뉴타운 해제 지역, 신통기획 아파트 배정 기준일은?

[재개발 현장 머니S클래스] 구조례 지역 과거의 기준일 유효

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해서 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 재개발연구회에서는 현장의 숨은 이야기를 전하고 이론뿐만 아니라 실무적인 사례들을 실습해 나가는 과정에서 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 함께 분석합니다.

서울 용산구의 한 재개발 구역 /사진=김노향 기자

정부와 지자체의 정비사업(재개발·재건축) 지원 정책으로 동일 지역에서 여러 사업들이 동시에 추진되는 경우가 많아졌다. 서울시의 신속통합기획과 모아타운, 가로주택정비사업, 역세권 재개발 등과 같이 주민이 제안하는 재개발 방식도 다양해졌다.

과거의 뉴타운에서 현재는 다른 사업 방식으로 변경돼 추진하는 현장도 있다. 주민이 해당 관청에 재개발 사업을 제안 또는 공모신청하면 상황에 따라 검토되지만 지정만 되고 추진은 못한 채 사라지는 정비사업들도 있다.

이때 아파트 배정 자격에서 가장 중요하게 검토해야 하는 부분은 구조례 적용 지역 여부다. 재개발연구회는 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 지역의 조합원 분양자격에 대해 알아봤다.

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Q. 구분 다세대 물건을 매수하려고 합니다. 재개발이 진행되면 아파트를 분양받을 수 있을까요?

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재개발이 진행시 아파트를 분양받을 수 있는지에 대한 판단은 조합원 분양 대상인지 확인해보는 것이다. 조합원 분양 자격의 충족 여부는 권리산정기준일이 가장 중요하다.

여러 종류의 재개발 사업마다 기준 날짜가 다르기 때문에 해당 사업의 종류에 따라 기준일을 확인해야 한다. 구분 다세대로 변경된 날짜가 관건이다. 해당 지역이 구조례 적용 지역이고 2003년 12월30일 이후 구분된 다세대이면 이후 신통기획을 추진해도 분양 자격이 없거나 합산될 수 있다.

이는 신축 다세대(신축빌라)도 마찬가지다. 뉴타운의 경우 특별법 우선 원칙에 따라 정의한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'의 내용으로 잘못된 해석을 할 수 있다. 구조례 지역은 과거의 기준일이 유효하다고 서울시는 유권해석을 한 바 있다.

재정비 촉진지구로 지정됐다가 해제된 구역은 특별법만으로 해당 물건의 아파트 분양 자격을 판단할 것이 아니라 이전에 정비기본계획이 있었는지 확인해 봐야 한다. 만약 정비기본계획이 있었다면 기준일을 재확인해야 한다. 뉴타운으로 지정됐다가 해제돼도 기존의 정비기본계획이 남아있거나 지구단위계획이 기준일 이전에 존재했다면 구조례 적용 대상이기 때문이다.

[도움] 글/자료조사 : 부동산콘서트홀 한은희 팀장

김노향 기자 merry@mt.co.kr