[TheTax]오피스텔 팔았는데 "세금이 1억"…1세대 1주택인데, 왜

[양도소득세]

[편집자주] 세금과 관련된 개념적 정의부터 특수한 사례에서의 세금 문제 등 국세청과 세금 이슈에 대한 이야기들을 알려드립니다.

서울 시내의 한 부동산에 오피스텔 분양 안내문이 붙어 있다. 기사내용과 무관./사진=뉴시스 /사진=김근수

#2018년 2월 4억원에 오피스텔 한 채를 매입한 A씨. 업무용 사무실로 사용하던 A씨는 2023년 2월부터 주거용으로 썼다. 이듬해인 2024년 이 오피스텔을 8억원에 양도했다. A씨는 오피스텔 외 다른 주택이 없었다. 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용했기에 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고했다. 그러나 국세청은 비과세 혜택 적용 불가 판정을 내렸다. A씨는 세금 1억1300만원을 내야 했다.

A씨의 경우 주거용 사용 기간이 문제였다. 비과세 혜택을 받으려면 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나 양도해야 하는데 그것을 몰랐던 거다.

국세청에 따르면 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우 사실상 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도 변경한 날)부터 주택보유기간을 계산해 1세대 1주택 비과세 특례 여부를 판단한다.

A씨는 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도했기에 보유 요건(2년 이상)을 충족하지 못했다. 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 없는 이유다.

국세청은 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받으려면 해당 건물 양도 전 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 기간이 2년 이상인지 반드시 확인해야 한다고 설명했다.

특히 비과세 혜택을 받기 위해선 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 것이 좋다. 전입신고내역이나 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 전기사용내역 등) 등을 이용할 수 있다.

이같이 건물에 대한 비과세 혜택을 받기 위해선 건물 용도 변경과 관련한 사안들을 살펴봐야 한다. 일례로 1세대 1주택 비과세 요건 중 주택을 주택 외의 용도로 변경해 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경해 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산해야 한다.

또 1세대 1주택인 자가 소유하던 상가를 용도변경해 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 '소득세법 시행령' 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용한다.

국세청 관계자는 "양도소득세의 경우 취득·양도시기, 용도변경일 등 여러 요소에 따라 비과세 혜택 적용여부가 달라질 수 있는 만큼 양도할 경우 이전에 비과세 혜택 요건 범위를 꼼꼼히 살펴야 한다"고 설명했다.

세종=오세중 기자 danoh@mt.co.kr