“내 나이에 애를 더 낳을수도 없고”...20년 묵은 청약통장도 무용지물

2년새 주택청약 가입자 148만명 감소
잦은 제도 개편에 가입자들 시장 이탈
일반공급 물량 줄고 가점제 비중 낮아져
청약 납입한도 41년만의 25만원으로 늘자
당첨 기회 줄고 부담만 커져 수요자들 반발
모든 세대에 고른 기회 주려면
부족한 공급문제부터 해소해야

[사진 = 연합뉴스]

“공공분양 당첨만 기다리며 15년간 (청약통장에)돈을 부었는데 이제 통장 깨렵니다. 아이를 더 낳을수도 없고, (일반공급)물량은 줄어 당첨 희망이 사라졌어요.”

3기 신도시 고양창릉지구에 당첨을 노리고 지난해 일산으로 이사 온 40대 최모씨는 “앞으로 25만원씩 넣으라는데 지금도 월세와 아이들 교육비에 살기 빠듯하다”며 “언제까지 돈을 넣어야할지도 막막하고 청약제도가 바뀌었다는 뉴스를 볼 때마다 화가 치민다”고 했다.

청약 포기자들이 속출하고 있다. 12일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 청약통장 가입자는 지난 2022년 6월(2703만1911명)으로 정점을 찍은 후 지속적으로 하락 추세다. 5월 말 기준 주택청약 종합저축 가입자는 2554만3804명으로 2년새 148만명 가량 줄었다.

분양가가 급등하면서 시세 차익 기대감이 낮아진 탓도 있지만, 최근 청약 가입자 이탈이 심해진 것은 잦은 청약제도 개편 탓이 더 크다. 오랜 기간 점수를 쌓으면 당첨되는 ‘가점제’를 준비해왔는데 특정 대상에 우선 당첨 기회가 돌아가는 ‘특별·우선 공급’ 방식이 빠른 속도로 확대되자 가입자들이 청약 시장을 떠나는 것이다.

윤석열 정부 취임 후 청약 제도는 청년·신혼부부·출산 가구 등 2030 세대에 당첨 기회를 확대하는 방향으로 개편되고 있다. 가장 먼저 도입된 것은 ‘청년 특별공급’이다. 2022년 10월 정부는 2030 세대에 내집마련의 기회를 주기 위해 공공분양에서 청년 특공을 신설하고, 가점제였던 일반공급에 추첨제를 도입했다. 민간분양에서도 일반공급 추첨제를 확대했다. 가점이 낮은 청년층에 내집마련의 기회를 주기 위해서다.

1년도 안돼 이번에는 저출산 대책 일환으로 아기를 출산한 가구를 대상으로 하는 ‘신생아 특별(우선)공급’을 신설했다. 공공분양에서는 신생아 특별공급을, 민간분양에선 신생아 우선공급을 만들었다.

윤석열 대통령이 지난달 19일 경기 성남시 HD현대 아산홀에서 열린 ‘2024년 저출산고령화위원회 회의’에서 모두발언하고 있다. [이승환 기자]

이달 초에는 정부가 ‘저출산 국가 비상사태’를 선포하며 저출산 대책으로 다시 청약제도를 건드렸다. 앞서 도입한 신생아 공급을 전방위로 확대하는 것이 골자다. 민간분양에서 신생아 우선공급을 20%에서 35%로 늘렸고, 공공분양 일반공급은 50%를 출산한 가구에 우선공급하기로 했다.

일반공급을 기다리며 오랜기간 점수를 쌓아온 수요자들은 “청약의 희망이 없다”고 좌절하고 있다. 공공분양 일반공급은 청약저축 총액 순으로 결정된다. 납입을 오래 할수록 유리하다. 그런데 이번 정부 들어 청약제도가 계속 개편되면서 일반공급 물량자체가 줄어들었다. 이미 공공분양에서는 신혼부부, 노부모 등 특별공급이 공공분양 유형(나눔형, 선택형, 일반형)에 따라 70~90%에 달한다. 일반공급은 전체 물량의 10~30% 수준인데, 지난 2년간 청약제도 개편으로 가점제 비중이 쪼그라든 것이다.

정지영 아임해피 대표는 “이렇게 자주 제도가 바뀌면 생애주기에 맞춘 청약전략 설계 자체가 불가능해진다”고 지적했다.

최근 발표된 청약통장 납입액 확대도 청약 대기자들에게는 ‘날벼락’ 같은 소식이다. 정부는 지난달 청약 납입한도를 월 10만원에서 25만원으로 2.5배 늘린다고 발표했다. 41년만의 한도 변경이다. 일반 공급에서 민영은 납입기간과 무주택 기간 등을 합산해서 높은 순으로 당첨되고, 공공은 납입 총액이 높은 순으로 결정된다. 때문에 통상 일반 분양을 준비하는 청약 수요자들은 월 납입 최대한도까지 저축한다. 청약 수요자들이 당첨 기회는 줄었는데 납입 부담만 커졌다고 반발하는 이유다.

홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 “청약 제도의 원칙이 없다”며 “상황에 따라서 포퓰리즘 식으로 이뤄지는 청약 개편이 오히려 무주택자들에게 청약을 포기하라고 부추기고 있다”고 꼬집었다.

특별공급이 무분별하게 확대되고 있다는 비판도 있다. 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “신혼가구 대부분이 생애최초 특공 대상과 겹치고, 신설된 신생아 특공 수요층과도 겹친다”며 “수요층이 비슷한 특별공급을 ‘누더기’처럼 남발하고 있다”고 밝혔다. 남 교수는 “정부가 정책 목표를 정밀하게 분석해서 청약제도를 개편해야 하는데 지금은 특정 대상에 기회를 여러번 몰아주는 꼴이 되는 것”이라고 말했다.

전문가들은 청약제도 변경은 ‘예상하지 못한’ 피해자를 양산하기 때문에 신중해야 한다고 조언한다. 2020년 문재인 정부때 수도권 청약 과열을 막겠다며 청약 우선 요건을 거주 1년에서 2년으로 갑자기 변경한 것이 대표적이다. 거주기간 1년을 채웠던 수요자들은 갑작스런 제도 변경으로 1순위를 놓쳐 청약에 실패했다. 당해 요건 2년을 채우길 기다리는 동안 분양가는 천정부지로 뛰고, 경쟁률도 치솟으면서 내 집 마련 기회를 놓쳤다.

두성규 목민경제연구소 대표는 “청약제도에 대한 일관된 가치나 방향성 없이 정치적 필요에 따라서 수시로 청약 제도를 바꾸다보니 담당 공무원도 헷갈리는 ‘누더기’ 청약 규칙이 돼버렸다”고 했다.

청년과 신혼부부의 주거 문제 해결을 위해서는 심각한 공급 감소부터 해결하는게 우선이라는 지적도 많다. 국토교통부 통계누리에 따르면, 올해들어 5월까지 공공분양 인허가 실적은 단 한건도 없다. 공공분양실적이 5개월 이상 전무한 것은 2018년(1~9월) 이후 처음이다.

3년차 신혼부부 박모씨는 “기다리던 신혼희망타운은 취소되거나, 공공분양이 나올 것으로 예상됐던 곳은 공사비 인상으로 모집공고문이 안나오고 있다”며 “청약 기회가 확대됐다고 하지만 청약할 곳이 없는데 무슨 소용이냐”고 밝혔다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “우선 충분한 주택공급이 이뤄져야 젊은층과 4050 모두 공정한 기회를 얻을 수 있을 것”이라고 했다.