물류센터 거래 늘었지만 시장 회복은 ‘글쎄’…시공사 떠안기 사례 늘었다

인천 석남동 쿠팡 물류센터[사진 출처=이지스자산운용]

국내 물류센터 시장 거래 규모가 늘어나 시장이 회복되는 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않은 것으로 나타났다. 5000억원 이상의 수도권 지역 대규모 물류센터가 일부 매매됐지만 경공매 및 대위변제로 거래된 사례들이 많았기 때문이다.

시장에선 올 하반기에도 부실자산 성격의 물류센터 거래가 늘어날 것이란 전망이 나온다.

15일 투자은행(IB) 업계 및 상업용 부동산 서비스 업체인 젠스타메이트에 따르면 올 2분기 국내 물류센터 시장 거래 규모는 1조8549억원으로 전분기 보다 106.8% 증가했다.

서울, 경기도 지역을 포함한 수도권 지역에서 대규모 물류센터 거래 사례가 나온 영향이다.

지난 4월 글로벌 사모펀드인 KKR(콜버그크래비스로버츠)은 인천 석남동에 위치한 쿠팡 물류센터를 이지스자산운용에 약 5000억원 중후반대에 매각했다.

인천 석남동 쿠팡 물류센터는 KKR이 국내에서 매각한 물류센터 포트폴리오 중 최대 규모다. 2022년부터 매각을 시도했는데 준공을 앞두고 화재가 발생하는 등 우여곡절이 많았다.

하지만 대형 자동화 설비 구축에 유리하고 쿠팡이 10년 이상의 임대차 계약을 맺고 있다는 장점 덕분에 성공적으로 매각됐다.

아울러 경기도 안성시 대덕면에 위치한 물류센터도 외국계 자산운용사인 라살자산운용이 지산산업으로부터 약 5000억원에 매입했다.

A동과 B동으로 나뉘어져 있는데 올 2분기 B동이 준공되며 전체 면적에 대한 선매매 계약이 이행됐다. A동은 다이소, 삼덕로지스, 용마로지스, B동은 삼덕로지스가 일부 사용할 예정이다.

하지만 이외의 거래는 물류센터 시장에 나온 부실 매물을 소화하는 경우가 많았다. 시행사가 자금난에 빠지면서 책임 준공 혹은 연대 보증에 나선 시공사가 대위변제 후 소유권을 이전받은 거래가 대표적이다.

지난 5월 DL건설은 시행사 에스피씨군량물류를 대신해 연대보증을 했던 경기도 이천시 대월면 군량리에 소재한 물류센터를 1220억원에 인수했다.

에스피씨군량물류가 파산을 신청한데 따른 결정이다. 이 물류센터는 연면적 5만3719㎡의 대규모 물류센터로 지난해 준공됐다.

HDC현대산업개발도 시공을 맡았던 경기도 안성시 가유지구에 위치한 물류센터 채무 995억원을 떠안았다. 인허가를 못 받아 준공이 제때 이뤄지지 못해서다.

이후 물류센터 부지가 공매로 넘어갔고 3차례 유찰 끝에 HDC현대산업개발이 단독으로 입찰에 참여, 1108억원에 낙찰받았다.

시장에선 물류센터 투자시장이 회복하려면 시간이 더 필요하다는 분석이 나온다. 올 하반기부터는 NPL(부실채권)성 물류센터 자산들의 매각이 늘어날 것으로 예상된다.

젠스타메이트 관계자는 “원창동 394-35 물류센터, 별내 원(ONE) 물류창고, 군량리 물류센터 등은 시행사의 자금 난으로 시공사가 책임 준공 또는 연대 보증에 나서 소유권을 이전받은 대표적인 사례”라며 “실질적으로 물류센터 시장이 회복했는지 여부를 판단하기엔 불투명한 상황”이라고 했다.

한편 젠스타메이트의 분석에 따르면 부동산 투자 매입금 대비 순수익을 나타내는 캡레이트는 올 2분기 수도권 지역에서 5.77%를 기록, 전분기 대비 0.27%포인트(p) 상승했다.