[생생경제] 정부, "3기 신도시 신속 공급" 실상은 19개월 지연 통지? 속타는 당첨자

- 서울 아파트 값, 5년 10개월만에 최대폭 상승 "文 정부 보다 올랐다"
- 한은 3년만에 금리 인하 시그널… 변수는 부동산 시장?
- 건설업 취업자 두 달째 감소·PF …부동산 불안 뇌관 여전
- 정부, 시장 적극 개입보다 완만한 흐름 이어가며 금리 인하해야

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 7월 15일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 알아보는 핫플 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 송승현 도시와 경제대표 전화로 연결해서 알아보도록 하겠습니다. 대표님, 안녕하세요.

◇ 송승현 : 네. 안녕하세요.

◆ 조태현 : 먼저 부동산 시장 전반적인 상황부터 알아보도록 하겠습니다. 요즘 서울 부동산이 굉장히 뜨겁다 이런 이야기 많이 나오고 있는데 서울에서 거래된 아파트 5채 중에 1채 거래 가격이 15억 원 넘었다. 이게 관련 통계 집계한 이후로 가장 비중이 크다고요?

◇ 송승현 : 네 맞습니다. 경제만랩이라는 곳에서 리서치를 했는데요. 1월부터 5월까지 서울 아파트의 매매를 한 1만8800건 정도를 분석을 해봤는데 여기서 15억 이상 거래된 것이 전체 19.9% 그러니까 약 한 20% 가까이 거래가 됐거든요. 이 거래가 어느 정도의 규모냐면 통계를 집계한 게 2006년이에요. 그 이후로 봤을 때는 이 비중이 전체보다는 1월부터 5월까지 기준으로 봤을 때는 역대 최고치다 보니까 이 금액이 15억을 넘어선 거래가 많아졌다는 거는 아무래도 요즘에 집값이 빠르게 회복이다, 또 상승이다 이런 국면 안에서 소비자들이 굉장히 좀 부담스럽게 작용을 하고 있잖아요. 이런 부분들에 대해서 좀 고민을 하고 예의주시하게 아마 정부에서도 모니터를 하고 있지 않을까 그렇게 보입니다.

◆ 조태현 : 15억 원 이상 아파트라고 말씀을 드렸는데 보니까 중소형 아파트 비중이 더 크더라고요. 그러면 중소형 아파트의 가격도 막 엄청나게 올랐다 이런 뜻 아니에요

◇ 송승현 : 그렇게 볼 수 있겠죠. 지금 중소형에 대한 아파트, 그리고 중대형 아파트 이런 쏠림 현상들이 많이 나타나고 있는데 근데 개인적으로는 면적에 대해서 조금 바라보는 시각을 좀 다르게 할 필요가 있을 것 같아요. 왜냐하면 85제곱미터 이하 그러니까 전용 면적이거든요. 전용면적 85제곱미터 이하라고 하면 요즘 아파트 과거로 얘기하면 공급 면적까지 하면 100제곱미터가 넘는 그런 수준이거든요. 그러면 평수라면 한 34평, 33평 정도 되는 상황이에요. 그러니까 요즘에 주택들이 굉장히 좀 컴팩트하게 변해가고 있는데 중형 정도로 봐야지 이제 중소형으로 분류되는 부분에 대해서는 이제는 면적에 대해서는 시대가 좀 변했기 때문에 다른 시각이 좀 필요하다라고 보여지고요. 이거를 이제 그 부분들은 넘어서서 차치를 하더라도 이 분리되는 면적들을 보니까 좀 전에 말씀드린 것처럼 85제곱미터라면 많은 사람들이 수요자들 그러니까 많은 수요자들이 선호를 하는 평형대거든요.

◆ 조태현 : 국민 평형이죠.

◇ 송승현 : 그렇죠. 국민편형이라는 건 수요가 많은 그런 평형이기 때문에 투자 수요뿐만 아니라 실제 실수요자들까지도 좀 선호를 하는 그런 타입입니다. 그래서 단순히 그냥 실수요자만 몰렸다 그다음에 투자 수요만 몰렸다기보다도 아무래도 투자하고 실수요자들이 많이 몰려 있는 그런 흐름이기 때문에 가격이 좀 상승세가 거세졌다라고 볼 수 있는데요. 최근 몇 년간의 트렌드를 보면 2020년도에는 43.2%였고요. 그다음에 2021년부터 2022년은 46.6% 2023년은 58.8%예요. 그러니까 거의 60% 가까운 정도의 비중이 높아졌다는 거는 이 국민 평형을 바라보는 투자 수요, 실수요자에다가. 시가 15억원 이상 초과되는 아파트는 또 주택담보대출이 허용이 됐거든요. 과거 기존 정부 같은 경우만 해도 투기나 투기과열지구 내에서 15억이 초과되는 아파트는 주택 구입 목적으로 주담대가 금지가 됐었는데 이런 부분들은 풀렸다 보니까 구매력이 아무래도 향상된 부분들이 많겠죠. 집을 살 수 있는 이런 자금들을 확보를 하게 되기 때문에 구매력도 올라가게 되고 기존에 자금이 좀 부족했던 사람들 같은 경우도 고가 아파트를 구매를 할 수 있는 시장이 좀 확대가 되다 보니까 그 시장 안에 수요자들이 투자, 실수요자 또 전세를 활용한 투자들 전세 가격도 요즘 많이 가파르게 올라왔잖아요. 그런 수요들까지 가미가 되면서 우리 앵커님께서 지적하신 국민 평형 쪽으로 수요 쏠림새가 좀 거세지고 있다라고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 실수요도 몰리고 투자 수요도 몰리는데 대출까지 허용됐으니까 전반적인 수요가 늘어났으니까 가격이 오를 수밖에 없다. 지금 같은 상황에서 그러면 기준금리 이쪽도 큰 영향을 미칠 텐데 지금 한국은행에서 기준금리 인하에 대한 것도 약간씩 시사를 하고 있잖아요. 그렇다면 앞으로 이것도 집값에 영향을 미친다고 봐야겠죠.

◇ 송승현 : 영향을 미칠 수밖에 없다고 봐야 되겠죠. 왜냐하면 지금 지적하신 대로 금융투자협회에서 나온 자료들 보니까 금융채 5년물 금리가 11 3.356%까지 떨어졌거든요. 이게 올해 들어서 최저예요. 최저로 떨어졌다는 거 대출을 좀 받아서 집을 살 수 있는 구조를 만들어주는데 그런 흐름 때문에 그런지 주택담보대출이 열흘 새 좀 더 늘어난 그런 기간이 되겠죠. 한 1.8조 정도가 늘었다는 거는 결국 대출을 활용해서 집을 사려고 하는 수요자가 많아졌다라고 보여질 수밖에 없는 거죠. 그러니까 그리고 향후에 금리 인하에 대한 이런 가능성 언급 지적하신 대로 인하가 예고가 된다는 것은 주택 가격이 상승할 수 있다는 기대감들이 생기잖아요. 그렇기 때문에 주택 구매를 서두르는 그런 요인들도 작용을 하고요. 금리가 인하가 되면 아무래도 단기적으로 주택 수요를 급증시키는 요인으로 작용을 합니다. 그리고 집을 갖고 있는 매도자 같은 경우 매도를 일정 부분 주택 가격이 올릴 수 있다는 그런 기대감 때문에 매도를 좀 유보를 하게 되고요. 그리고 주택을 소유하고 계신 분들은 매도를 지연하면서 시장에 공급 물량을 또 줄이게 되는 구조잖아요. 시장 공급 물량을 줄이게 되기 때문에 공급되는 주택 수가 줄어서 가격에 대한 상승 그런 압력들이 커질 수밖에 없는 그런 구조를 시장에서 만들어지고 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 집값 전망에 대해서는 많이 의견이 엇갈리는 것 같아요. 오를 거라고 보시는 분, 내릴 거라고 보시는 분들 많은 것 같은데 정부에서는 지금 흐름을 일시적인 걸로 보고 있거든요. 그렇다면 지금 같은 상황에서는 불안 심리를 잠재울 만한 정부 차원의 적극적인 개입, 이런 것들이 필요하다고 보시나요?

◇ 송승현 : 저는 지금 상승 안에서 예전에 전고점 대비했을 때 물론 단기간 좀 가파른 구간들이 발생을 하기는 하는데. 지금 시장에 적극적으로 개입하는 그런 부분들은 조금은 유보를 할 필요가 있지 않나라고 보거든요. 왜냐하면 금리 인하에 대한 거 우리가 생생경제이기 때문에 조금 더 부동산 말고도 넓게 본다면 사실 금리를 가지고 중앙은행에서 경제를 조정하고 또 안정하는 그런 역할이 필요하잖아요. 단순히 부동산만 보고서 이런 금리를 결정할 수는 없는 거거든요. 왜냐하면 지금 경제 성장률에 대해서 최근 들어서 2.2~2.6% 정도 상향을 했다는 것은 물론 저성장기긴 해도 회복기라고 느낄 수 있는 이런 그 기간 안에서 회복의 초기 단계 때 금리 인하를 조금 더 하게 된다면 회복 속도를 조금 더 가속화할 수 있는 상황이 연출이 되거든요. 그리고 실업에 대한 부분들, 이 실업 안에서도 보면 고용시장을 활성화해줘야 되는데 지금 6월에 취업자가 9만 6천 명 정도가 증가를 했단 말이에요. 두 달 연속으로 10만 명 밑으로 하회를 했는데. 그 하에 수치 안에서도 건설업 취업자들이 6만 6천 명으로 줄었어요. 지난 5월이 한 4만 7천 명 정도 줄었는데 두 달째 감소를 하고 있는 거거든요. 그러니까 지금 업황에 대한 부진에 대한 역할이 크잖아요. 부동산 PF 문제도 있고 부동산 시장들이 역시나 좀 최근 들어서 한 16주 정도 상승은 하긴 했지만 그전에 오랜 기간 침체 국면에 있기 때문에 이런 부분에 대해서도 금리가 계속적으로 유지가 된다면 역시나 부담스럽게 작용할 수밖에 없고요. 그리고 저번에도 언급이 된 것처럼 부동산만 바라볼 게 아니라 가계대출 문제 그리고 부동산 PF의 문제도 아직까지도 4월 이후에 그 위기설이 완전히 해소가 된 게 아니에요. 아직까지도 잠재적으로 지금 폭발할 수도 있고 또 위험 수위에도 놓여 있는 사업장들도 여전히 존재하고 있기 때문에 금리에 대해서 인상 이런 부분들 그리고 금리 인하에 대한 부분들 이런 부분들이 여전히 시장에서 다양한 의견들이 있긴 하겠지만 저 개인적으로는 시장에 너무 적극적으로 개입을 하는 것보다는 완만한 흐름 안에서 금리 인하를 좀 가져가는 게 좋지 않겠냐 그래서 3분기보다는 4분기 정도 그리고 미국의 기준금리 동향에 맞춰서 그 흐름을 좀 가지고 가는 게 조금 더 안정적인 시장 아닌가. 왜냐하면 요즘에 부동산 시장이 너무 변동성도 크고 이렇게 급락과 급등을 반복하면서 짧은 텀 안에서 너무 변화가 좀 크기 때문에 역시나 시장 흐름이 좀 좋지는 않거든요. 최근 한국은행에서도 주택 관련된 CSI를 발표를 해도 100을 기준으로 했을 때 상승했다고 해도 한 여전히 100에서 108 정도 그 정도 수준이기 때문에 보합 정도의 수준보다도 조금 상향한 수준이지 여기서 너무 적극적으로 주택 가격을 억누르겠다, 또 주택 가격을 부양하겠다, 이 부분들은 조금 위험하기 때문에 좀 더 모니터가 필요한 시기 아닌가 그렇게 봅니다.

◆ 조태현 : 아직은 시장에 적극적으로 개입을 하기보다는 좀 지켜볼 필요가 있겠다. 그리고 기준금리는 여전히 우리가 관심을 가지고 지켜봐야겠습니다. 그래서 이런 부동산 시장 과열 어찌 됐건 우려되는 부분이 있는 건 사실이니까요. 그래서 공급 물량을 늘려야 된다, 이런 지적들이 계속 나오고 있잖아요. 그래서 3기 신도시를 이야기를 하고 있는데 3기 신도시 진행은 잘 되고 있습니까?

◇ 송승현 : 지금 여전히 민간뿐만 아니라 이 3기 신도시 공공 쪽에서도 공급에 대한 부담감이 크게 작용하고 있는 것 같아요. 공사비에 대한 이슈도 여전히 있는 것도 당연히 공공에서도 느껴질 것으로 보여지는데요. 지금 본청약 같은 경우는 최대 19월까지 지연이 됐다라고 합니다. 그래서 사전 청약 신청 받은 공공분양 단지가 있는데 거기서 본 청약을 진행하지 않는 곳이 82개 단지나 돼요.

◆ 조태현 : 사전 청약을 했는데도 본 청약까지 못 가는 그런 것들을 말씀하시는 거죠.

◇ 송승현 : 예 그냥 청약만 받아놨는데 그 청약도 사전적으로 예약 청약이 되는 거죠.

◆ 조태현 : 사전 청약이요.

◇ 송승현 : 그렇죠. 후 분양을 많이 하는 여러 국가에서 보면 청약 제도에 대해서 부러워하기도 하고 조금 갸우뚱하기도 하는데요. 그 청약 제도를 또 사전적으로 청약하는 건 좀 조금 엉뚱하게 보는 그런 시각도 해외에서는 있을 거라고 생각이 되기는 하거든요.

◆ 조태현 : 제가 보기에도 이상해요.

◇ 송승현 : 그래서 앵커님이 지적하신 것과 저도 일정 부분 강하게 좀 동의를 하는 편인데 본 청약도 아니고 사전 청약은 굉장히 좀 너무 청사진만 제시한 페이퍼 청약처럼 느껴지거든요. 그래서 이런 청약이 82개 단지 물량으로 보면 4만 3500가구 규모가 사전 청약을 받고 본청약으로 진행되는 안 되는 그런 곳입니다. 그래서 지금 올해 분양된다고 하는 곳들 같은 경우도 지금 13개 단지에서는 본 청약이 계속 밀려와가지고 길게는 한 1년 8개월씩 늦어지고 있는 그런 상황이고요. 올해 11월 본 청약 공지를 했었던 남양주 왕수 A2 A1 그다음에 A24 그다음 B1 그다음 B17 블록까지도 12개월 정도 연기가 되고요. 시흥에 신혼희망타운도 지금 2026년 7월까지 해서 19월 19개월 지연되는 그런 전망이거든요. 근데 여기서 또 문제는 뭐냐면 사전 청약을 준비를 하셨던 분들 같은 경우는 본인의 생애 주기에 맞춰서 주거 계획을 세운단 말이에요. 거기에 이제 대출도 준비를 하고 본인의 예산 마련들도 해야 되고요.자녀들의 출산 계획이나 이런 부분들도 하고 그리고 주택 가격이 작년 같은 경우는 좀 급격한 하락 기관들이 있었던 구간들이 있잖아요. 그때 내 집 마련을 하려고 하셨던 분들도 있단 말이에요. 그런데 이런 사전 청약에 당첨이 돼서 이제 그 가격보다도 저렴하게 계획하려고 했을텐데.

◆ 조태현 : 다 헝클어지는 거니까?

◇ 송승현 : 생각하셨던 부분인데 주택 가격이 올라가버리고 그다음에 공공에 있었던 그 주택 가격도 올라가고 기간은 뒤처지고 하다 보니까 본인의 주거 계획이 완전히 무너지는 그런 상황까지도 연출이 됐기 때문에 공사 기간, 또 사업 기간이 늘어진 것에 대한 대비들, 그리고 사전적으로 공지가 좀 필요한 상황 아닌가 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 3기 신도시 잘 될지 물음표가 많이 생깁니다. 지금까지 송승현 도시화 경제 대표님과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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