3년전 ‘패닉바잉’ 재현되나… 전문가 10인의 조언

전문가 대부분 “투자 적기… 다만 상환여력 따져봐야”
공급부족·원자잿값 상승·금리인하, 집값 상승 요인
“전세시장도 불안…매수시 정책자금 우선 활용해야”
“DSR 체계 속 내 집 마련, 패닉바잉 불가해” 의견도

최근 서울 아파트를 중심으로 대세 상승 조짐이 보이면서 ‘패닉바잉’(Panic Buying) 움직임이 나타나고 있다. 집값이 오를 것이라는 불안감에 과도한 부채를 끼고 내 집 마련에 뛰어드는 수요가 늘고 있는 것이다. 전문가들은 지금이 아파트 매수의 적당한 시기라고 인정하면서도, 본인의 대출 상환여력을 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다고 조언했다. 일부 전문가들은 이미 가격 회복세가 완연한 만큼 당장 쫒기듯 매수에 나설 필요는 없다고 봤다.

18일 조선비즈가 부동산 전문가 10인을 설문조사한 결과에 따르면 최근 서울 아파트를 중심으로 한 매수세가 ‘패닝바잉’ 장세로 흐르는 것을 경계했다. 2026년까지 공급부족이 예고된 만큼 집값 상승 가능성은 높게 봤다. 하지만 ‘지금이 아니면 안 된다’는 마음으로 무리하게 집을 살 필요는 없다는 게 대세적인 의견이었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “팬데믹 시절에는 주택담보대출 금리가 연 2%대 저금리였지만 지금은 지금은 낮아도 3%대 중금리 상황”이라면서 “거래에 뒤따르는 부대비용도 높아지고 가격도 주요지역은 많이 회복해 이 시기에 패닉바잉 할 필요는 없다”고 했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “금리인하, 원자잿값 상승, 공급부족의 요인으로 당분간 집값이 안정되기는 힘들어졌다”며서 “다만 주택을 매수할 때는 미래가치를 철저히 따져서 선택해야 한다”고 했다.

다만 지금이 ‘내 집 마련’의 적기라는 것은 대부분 인정했다. 한국부동산원이 발표한 6월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 아파트 매매가격지수는 지난달보다 0.04% 상승했는데, 서울 아파트의 상승폭이 0.56%에 달하며 오름세를 견인했다. 2021년 10월(0.83%) 이후 2년 9개월만에 최대 상승폭이다. 공급부족에 앞으로 기준금리 인하가 예고돼 있다는 점까지 더하면 더 오를 가능성이 높다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “전세를 끼고라도 내 집 마련을 해놓지 않으면 가격 상승세를 못 따라 잡을 가능성이 크다”면서 “오늘의 가격을 인정하고 하루 빨리 매수에 나서는 게 좋다”고 했다.

송인호 KDI 경제정보센터 소장은 “실수요자라면 올해 집을 사기 적당한 시기로 보인다”면서 “금리인하 시기를 앞두고 시장이 빠르게 움직이고 있다”고 했다.

대출을 활용할 때는 저리의 정책 자금 대출을 우선 활용하라고 조언했다. 생애최초·신혼부부 디딤돌 대출, 신생아 특례대출 등 정책 상품이 다수 출시돼 있다. 시중은행 주택담보대출의 경우 오는 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 예정된 만큼 은행의 대출 문턱이 높아질 가능성이 크다.

스트레스 DSR은 대출 이용기간 중 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 금리를 부과해 대출 한도를 계산하는 제도다. DSR 비율을 맞추기 위해서는 빌릴 수 있는 대출 한도가 줄어들게 된다. 스트레스 DSR은 현재 은행권 주택담보대출에만 적용된다. 오는 9월부터는 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 은행권 신용대출과 제2금융권의 주담대까지 확대된다. 단, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한해 적용된다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “지금 전세시장도 불안정하기 때문에 내 집 마련과 관련한 투자를 검토해볼 만 하다”면서 “5억~9억대 아파트라면 정리 저리 대출 상품의 자격이 되는지 부터 확인해 봐야 한다”고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “무리한 대출을 받는 건 상환부담에 휩싸여 가정의 여러가지 어려움을 끼치기 때문에 지양해야 한다”면서 “상환부담을 줄이기 위해 정책자금 대출을 우선 활용해야 한다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “자기 자본을 최소한 50%는 가지고 들어가야 한다”면서 “그 이후 여러 저리 대출을 고민해 보고 내 집 마련에 나서야 한다”고 했다.

내 집 마련에 특별한 타이밍은 없다는 의견과 현재로선 ‘패닉바잉’이 불가능하다는 의견도 있었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “손품, 다리품을 팔아 싸게 살 고민을 해야 할 때로, 작년의 매수자 우위 심리로 접근할 때는 아니다”면서 “엄밀히 말하면 내집 마련에는 특별한 때가 없다”고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “시장 자체가 DSR이라는 체계 안에서 과거처럼 노원, 도봉, 강북 지역 등을 영끌(영혼까지 끌어모아)해 패닉바잉 하던 시기는 이제 아니다”면서 “지금 집을 산다는 건 소득과 자산이 어느정도 되는 경우라고 봐야 한다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “지금 성수동 같이 젊은층의 수요가 몰리는 곳에는 5~10팀이 대기해 집을 보기도 한다고 들었다”면서 “집값이 올라갈 경제 펀더멘탈은 약한 데 금리인하를 앞두고 다소 과열된 분위기로 보인다”고 했다.