‘2차 베이비부머’ 은퇴… 부동산시장 ‘큰손’이 움직인다

전체 주택 보유자 절반이 5060세대… 노후 자금 마련 위해 집 매도할지 주목

최대 954만 명에 이르는 2차 베이비부머(1969~1974년생)가 은퇴를 맞으면서 이들이 국내 부동산시장에 어떤 영향을 끼칠지에 이목이 쏠리고 있다. 한국 인구구조에서 가장 많은 수를 차지하는 이들은 생애주기에 비춰 봐도 가장 많은 자산을 축적한 연령대다. 국토교통부의 '2022년 주택소유통계'에 따르면 전체 주택 보유자 가운데 50대와 60대의 비중은 47.1%에 달한다. 그간 주택시장의 큰손으로 자리매김한 이들이 은퇴 후 집을 사고팔지 여부에 따라 시장이 큰 영향을 받을 수밖에 없다.

서울 강남 아파트 단지. [뉴시스]

954만 2차 베이비부머 부동산 행보는?

향후 2차 베이비부머가 보일 주택 매매 패턴을 놓고는 의견이 엇갈린다. 일각에선 이들이 노후 생활자금, 자녀 결혼 및 주택 마련 자금을 융통하고자 보유 주택을 대거 팔 것이라고 예상한다. 2차 베이비부머가 보유한 주택 가격이 이미 많이 오른 데다, 1가구 1주택 양도소득세 감면, 장기보유특별공제 등 혜택이 주어지는 상황이다. 따라서 이 세대에 속한 사람들이 은퇴와 함께 주택을 팔아 자본수익을 누릴 것이라는 전망이다. 이 같은 예상이 현실화되면 기존 주택이 대거 매물로 시장에 공급될 것이다. 자연스레 집값이 안정화될 가능성이 크다. 이에 따라 최근 부동산시장을 강타한 주택 공급 부족도 어느 정도 해소될 것이라는 전망이 나온다.

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반면 2차 베이비부머 상당수가 가진 집을 계속 보유하거나, 심지어 주택 추가 매입에 나설 것이라고 보는 시각도 있다. 이들이 주거 안정을 위해 생을 마감할 때까지 주택을 팔지 않고 보유할 것이라는 전망이다. 이런 관점에서 은퇴자들이 연금만으로 충당할 수 없는 노후 생활비를 마련하기 위해 임대용 주택을 추가 구매할 가능성도 제기된다. 게다가 2차 베이비부머 상당수가 주택연금을 활용할 경우 최대 30년에 이르는 가입 기간 부동산시장에 풀리는 주택이 많지 않을 수도 있다. 이런 전망이 맞아떨어지면 2차 베이비부머의 행보는 주택시장 가격에 상방 압력으로 작용할 수 있다.

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2차 베이비부머가 부동산시장에서 '은퇴'할지, 계속 '현역'으로 남을지 엇갈리는 두 주장의 구체적 근거를 살펴보자. 먼저 "2차 베이비부머가 은퇴 후 주택 수요를 줄인다"는 주장의 가장 큰 근거는 이들보다 앞서 은퇴한 1차 베이비부머의 선례다. 1차 베이비부머가 은퇴를 앞둔 2010년 시행된 국토해양부(현 국토교통부)의 '주거실태조사'에 따르면 설문조사에 응답한 1차 베이비부머 중 "은퇴 후 지방에서 살기를 희망한다"고 답한 이가 전체의 54.3%에 달했다. 대도시에 거주하겠다는 응답은 22.7%에 그쳤다. 실제로 베이비부머의 인구이동 패턴을 살펴보면 수도권 대도시에서 인근 중소도시나 근교 혹은 지방 농어촌까지 넓게 포진하고 있다. 한국보다 고령화를 먼저 겪은 일본의 경험도 논거가 된다. 일본이 고령사회에 진입한 1990년대 초반 이후 약 20년 동안 큰 폭의 주택 가격 조정이 나타났다는 것이다. 이를 근거로 노인 인구 증가에 따른 주택 수요 감소로 집값이 하락한다는 주장이 나온다.

한국주택금융공사 창구에 비치된 주택연금 가입 홍보물. [뉴스1]

‌2차 베이비부머가 이미 보유한 주택은 유지하고, 나아가 새집을 매입할 것이라는 주장의 근거는 크게 두 가지 정황에 근거한다. 주택연금 가입자가 크게 증가했다는 사실과 주택 매입자 중 60대 이상이 증가하고 있다는 점이다. 주택연금 가입자는 2023년 말 기준 12만1000명으로 집계됐다. 2023년 한 해 신규 가입자만 1만4885명에 달해 역대 최대치를 기록했다. 이들의 가입 기간과 관련된 통계는 따로 없지만 당분간 해당 주택이 매매시장으로 유입되기는 어려워 보인다. 주택 매입자 중 60대 이상이 증가하고 있다는 통계도 있다. 5월 전국 주택 거래 가운데 40대 미만 매입자 비중은 지난해 같은 때보다 0.1% 감소해 횡보했다. 반면 같은 시기 60대 이상 매입자 비중은 전년보다 16.5% 증가했다.

양쪽 모두 명확한 근거는 부족

하지만 현재로선 어느 주장도 근거가 명확하지 않고 반론에 취약하다는 게 필자 견해다. 2차 베이비부머의 주택 매매시장 이탈로 집값이 하락할 것이라는 전망은 이들의 60% 이상이 여전히 자녀와 동거 중이라 당장 가진 집을 팔기 어렵고, 일본에 비해 한국 주택시장이 아파트 중심이라 거래가 활발하며, 신규 공급도 많지 않다는 지적을 제대로 해명하지 못한다. 반대로 2차 베이비부머가 주택시장의 핵심 참여자로 남을 것이라는 전망에도 한계가 있다. 주택연금은 해지가 가능한 일종의 대출상품이라 부동산시장 상황의 영향을 크게 받고, 최근 주택 매입자 중 60대 이상 비중이 늘어난 것은 지난해 특례보금자리론 시행에 따른 40대 미만의 주택 매입세가 강했던 기저효과라고 볼 수 있기 때문이다. 따라서 2차 베이비부머 은퇴라는 포인트를 잡아 부동산시장에 섣불리 뛰어드는 것은 당분간 지양할 필요가 있다.

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김성환 한국건설산업연구원 부연구위원