에 나서지 못하는 데에는 이유가 있다. 서울 등 수도권에서는 상급지 중심으로 아파트 가격이 오르면서 가격 상승에 대한 기대 심리가 확대되고 있기 때문이다. 한국부동산원이 발표한 ‘6월 전국주택가격동향 조사’에 따르면 전국 주택 매매가격 지수는 전달보다 0.04% 상승했다. 월간 동향에서 전국 주택가격이 상승한 것은 지난해 11월(0.04%) 이후 7개월 만이다. 하지만 지방은 전월 대비 0.10% 하락했다. 올 상반기 누적 하락률은 -0.62%에 달했다.

서울에서는 미분양으로 고전하던 단지들의 무순위 청약도 연이어 완판되고 있다. 서울 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’ 8차 무순위 청약은 14가구 모집에 1208건이 접수되면서 경쟁률 86대1을 기록했다. 올해 3월 준공된 이 단지는 전체 771가구 중 197가구가 미분양으로 남았었다. 경기도 광명시 ‘트리우스 광명’도 작년 10월 분양 이후 최근 105가구의 미분양 물량을 모두 소진하면서 9개월 만에 완판에 성공했다.

지방의 미분양 단지들은 소규모 도시, 공급이 많은 지역, 고분양가 단지를 위주로 늘어나고 있다. 최근 11년만에 미분양 최대치를 기록한 부산은 인근 대비 고분양가로 책정된 하이엔드 브랜드 단지를 중심으로 미분양이 대거 발생하고 있다. 미분양 물량이 한달 새 두배가 늘어난 대전 역시 고분양가로 인해 수요자들에게 외면받고 있다는 분석이다. 여전히 많은 공급량 때문에 전국에서 가장 많은 미분양 주택 수를 기록하고 있는 대구는 최근 지자체 자원에서 공급물량을 제한하겠다고 나섰다.

이처럼 양극화가 심각해지다보니 일각에서는 서울과 지방의 부동산 정책을 달리 펴야하는 것 아니냐는 의견도 나오고 있다. 특히 지방 건설사들 사이에서는 다주택자 규제 완화를 통해 일단 지방에서의 최소한의 수요를 끌어 올려야한다는 목소리가 나온다.

한 건설업계 관계자는 “지방 미분양 아파트를 정부가 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)같은 대책보다 지방 건설사들의 유동성을 풀어주는 정책이 먼저”라며 “지방에서 아파트 3채를 가지고 있어도 서울 한 채를 가지고 있는 것만큼의 가격도 안되는데, 다주택자 규제를 지방 아파트에도 모두 적용하니 수요가 살아나기가 힘들다”고 호소했다.

황 부연구위원 역시 “급격한 금리 인상과 재고 주택 가격 대비 높은 분양가로 미분양 주택이 증가한 사업장에는 금리가 안정화할 때까지 시행사·시공사의 자구책을 전제로 유동성을 공급해야 한다”고 설명했다.

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