[S리포트] 아파트는 녹색, 분양가는 난색

[분양가 뇌관 '탄소중립 딜레마'②] 공사 난이도 높아져 공사비 증가→ 고분양가 촉발

[편집자주] 사회 각 분야에 확산된 '친환경·탄소중립·신재생에너지' 등 미래 지향적 전략이 우리 일상과 가장 밀접한 '집'에도 적용된다. 정부의 '제로에너지 건축물 인증 의무화' 정책에 따라 각 건설업체는 이에 선제 대비하는 것은 물론 탄소중립 등에 기여하기 위해 공동주택의 에너지 소요량을 최소화하고 신재생에너지 생산을 극대화하기 위한 노력도 지속한다. 다만 각 건설업체의 이 같은 노력은 결국 막대한 금전적 투자가 수반돼야 한다. 미래를 대비한 필수불가결한 요소임에도 '분양가 상승'은 막을 수 없을 전망이다. 미래 세대를 위한 정책이 다시 고분양가 뇌관으로 작용해 소비자 부담이 되는 딜레마에 빠진 형국이다.

정부 차원의 탄소 중립 시나리오에 속도가 붙어 건설업계에도 변화의 바람이 불지만 또 다른 고분양가의 뇌관이 될 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. /사진=이미지투데이

아파트 분양가가 수년째 지속해서 오르며 실수요자의 부담이 가중되는 가운데 내년 6월 '민간아파트 제로에너지 건축물 인증 의무화'가 시행되면 이 같은 공사비 등 비용은 더욱 늘어날 전망이다.

탄소중립 실현을 위한 정부의 까다로운 가이드라인을 맞추기 위해 각 건설업체도 아파트 시공에 기존보다 더 공을 들여야 하는 상황이다. 지구 환경을 살리기 위한 '녹색 아파트' 건설이 '고분양가' 리스크로 이어질 전망이다.

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'억' 소리 나는 분양가… 3.3㎡당 2597만원

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최근 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 지난 5월 기준 수도권 민간아파트 분양가는 지난해 같은 기간보다 16.61%(370만원) 오른 3.3㎡당 2597만원을 기록했다.

최근 3년(2022~2024년) 동안 분양가 오름폭은 매년 가파른 상승 곡선을 그렸다. 2022년 5월에는 전년 대비 3.94% 올랐지만 지난해 5월에는 1년 만에 10.76% 뛰었고 올해는 다시 16.61% 오르면서 매년 5%포인트 이상 상승폭이 확대됐다.

같은 기간 지방 5대 광역시와 세종시의 분양가는 3.3㎡당 평균 1997만2000원으로 전년(1710만4000원) 대비 16.78% 올랐다. 전국 평균(13.98%)과 수도권 평균(16.61%)의 상승률을 뛰어넘는 수치다.

면적별로 보면 ▲60㎡ 이하 3852만원(전년 대비 21.6%↑) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하 3643만원(전년 대비 22.5%↑) ▲85㎡ 초과~102 이하 4115만원(전년 대비 45.3%↑) ▲102㎡ 초과 4501만원(전년 대비 25.7%↑)으로 집계됐다.

분양가 상승의 주요 요인은 '공사비 상승'이다. 글로벌 공급망 불안이 계속되면서 원자재 가격이 천정부지로 치솟은 탓이다.

올해 1분기(1~3월) 기준 각 건설업체별 사업보고서에 따르면 10대 건설의 평균 레미콘 매입 단가는 ㎥당 9만2496원으로 조사돼 지난해 말 이후 6.70% 올랐다.

공사비 상승이 전면에 부각됐지만 토지비 상승 부담도 건설업체에 적잖은 부담으로 작용했다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 5월까지 월별 땅값 상승률은 평균 0.66%로 지난해 같은 기간(0.05%)보다 0.61%포인트 상승했다. 올해 수도권은 이보다 높은 0.85% 상승률을 보였고 지난해와 비교하면 0.79%포인트 올랐다.

/그래픽=강지호 기자

공사비와 함께 토지비 상승도 분양가에 영향을 미쳤다. HUG가 발표한 분양가의 대지비 비율을 보면 지난 5월 기준 수도권 분양 단지들의 대지비는 38%에 달했다. 분양가가 6억원이면 2억2800만원은 땅값이라는 의미다.

업계는 올 하반기(7~12월)에도 분양가 상승세가 계속될 것이란 시각이다. 분양가 폭등을 촉발시킨 공사비 안정화가 요원한 상황에서 고금리·고물가 현상도 이어지고 있어서다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 12차례 동결한 지난 11일 금리 인하 검토를 예고했지만 내년 6월부터 민간 아파트 '제로에너지 건축물 인증' 의무화가 시행되면 고분양가 우려는 한층 심화될 전망이다.

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분양가 폭등에 다양한 정부 지원 절실

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건설업계는 공동주택의 스마트 기술 경쟁에 돌입해 이른바 '똑똑한 아파트'를 선보이고 있다. 이를 위해 ▲인공지능(AI) ▲사물인터넷(IoT) 등을 적용하며 차별화에 나섰다.

첨단 기술의 발전도 분양가 상승과 직결된다. 여기에 친환경 건축물 설계의 의무화로 시공비가 다시 상승하며 분양가 상승으로 이어질 것이란 전망이다.

내년 6월부터 시행되는 '민간아파트 제로에너지 건축물 인증 의무화'는 정부의 '2050 탄소중립 시나리오' 일환으로 건축물 탄소배출 감축에 초점이 맞춰졌다. 2050년 신축 건물 제로에너지 100% 1등급, 기존 건축물 그린리모델링 100% 달성을 목표로 프로젝트가 추진된다.

당초 정부는 올해 신규 사업계획 승인 신청부터 민간아파트 제로에너지 5등급 건축을 계획했다가 철회했다. 건설경기 불황의 장기화로 업계의 원가 상승 리스크가 커지면서 인증 의무화 시점을 내년으로 연기했다.

정부 차원의 탄소 중립 시나리오에 속도가 붙으며 관련 시장도 폭발적인 성장이 기대되지만 분양가 상승도 피할 수 없을 전망이다. /그래픽=강지호 기자

한국건설산업연구원(건산연)에 따르면 민간건축물 제로에너지건축과 그린리모델링 활성화는 건물 탄소중립의 핵심 사항으로 국내 건축물 가운데 민간 비중은 97% 수준이다.

2022년 전국 건축물은 735만4000여동, 연면적 41억3000㎡로 이 가운데 민간 건축물은 712만3000여동이다. 이는 전체의 96.9%를 차지하며 연면적으로 94.3%다. 사실상 국내 민간 건축물 대부분이 적용 대상이다.

국토교통부는 제로에너지건축과 그린리모델링 활성화 등에 따라 가구당 약 130만원(전용면적 84㎡ 기준)의 건축 비용이 늘어날 것으로 전망했다.

업계는 가구당 최소 293만원이 증가할 것으로 예측해 국토부 예상과 두 배 이상 차이를 보였다. 대한건축학회는 제로에너지건축물 5등급 기준 공사비가 기존 대비 최대 35% 뛸 것으로 추산했다.

박용석 건산연 선임연구위원은 "제로에너지건축물 1등급 인증을 위해 기존 공사비의 약 두 배에 달하는 공사비 투입이 필요한 상황"이라고 진단했다. 이어 "현재 수준의 인센티브로는 민간 건축물을 포함해 모든 신축 건축물을 제로에너지건축물 1등급으로 건설하기가 쉽지 않아 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택 등 지원을 해야 한다"고 강조했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr