지식산업센터 향후 전망은? ‘실수요’ 맞춤 구성 중요해져

한 때 수익형 부동산으로 큰 인기를 끌었던 지식산업센터의 광풍이 한 풀 꺾이면서, 시장 분위기가 달라지고 있다. ‘공급과잉’, ‘경기침체’, ‘고금리’ 등으로 인해 수요자들의 발길이 줄어든 것이 이유로 분석된다.

사진= 현대 테라타워 세마역 투시도

■ 실상은 이렇다... 실수요 니즈 고려 없이 수익성에만 초점 맞춘 상품구성에 기업체들 외면

하지만 업계는 이보다 더 중요한 점으로 최근 수년간 지식산업센터 시장이 실수요 기업체들의 니즈가 반영되지 않은 상품 중심으로 공급돼 왔다는 것을 꼽고 있다. 수익성과 트렌드 만을 쫓아 비슷한 상품이 우후죽순 공급되면서, 실수요층의 외면을 초래했다는 분석이다.

실제 지난 몇 년간의 지식산업센터는 섹션오피스, 업무형 등 소규모 중심의 획일화된 상품으로 공급돼 왔다. 공급자 및 투자자의 수익성을 극대화하고, 트렌드를 반영하는 것에 초점을 두었기 때문으로 풀이된다.

한 부동산 전문가는 “이와 같은 공급은 지식산업센터 수요의 기반이 되는 제조 및 물류 중심의 기업이나, 우량 임차인으로 여겨지는 대형 기업들과는 크게 연관되지 않는 상품”이라며 “이렇다 보니 실제 입주를 해야 하는 기업체들이 지식산업센터를 점차 찾지 않게 됐고, 공실은 늘고 수익률은 떨어져 투자자가 빠지는 악순환이 이어지게 된 것”이라고 말했다.

■ 수도권, 지식산업센터의 기반 되는 제조&물류 중심 기업 위한 상품 턱없이 부족해

이러한 현상에 실제 서울 및 수도권에서는 어느 순간부터 제조형이나 물류형 등이 중심이 되는 신규 지식산업센터를 찾아보기가 어려운 상황이 됐다.

한 업계관계자는 “소규모 IT 기업이나 지식기반의 스타트업이 몰려 있는 서울이야 그렇다 치더라도, 서울을 벗어난 수도권 지역에 제조형이나 물류형 등이 중심이 되는 신규 상품이 부족하다는 것은 곱씹어봐야 할 필요가 있다”며 “제조형 중심 산업이 형성된 지역에서도 이들을 중심으로 하는 신규 지식산업센터의 공급은 찾아보기 힘들 정도”라고 전했다.

대표적으로는 최근 반도체 클러스터 구축이 본격화된 수도권 남부권이 있다. 반도체 클러스터의 핵심으로 떠오른 용인 남사읍 일대는 물론이고, 동탄2신도시도 제조형 중심의 신규 지식산업센터는 턱없이 부족한 실정이라는 게 주변 부동산 관계자들의 전언이다.

A부동산 관계자는 “이 일대는 소형 기업도 많지만, 반도체 등과 관련된 제조형 중심의 기업 수요가 대부분인데, 관련 설계를 갖춘 적당한 사무실이 없는 상황”이라고 전했다.

■ 다시 본질에 초점… 실수요 니즈 파악, 입주 기업 맞춤형 설계 적용 등 더욱 중요해져

상황이 이렇자, 지식산업센터 시장에서 실제 입주를 원하는 기업을 중심으로 설계, 마케팅의 관점을 재정립하는 모습이 나타나고 있다. 또한 이를 통해 전반적인 시장 침체 분위기와는 다르게 좋은 성적을 이어가는 단지들도 생겨나고 있다.

일례로 올해 초 성남공단에서 공급을 알린 한 지식산업센터는 지역 특성에 맞춰 공단 일대 실 기업체 수요를 위한 맞춤형 설계를 적용하고, 이들 기업들을 중심으로 마케팅 활동을 이어가면서 계약률을 빠르게 끌어올린 것으로 알려졌다. 실제 이 지식산업센터는 약 4개월만에 계약률 55%를 돌파해 업계에서 화제가 되기도 했다.

또 오산시에서는 현대엔지니어링이 공급하는 ‘현대 테라타워 세마역’이 제조형 중심의 단지 구성과 이와 관련된 다양한 특화설계를 대거 도입하면서, 오산은 물론이고 인근 동탄, 용인 등 반도체 산업에 기반을 둔 제조업체들의 발길이 이어지며 계약이 이뤄지고 있는 것으로 조사되기도 했다.

실제 현대 테라타워 세마역의 경우 드라이브인 및 도어 투 도어(일부 제외) 시스템, 약 7.5m의 넓은 램프폭(일부 제외) 등 물류 이동 편의성을 높이는 설계를 적용한 것은 물론, 5톤까지 물류 이동이 가능한 화물용 엘리베이터 설치(2대) 등 고하중 특화 설계도 도입해 관련 실수요 기업체들을 위한 상품구성을 곳곳에 녹였다는 게 업계의 평가다.

오산시 A부동산 관계자는 “현대 테라타워 세마역은 이외에도 주변 일대가 반도체 산업 강화에 열을 올리고 있는 것을 감안해 연구형&업무형 상품을 함께 구성하고, 이들 상품에도 다양한 특화설계를 적용해 호응이 이어지고 있다”고 말했다.

한편 이처럼 실수요 니즈 파악을 통해 변화에 나선 단지들이 관심을 받으면서, 업계는 지식산업센터의 양극화 현상이 더 커질 것으로 내다보고 있다.

한 부동산 전문가는 “지식산업센터의 핵심은 우량 임차인, 실 기업체 수요의 확보”라며 “때문에 시장 침체기에도 발 빠르게 변화에 나서고 있는 지식산업센터들을 중심으로 관심이 쏠리고, 장기적으로 공실 없이 잘 운영될 수 있을 것”이라고 말했다.

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