임차인의 공용면적 무단 사용 문제 해결 가이드 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
객관적 증거 수집부터 임대차계약서 보완까지, 임대인의 실질적인 대응 전략

상담 문의

“안녕하세요. 인천 부평에서 임대업을 하고 있습니다.
제 건물 지상 1층에 새로 입점한 임차인이 본인 물품을 다른 사람들이 오고 가는 공용 계단실에 임의로 적재해 놓고 있습니다. 다른 층 임차인과 손님들이 오고 가는 길목에 있어서 불편할 뿐만 아니라 보기에도 좋지 않은 상황인데 임대차계약서를 다시 살펴보니 이에 대한 약정은 찾아볼 수 없네요.
이런 경우 임대인으로서 어떻게 해야 할까요?”

Designer ai가 만든 이미지입니다

상황 분석 및 가이드

임차인이 공용 공간을 무단으로 사용하는 문제는 많은 건물주들이 겪는 어려움 중 하나입니다.
그러나, 자칫 임차인에게 감정 섞인 대응을 하거나 법률적인 관점에서만 접근하게 되면 서로 오해와 불신이 생겨 불편한 상황으로 번질 수 있습니다.
따라서 이 문제는 실질적이면서 효율적인 방법으로 접근하는 것이 합리적입니다.

먼저, 임차인이 공용면적을 무단으로 사용하고 있다는 사실을 객관적으로 인식할 수 있도록 이를 문서화하는 것이 중요합니다. 사진이나 영상을 찍어 두거나 다른 임차인들의 의견을 수렴해 객관적인 증거를 확보한 다음, 해당 임차인에게 정중하게 문제를 제기하고 직접 만나 차분한 상황 설명을 통해 상호 바람직한 방향으로 해결될 수 있도록 협의하는 과정이 필요합니다.

이때 임차인이 공용공간을 사용해야 하는 불가피하거나 특별한 사유가 있는지, 그에 대한 대안은 없는지 등을 논의하여 임차인의 자발적인 협조를 끌어낼 수 있도록 최선을 다해야 합니다.
그러나 이렇게 호의적인 자세로 임차인에게 다가갔음에도 불구하고, 안하무인(眼下無人)으로 나온다면, 그에 따른 대응을 취할 수밖에 없을 것입니다. 이차적 대응으로 임차인의 무단 점유와 사용 공간을 알리는 공식적인 통지서를 발송합니다.
이 통지서에는 현재 상황에 대한 객관적인 정리와 문제의 심각성을 잘 설명하고, 임대차계약서 상에 명시된 공용면적 사용 규정을 상기시키며, 신속한 조치를 요청합니다.

예를 들어 "귀하께서 직접 사용 및 수익하고 있는 공간 외에 공용면적(계단실, 복도 등)에 귀하의 물품이 적재된 것을 발견했습니다. 이러한 행위는 다른 임차인들의 통행에 불편을 초래할 뿐만 아니라, 건물의 안전과 미관을 저해할 수 있습니다. 특히 비상 상황 시에는 큰 위험이 될 수 있습니다. 공용면적은 모든 임차인이 공동으로 사용하는 공간으로 개인 물품의 적재는 엄격히 금지되어 있습니다. 따라서, 귀하께서는 본 통지서를 받은 날로부터 7일 이내에 공용면적에 적재된 모든 물품을 즉시 원상복구 해주시기를 바랍니다."

이후 임차인과의 협의를 통해 어느 정도 이견 조율이 되었다면 임대차계약서에 공용면적 사용에 대한 명확한 규정이 없는 경우 이를 보완할 필요가 있습니다. 추후 유사한 문제가 발생하지 않도록 공용면적의 범위를 명확히 정의하고, 계단, 복도, 엘리베이터 홀, 주차장 등 구체적으로 명시하여 임차인과 임대인이 혼동하지 않도록 합니다.

이때, 공용면적에 개인 물품을 적재하거나 사용하는 것을 금지하는 조항을 명시합니다. 예를 들어, ‘임차인은 공용면적에 개인 소유의 물품을 적재하거나, 개인적인 목적으로 사용하는 것을 금지한다.’라는 조항을 추가합니다.

공용공간 무단 적재 사례(제공: 밸류업이노베이션)

만일 임차인이 특정한 상황에서 공용면적 사용이 필요한 경우, 사전에 임대인의 서면 동의를 받아야 한다는 조건을 명시합니다. 예를 들어, ‘임차인이 공용면적을 일시적으로 사용해야 하는 경우, 임대인의 서면 동의를 받아야 한다.’는 내용을 포함합니다.

이와 같이 임차인의 공용면적 무단 사용 문제는 감정싸움으로 번지지 않도록 주의해야 하며, 법률 대응으로 일관하기보다는 차분히 객관적 증거를 확보하고, 임차인과 상호 이해를 바탕으로 진심 어린 협의 과정을 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.

아울러 구두 전달이 아닌 공식적인 통지서를 통해 문제의 심각성을 알리고, 임대차계약서에 공용면적 사용에 대한 명확한 규정을 추가함으로써 추후 유사한 문제가 발생하지 않도록 예방할 수 있습니다. 이를 통해 임대인과 임차인 모두가 만족할 수 있는 쾌적하고 안전한 건물 환경을 유지할 수 있을 것입니다.

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀 (밸류업이노베이션 공인중개사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com
 
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