전세대출 DSR 규제 앞두고… 은행 DSR 적용범위 넓힌다 [들썩이는 부동산 시장]

이달 은행 관리목적 DSR 산출
정확한 상환능력 파악·관리 나서
9월 신규 대출부터 활용 예정

전세대출 DSR 규제 앞두고… 은행 DSR 적용범위

전세대출 DSR 규제 앞두고… 은행 DSR 적용범위

주요 시중은행이 이르면 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않는 전세자금대출과 중도금·이주비 대출 등을 받은 차주에 대해서도 향후 DSR을 적용할 경우 원리금 상환비율이 어떻게 되는지 산출하기로 했다.

서울 강남 3구와 이른바 '마용성(마포·용산·성동구)'을 중심으로 지난달 서울 아파트 거래량이 폭발적으로 증가하면서 시중은행은 전세대출에도 DSR 규제가 적용될 것이라고 판단하고 관련 인프라 구축을 서두르고 있다. 특히 시중은행은 유주택자, 전세가율 높은 지역부터 단계적으로 DSR 규제가 시행될 가능성이 높은 만큼 당국의 구체적인 가이드라인에 맞춰 전산 개발 등을 진행할 방침이다.

전세대·예담대에도 DSR 산출

15일 금융권에 따르면 시중은행들은 이달 초부터 관리목적 DSR 산출을 위해 은행권 실무회의를 갖고 운영방안을 마련 중이다. 이르면 이달 전산을 구축하고, 8월에 DSR 시범 산출방식을 운영한 후에 9월부터는 신규 대출계좌부터 검증된 DSR 방식을 활용할 예정이다.

이는 예·적금담보대출과 같이 소득증빙이 필수가 아니었던 대출계좌에 대해서도 DSR 비율을 산출해 '차주들의 정확한 상환능력'을 파악·관리하기 위한 조처다.

다양한 유형의 대출에 차주 DSR 비율을 산출하면 차주의 연소득 대비 실제 상환해야 할 원리금이 얼마인지 더 정확하게 파악할 수 있다.

지난해 2·4분기 기준 DSR 규제가 적용되는 신규 대출은 33조8000억원으로 전체 신규 대출의 26.7%에 그쳤다. DSR 규제를 비켜가는 대출이 많아 실제로는 차주가 갚아야 할 빚이 많음에도 불구하고 차주단위 DSR 비율이 낮은 경우가 많았다. 금융연구원에 따르면 원리금이 소득에서 차지하는 비율이 20% 미만인 차주가 전체 53.9%로 집계됐다. DSR 20% 이상 40% 미만인 차주가 전체의 25.1%, 40% 이상 60% 미만인 차주가 10.9%, 60% 이상인 차주가 10.2%를 각각 차지했다.

우리나라 은행 가계대출잔액이 1115조원인 점을 고려하면 DSR 규제를 비켜가는 대출이 많아 차주단위 DSR 비율이 과소평가됐다는 지적이다.

전세대 DSR 단계적 도입 '촉각'

특히 금융당국이 올해 업무계획을 통해 전세자금대출에도 DSR 규제를 적용하겠다고 밝힌 만큼 은행들은 당국의 정책방향에도 촉각을 세우고 있다. 한 시중은행 부행장은 "전세대출의 경우 DSR 비율 산출 없이 예외적으로 운용하고 있어서 가계부채 관리 측면에서 문제가 있다는 시각이 있다"면서 "어느 쪽부터 먼저 적용할지 은행에서도 관련 인프라 구축에 대비하고 있다"고 말했다.

구체적으로 유주택자, 지역으로는 전세가율이 높은 갭투자 과열지역 등에 우선적으로 전세대출 DSR 규제를 적용하는 방안도 아이디어 차원에서 거론되고 있다. 상환능력 밖 과잉대출을 억제한다는 DSR 규제 취지에 맞게 임대인의 DSR에 포함시켜야 한다는 주장도 나온다.

박춘성 금융연구원 거시연구실장은 "임차인이 전세자금대출을 받으면 바로 자금이 임대인에게 가는 구조로, 보증 자체도 명목적으로는 임차인이 빌리지만 은행에 상환하느냐 마느냐는 임대인이 보증금을 돌려주느냐 아니냐에 달려 있다"면서 "과잉대출 위험이 있는 사람은 사실상 임대인이기 때문에 임대인의 DSR에 포함되는 게 더 합리적"이라고 말했다.

2018년 DSR 규제가 단계적으로 도입된 것처럼 전세대출 DSR 규제도 '단계적' 적용이 유력해 보인다.

이런 가운데 신생아특례대출, 보금자리론과 같은 DSR 미적용 정책모기지가 주택구입 수요를 끌어올리는 효과를 고려할 때 주택구입 목적 정책모기지에 DSR을 적용해야 한다는 목소리도 있다. 현재 신생아특례대출, 보금자리론 등 정책모기지에는 총부채상환비율(DTI)이 적용된다. DTI에는 신용대출 등 기타대출의 원금이 아닌 이자금액만 계산돼 DSR보다 규제가 약하다.
#금융감독원 #가계부채 #금융위원회 #대출금리 #시중은행 #전세자금대출 #DSR규제 #신생아특례대출 #예적금담보대출 #전세대출DSR #가계대출관리 #DSR산출

dearname@fnnews.com 김나경 기자