서울 매입임대주택 늘리려면…"적정 가격에 사야"

SH 중심 서울 매입임대주택 감소
"매입 시 시세·건설원가 고려해야"
노후주택 철거 후 재건축도 대안

2004년 도입돼 올해로 20주년을 맞은 매입임대주택은 저소득층뿐만 아니라 중산층의 주거 사다리로 자리잡았다. 그러나 공급량이 부족하고 주택 성능이 떨어진다는 문제가 지적돼 왔다. 

전문가들은 매입임대주택 공급 확대를 위해선 무엇보다 공급자와 수요자 모두 수긍할 수 있는 '적정가 매입'이 필요하다고 강조했다. 특히 물량이 부족한 서울은 높은 공사비와 시세를 반영해 매입 기준을 손봐야 한다는 의견이다.

매입임대주택 공급계획 /그래픽=비즈워치

전국 재고 늘었는데…'서울' 감소 이유

16일 오전 서울 여의도 국회에선 엄태영 국민의힘 의원과 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원이 주관한 '매입임대주택 정책 효과 및 합리적 공급 방안' 세미나가 열렸다.

매입임대주택은 LH 등 공공주택사업자가 기존주택을 매입하거나 신축주택을 사전약정으로 매입해 최장 20년간 저렴하게 임대하는 제도다. ▷관련기사: ④매입임대 '만능주의'의 끝은?(6월27일)

2004년 도입 당시엔 다가구주택만 매입하다가 점차 아파트, 오피스텔 등 유형이 추가됐다. 입주 대상도 저소득층을 넘어 2016년부터 청년, 신혼부부, 다자녀 등으로 확대됐다. LH가 지난해까지 공급한 매입임대주택은 누적 19만2627가구다. 지난달 정부는 향후 2년간 매입임대주택 12만가구를 공급하겠다고 발표했다.

매입임대주택 재고 변화 /자료=한국도시연구소, 국토교통부

한국도시연구소 분석에 따르면 전국의 매입임대주택 재고는 2021년 20만551가구에서 2022년 20만7624가구로 3.5% 증가했지만 증가폭은 예년에 비해 줄었다. 특히 같은 기간 서울은 5만5963가구에서 5만5193가구로 1.4%(770가구) 감소하는 '미증유 사태'가 발생했다.

최은영 한국도시연구소 소장은 "서울은 대규모 건설임대주택 공급이 어려워 매입임대주택 공급이 중요한데 최근 둔화하고 있다"며 "2021~2022년 LH의 서울시 매입임대주택 재고가 2359가구 증가했음에도 서울주택도시공사(SH) 재고가 3129가구 감소해 서울시 전체 물량이 감소했다"고 설명했다.

최 소장은 "지자체가 수요에 기반한 공급 의무를 다하지 않을 경우에 대비해 인센티브 또는 페널티 제도를 도입할 필요가 있다"며 "또 서울 등 주택가격이 높은 지역에선 매입임대주택 기준단가를 상향해야 한다"고 강조했다.

매입임대주택 공급 현황 /자료=남영우 교수, 국토교통부

신축약정 고가 논란…"싸게 사면 공급 위축"

매입가격 논란이 가장 큰 유형은 2019년 도입한 민간신축 매입약정이다. 매입약정을 체결한 민간 사업자가 건물을 지으면 LH가 매입해 임대주택으로 공급하는 방식이다.

이를 통해 사업자는 자금조달 문제를 해결하고, LH는 노후주택보다 관리가 수월하고 입지와 품질이 양호한 신축주택을 확보할 수 있게 된다. 입주자 입장에선 신축주택에 살면서 주거 만족도를 높일 수 있다는 장점이 있다.

하지만 매입 및 약정가격이 적정한가를 두고 갑론을박이 존재한다. 실제로 LH는 지난해 서울 강북구 '칸타빌 수유 팰리스' 미분양 주택을 분양가의 88% 수준에 사들여 고가 매입했다는 지적을 받았다. 시민단체 경제정의실천시민연합(경실련)은 LH 민간신축 매입약정이 기축매입 대비 40% 높은 가격에 이뤄지고 물량 비중도 약 80%로 과도하다고 지적했다.

남영우 나사렛대학교 금융부동산학과 교수는 "매입임대주택 공급자가 민간의 소유자 및 개발자이므로 시장가격보다 낮게 매입하는 건 현실적으로 어렵다"며 "매입가격 기준이 너무 낮으면 물량이 감소하거나 역선택 문제로 사후관리 비용이 커질 수 있다"고 설명했다.

남 교수는 "무리한 매입가격 기준보다는 공공부문의 지원을 확대해 수요자에게 적정한 규모의 공급을 하는 게 중요하다"면서도 "신축 매입약정 비중이 너무 커지면 기존주택을 통한 저가임대를 원하는 수요자의 피해로 이어질 수 있으므로 지나치게 한 유형에 편중되는 건 바람직하지 않다"고 부연했다.

권혁삼 LH토지주택연구원 주택연구단장은 "감정평가사협회 추천제도를 보완해 고가 매입을 방지하되 매도자와 매수자 모두 수긍할 수 있는 적정 가격으로 매입하는 게 중요하다"며 "공사비 연동형 제도 개선 등 적정 건설원가를 반영함으로써 역량 있는 민간사업자의 참여를 유도해야 한다"고 강조했다.

16일 오전 서울 여의도 국회에선 엄태영 국민의힘 의원과 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원이 주관한 '매입임대주택 정책 효과 및 합리적 공급 방안' 세미나가 열렸다. /사진=김진수 기자

'아파트에 비해' 기준 지양해야

토론자들은 매입임대주택이 저렴한 가격에 안정적으로 거주할 수 있는 제도라는 본래 취지에 집중해야 한다고 강조했다. 공급 목표치를 채우기 위해 빨리 성과를 낼 수 있는 민간신축 매입약정을 늘리기보다는 기존주택을 수요에 맞게 매입해 공급하고 사후 관리까지 갖춰야 한다는 의견이다.

박광재 한국주거학회 회장은 "주택 성능과 가격은 비례한다. 매입임대주택 성능에 아파트를 대입하는 순간 가격은 올라갈 수밖에 없다"며 "법적인 기본 성능은 당연히 갖추지만 추가적인 성능은 잘 구분해서 봐야 할 문제다. 높은 주택 성능을 요구한다면 매입임대주택의 적정 주거비를 유지하는 전략이 틀어지게 된다"고 봤다.

나준영 국토부 장관청년보좌역 역시 "매입임대주택을 두고 얘기할 때 '아파트에 비해서'라는 전제를 암묵적으로 갖고 있는 것 같다"며 "매입임대주택이 합리적으로 공급되고 정책효과가 증진되기 위해서는 다른 시각에서 접근할 필요가 있다"고 말했다.

신축 매입의 대안으로 구축 재건축이 제시되기도 했다. 백인길 대진대 교수(경실련 도시개혁센터 이사장)는 "분양가가 높아 시장성이 없는 주택을 LH가 매입하면 그게 적정한 가격이라고 인정하는 꼴이 된다. 인근 주택가격에도 영향을 준다"라며 "준공 10년이 넘은 구축을 매입해 철거 후 재건축하면 시세를 교란하지 않으면서도 적정 가격에 매입할 수 있을 것"이라고 강조했다.

박근석 한국주거복지연구원 원장은 "영구임대주택과 달리 매입임대주택은 장기수선충당금을 걷지 않고 있는데 동일하게 적용해 시설을 개선할 필요가 있다"며 "노후주택에 대해선 철거 후 신축할 때에 비용의 절반이라도 지원하고 소규모정비사업을 통해 계획적으로 정비해야 한다"고 말했다.

김도곤 국토부 주거복지지원과 과장은 "전세사기로부터 안전한 매입임대주택을 작년보다 올해 더 많이 공급하기 위해 LH와 착실히 준비하고 있다"며 "매입가격에 있어 균형을 갖춰야 한다는 의견에 공감하며 많이 고민하고 있다. 고가 매입 비판 없이 대규모 물량을 공급할 수 있도록 하겠다"고 말했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)

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