[김화균 칼럼] 집값, 윤석열 정부의 `아킬레스 건` 되나

김화균 국장대우 금융부동산부장

유튜브 세상이 집값 논쟁으로 다시 달아오르고 있다. 문재인 정부 시절 폭등기에, '지금이 가장 싸다'를 외치면서 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자)과 '빚투'(빚내서 투자)를 부추겼던 '모태(母胎) 상승론자'들이 귀환한 탓이다.

이른바 '영끌X적'으로 불리던 인사들이다. 이들은 윤석열 정부 들어 집값이 급락하자 여론의 질타속에 한때 잠수를 탔다. 집값이 반등하며 슬금슬금 다시 등장해 "내가 맞았다"며 다시 목소리를 높이고 있는 것이다.

최근 이들의 논쟁거리 중 하나는 문재인 정부와 윤석열 정부의 집값 비교다. 요체는 '윤 정부의 집값이 문 정부의 집값 폭등세를 넘어설 수 있다'는 주장이다. 서울을 중심으로 집값 상승세가 확산하고, 신고가가 속출하면서 등장한 화두다.

집값 상승은 각종 지표로 확인된다. 지난 6월 서울 아파트 분양가는 사상 처음 3.3㎡당 4000만원을 돌파했다. 1년 전보다 30% 넘게 뛰었다. 한국부동산원의 주간 아파트 시세를 보면 서울 아파트값은 7월 둘째주(8일 기준) 전주 대비 0.24% 올랐다. 이같은 상승폭은 지난 2018년 이후 처음 나온 수치다. 2021년 8~9월 집값 폭등기에도 보지 못한 숫자다. 서울 거래량도 지난 1월 2612건에서 6월에는 6000건을 넘어섰다. 이달 말까지 집계되는 만큼 더 증가할 전망이다.

심리도 출렁이고 있다. 국토연구원에 서울의 6월 주택 매매 시장 소비심리지수는 지난달 133.0으로 전달보다 11.5포인트 뛰었다. 지난 2021년 9월(142.6) 이후 가장 높다. 이 지수는 115 이상이면 상승국면으로 본다. 경기(118.2)와 인천(117.8)도 115를 넘어섰다. 서울에 이어 경기와 인천도 상승국면에 접어들었다는 의미다. 2023년 9월 이후 9개월 만이다.

전세는 주간 통계로 60주 연속 상승세다. 전세와 집값이 함께 들썩이고 있는 것이다.

오죽하면 국민의힘 원내대표인 추경호 전 경제부총리가 "문 정부 시절의 부동산 실책을 되풀이 할 수 있다"며 경고하고 나섰을까.

지금의 집값 급등은 수급 불균형이 가장 큰 원인이다. 한발 앞서 내린 주택담보대출 금리와 이자가 싼 정책대출 상품 홍수에 수요가 몰리고 있다. '지금이 진짜 마지막' 기회라는 인식에 '제2의 영끌'도 확산하고 있다.

공급은 턱없이 부족하다. 건설 예정 물량은 뒷걸음질하고 있다. 주택 인·허가 건수는 2022년 55만2000호에서 작년 38만9000호로 25.5% 줄었다. 착공실적도 38만3000호에서 20만9000호로 45.4%나 줄었다. 올해도 마찬가지다. 올들어 5월까지 수도권 주택 인·허가 물량은 5만1263호로 작년 같은 기간 6만5578호에 비해 14.2% 감소했다. 인·허가 건수는 3~4년 후의 공급물량을 가늠해 볼 수 있는 잣대다.

정부가 '조커'로 내세운 3기 신도시는 줄줄이 본청약이 연기되고 있다. 서울 시내 재개발·재건축도 여전히 하세월이다. 정부는 공급 확대를 외치나 헛구호다. 업계 한 관계자는 "(문 정부 때 처럼) 현 정부도 양치기 소년이 되고 있다"고 평했다. 공급 동맥경화는 주택 건설비용 상승 탓이 크다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실도 여전히 업계를 짓누르고 있다.

수급 불균형에 연구기관 등에서는 '집값 폭등' 에 대한 경고음을 내고 있다. 정부는 여전히 안일해 보인다. 박상우 국토교통부 장관은 최근 "예전처럼 집값이 무지막지하게 오르는 일이 없을 것"이라고 말했다. 여전히 지방에는 미분양이 쌓이고 있다는 '전국구적 시각'으로 보면 그렇다. 하지만, 집값 상승세는 서울을 넘어 수도권으로 번지고 있다.

윤 대통령은 문 정부의 부동산 정책 실패를 '오만과 독선이 부른 참사'라고 규정했다. 30여 차례 이어진 반(反)시장적 규제가 괴물을 빚어냈다는 것이다. 때문에 현 정부는 규제완화를 통한 시장 기능의 정상화를 금과옥조로 내세우고 있다. '교조적'이라는 평가도 나온다.

정부의 주장이 이상적으로 현실에서 작동하기를 기대한다. 하지만 규제 완화의 길목에는 거대 야당이 버티고 있고, 시장은 자율만으로 작동하지 않는다는 게 경험칙이다. "정부의 안일함과 무능이 참사를 불렀다." 이런 후세의 평가가 나올까 두렵다.

국장대우 금융부동산 부장