리모델링 건축심의 통과 속속…복병은 '분담금'

사업계획승인, 주민 동의 확보 관건
공사비 급등에 사업 추진 난항 예고

서울과 경기 등 수도권을 중심으로 리모델링 사업을 추진하는 단지들의 건축심의 통과가 이어지고 있다. /박헌우 기자

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 수도권 리모델링 추진 단지들의 사업에 속도가 붙고 있다. 서울과 경기지역을 중심으로 잇따라 건축심의 문턱을 넘는 단지들이 나온다. 하지만 최근 건설 공사비 인상으로 인한 분담금 부담으로 주민 동의율 확보 여부는 불투명한 상황이다.

12일 정비업계에 따르면 서울 송파구 문정동 '현대아파트'는 지난달 13일 리모델링 건축심의를 통과했다. 시공은 쌍용건설이 맡았다. 이 단지는 올해 준공 34년차다. 리모델링 사업을 통해 지하 1층∼지상 10층, 1개동, 120가구에서 최고 15층, 2개동, 138가구가 된다. 새로 늘어난 18가구가 일반에 분양될 예정이다.

통상 리모델링의 경우 사업을 마치더라도 일반분양 물량이 적다. 한때 30가구 미만의 소규모 분양 물량에 대해선 분양가 상한제가 적용되지 않는다는 이점이 있었으나, 정부가 규제지역을 풀면서 이점이 사라졌다. 이에 최근에는 리모델링 사업의 경우 용적률이 높아 재건축을 진행하기 어려운 단지를 위주로 사업 추진이 이뤄지고 있다.

경기 지역에서도 사업에 진척을 보인 리모델링 사업지가 나오고 있다. 경기 용인시 '죽전 도담마을7단지 뜨리에체' 아파트 리모델링 조합은 지난달 20일 용인시의 건축·경관심의를 조건부 통과했다. 앞서 1999년 준공돼 25년차를 맞은 단지다. 기존 지상 20층, 6개동, 430가구 아파트를 수평 증축해 494가구로 리모델링할 예정이다. 시공사는 지난 2021년 10월 선정된 SK에코플랜트다.

경기 광명시 '철산한신아파트'도 지난달 11일 광명시 건축위원회 심의 문턱을 넘었다. 1992년 지상 25층, 12개동, 1568가구로 지어진 이 아파트는 리모델링을 통해 1803가구 규모로 거듭난다. 약 235가구가 분양될 전망이다. 조합은 지난 2021년 3월 시공사 선정총회를 통해 쌍용건설∙현대엔지니어링 컨소시엄을 시공사로 선정했다.

통상 용적률 200% 이상의 아파트의 경우 재건축을 추진하더라도 사업성이 낮다는 평가르 받는다. /더팩트 DB

이들 단지의 용적률은 모두 200%를 웃돈다. 문정동 현대아파트는 230%, 죽전 도담마을7단지 뜨리에체는 250% 수준이다. 철산한신아파트의 경우 294%의 용적률이다. 이처럼 용적률이 높은 단지는 재건축을 하더라도 일반분양 물량이 제한적이라 사업성이 떨어진다. 이에 비교적 사업 진행 속도가 빠르고 공사비가 낮은 리모델링을 추진하는 편이 유리할 수 있다.

다만 리모델링 사업 진행을 위한 걸림돌도 남은 상태다. 사업을 위해서는 주민 동의가 필수적인데, 공사비 인상으로 분담금이 올랐기 때문이다. 리모델링 단지는 건축심의 통과 후 30가구 미만 증축 시 행위허가를, 30가구 이상 증축 시 사업계획승인을 받아야 한다. 이를 위해선 75% 이상의 주민 동의와 각 동 과반의 동의가 필요하다.

그러나 높은 조합원 분담금으로 주민 사이에서 사업 추진 의사가 갈릴 수 있는 상황이다. 실제로 경기 군포시 '율곡주공3단지'의 경우 높은 분담금이 책정되면서 동의 확보에 난항이 예고됐다. 지난달 조합은 행위허가결의를 위한 권리변동계획안을 수립했는데, 조합원 평균 분담금(금융비 포함)이 4억5000만원~4억7000만원 수준으로 책정했다. 이는 단지의 시세를 웃도는 수준이다. 해당 아파트 전용 59.97㎡는 지난달 29일 4억2500만원에 손바뀜했다.

경기도의 한 정비사업 추진 단지 조합 관계자는 "급등한 공사비로 재건축 사업성이 확보되지 않은 단지라면 리모델링을 하더라도 수익성을 장담할 수 없는 상황"이라며 "지난해 초까지 사업 의지가 높던 단지들조차 올해 들어선 조합 내 의견이 분분하다"고 말했다.

wisdom@tf.co.kr

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