바닥 다졌다? 반등 알린 지식산업센터, ‘이것’ 필수로 고려해야

침체일로를 걷던 ‘지식산업센터’가 반등 분위기를 보이고 있어 주목된다. 실제 지식산업센터는 올해 1분기(1~3월) 거래량과 거래금액이 직전 분기(지난해 4분기_10~12월) 대비 각각 17.2%, 19.2% 증가하며, 하락세를 끊고 반등한 것으로 나타났다. (출처: 부동산 전문기업 부동산플래닛 2024년 1분기 전국 지식산업센터 매매 거래 리포트)

< 2020~2024년 1분기 전국 지식산업센터 매매거래량 및 거래금액 / 자료 제공 : 부동산플래닛 >

지식산업센터 빅데이터 플랫폼 지식산업센터114의 조지훈 대표는 “시장이 반등 시그널을 준 것은 맞지만, 높은 가격으로 분양한 현장과 공급이 몰린 지역의 지식산업센터는 앞으로도 고전할 가능성이 크다”라며 “때문에 수요자들의 옥석 가리기는 더욱 중요해질 것”이라고 전했다.

향후 살아남을 ‘지식산업센터의 조건 3가지’…‘입지’와 ‘규모’, ‘상품성’ 따져야

전문가들은 장기적 관점에서 투자가치가 높게 평가되는 지식산업센터의 조건으로 3가지를 꼽았다.

먼저 가장 중요한 요소는 기업들이 몰리는 ‘입지’다. 수도권에서도 기업들이 모여드는 곳은 지식산업센터 시장 전반이 좋지 않아도 살아남을 수 있다는 분석이다. 실제로 IT 기업들이 몰리고 있는 성수동의 새 지식산업센터는 경기 침체 등의 영향에도 불구하고 꾸준히 높은 가격에 거래되고 있다.

두 번째는 ‘대규모’ 단지 구성이다. 대규모로 지어지는 지식산업센터는 입주 기업 수가 많은 만큼 업무 관련 인프라가 빠르게 구축되고, 이로 인한 시너지 효과도 누릴 수 있어 기업 수요의 문의와 유입이 꾸준히 이뤄져 안정성이 우수하다.

마지막은 바로 ‘상품성’(설계, 부대시설 등)이다. 그중에서도 지역 내 기업 특성을 고려한 맞춤형 특화 설계가 앞으로 더욱 중요해질 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

한 부동산 전문가는 “특히 최근 지식산업센터 시장은 실수요 중심으로 변화하면서, 기업들의 입주 여부를 결정짓는 설계나 부대시설 등을 강화한 단지가 큰 위력을 발휘할 것”이라며 “일례로 올해 성남공단에서 공급을 알린 한 지식산업센터는 공단 일대 실 기업체 수요를 위한 맞춤형 설계를 적용하면서 계약 시작 4개월 만에 약 55%에 가까운 계약률을 보인 것으로 조사되기도 했다”라고 전했다.

‘현대 테라타워 세마역’, 입지·규모·상품성 3박자 두루 갖춰…기업체들 발길 이어져

이런 상황 속 지식산업센터 분양시장에서는 현대엔지니어링이 오산시 세교1지구에 공급 중인 ‘현대 테라타워 세마역’이 입지, 규모, 상품성 등 필수 조건 3가지를 모두 갖춘 지식산업센터로 주목받으며 계약 순항을 이어가고 있어 눈길을 끈다.

실제 현대 테라타워 세마역은 기업 수요가 몰리는 입지 여건이 돋보인다. 단지가 조성되는 오산시는 삼성전자의 약 360조원 투자 소식이 발표된 용인 남사읍 일대 첨단 시스템 반도체 국가산업단지(이하 용인 국가산단)를 시작으로, 기흥, 동탄, 오산, 평택 등 반도체 관련 개발 호재가 잇따르고 있는 수도권 남부 지역을 하나로 잇는 중심에 위치해 이에 따른 기업체 수요의 대거 유입이 기대되고 있다.

더불어 정부는 지난해 11월 세교1지구 인근에 오산 세교3지구 약 433만㎡(131만평) 부지의 개발을 발표하면서 이에 따른 수혜도 예상된다. 특히 이곳은 수도권 반도체 클러스터 중심지에 위치한 입지 특성을 고려해 R&D·업무 등 반도체 산업 지원 기능을 강화한 ‘자족형 커넥트(Connect) 시티’로 개발될 예정이라는 점에서 기업 수요는 더욱 확대될 것으로 보인다.

또한 현대 테라타워 세마역은 지하 3층~지상 13층, 연면적 약 11.5만㎡(약 3.5만 평)의 대규모 지식산업센터로 조성돼 규모 면에서도 우위에 있다. 이뿐만 아니라 단지는 제조형, 연구 & 업무형 지식산업센터 566실(지하 2층~지상 13층)과 상업시설 46실(지하 1층~지상 1층)이 함께 들어서 다양한 기업이 어우러지게 돼 이에 따른 시너지 효과도 기대된다는 게 업계의 평가다.

무엇보다도 단지는 지역 특성에 맞춘 상품성이 돋보인다. 특히 단지는 주변 지식산업센터에 비해 물류 이동에 최적화된 설계를 적용할 예정으로, 드라이브인 및 도어 투 도어(일부 제외) 시스템, 5T 화물용 엘리베이터 2대 등을 도입해 차량 이동과 상·하차의 편리함을 높인다는 계획이다. 또한 주변의 다른 지식산업센터와는 차별점으로 오산죽미령 평화공원, UN 참전 기념공원, 죽미공원, 고인돌공원 등 다수의 공원이 둘러싸고 있어 쾌적한 근무 환경이 조성될 예정이라는 점도 주목할 만한 요소다.

‘현대 테라타워 세마역’은 여기에 더해 기업들의 가격 부담을 낮추는 다양한 금융 조건도 제공 중이다. 분양 관계자는 “계약금 1천만원(1차), 중도금 무이자 대출 등의 분양조건을 제공해 실입주 기업들의 만족도 높다”라고 전했다.