분당 근린주택 반값에도 새 주인 안 나타나

2번 유찰에 27억6912만원 나와
임차인 많은 권리관계 확인 필요

경매에 나온 성남시 분당구 이매동 근린주택 외관 윤병찬 PD

경기도 성남시 분당구의 한 근린주택이 경매 시장에 등장했다. 현재 거주 중인 임차인이 20가구가 넘어 임대수익을 기대할 수 있는 물건이지만, 유찰을 거듭해 이달 감정평가 가격에서 반토막 난 가격에 경매가 진행될 예정이다.

17일 부동산 경공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 성남시 분당구 이매동의 한 근린주택이 세 번째 경매를 앞두고 있다.

근린주택은 정식 부동산 용어는 아니지만 근린생활시설과 주택을 합친 말로, 상점인 근린생활시설을 주택으로 사용하고 있다는 의미다. 근린시설은 1종근린과 2종근린으로 나뉘는데 1종은 사람이 거주하는 데 꼭 필요한 시설이고, 2종은 우리 생활에 도움이 되는 부가적인 시설을 말한다.

경매에 부쳐진 이매동 건물은 2013년 준공돼 올해 12년차다. 이 물건은 채무자가 2657만2140원을 갚지 못해 2022년 12월 1일에 경매가 개시됐다. 같은 해 12월 기준 감정가는 56억5126만2820원으로 책정됐다. 다소 높게 책정된 감정가에 첫 경매가 이뤄진 지난 5월은 유찰됐고, 39억5588만4000원에 진행된 지난달 17일 경매 또한 유찰됐다. 다가오는 경매는 이달 22일 처음 감정가의 49% 수준인 27억6911만9000원에 진행된다. 만약 이번에도 유찰된다면 내달 19억원대로 가격이 떨어질 예정이다.

건축물대장에 따르면 건물은 연면적 773㎡(234평)이고 대지면적은 746㎡(226평), 건축면적은 149㎡(45평)이다. 총 4층(15가구) 규모인데, 지하층과 옥상층에도 임차인이 있어 법원 임차조사 결과 26가구가 주거 또는 영업용으로 건물을 사용하고 있는 것으로 나타났다.

전세 임대 현황만 보면 보증금 대부분은 1억2000만원에서 1억3000만원 사이다. 월세는 보증금 1000만원에 월세 50만원, 보증금 500만원에 월세 52만원 등인데 낙찰을 받으면 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상된다.

공부(공적 장부)상 지하 1층의 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설, 지상 1층의 용도는 제2종근린생활시설이나, 현재 지하 1층과 지상 1층 모두 다가구 주택으로 이용 중으로 파악된다. 단, 이럴 경우 낙찰받은 후 주택을 원 용도로 원상복구할 의무가 생길 수 있다.

임차인이 많은 물건 경매에서는 권리관계를 반드시 고려해야 한다. 다시 말해 대항력 있는 임차인이 있는지, 낙찰 후 인수해야하는 보증금이 얼마인지 등이다.

이 물건은 상가 건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 한 명이다. 다만 보증금 500만원과 월세 66만원으로 그 규모가 큰 편은 아니고, 배당요구신청도 하지 않았다. 따라서 낙찰을 받으면 다른 권리들은 말소되면서 낙찰자가 다른 임차인들에게 보증금 등을 지급할 필요는 없다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “감정가가 56억원으로 높아 유찰된 상황이지만 많은 점유인 대비 인수해야할 사람은 드물다”고 설명했다. 이주현 지지옥션 수석연구원도 “대부분이 대항력이 없어 특별히 주의해야 할 부분은 없는데 임차인이 많아 명도하는 과정에서 협상 절차가 조금 지연될 수 있다는 점을 생각할 필요는 있다”고 말했다. 박자연 기자

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