[부동산 전문가 6人에 듣는다]서울 아파트 `불장`이라는데…집 사도 될까?

서울 아파트 거래 4843건… 5.8조 기록
전세가 59주째 강세로 매매시장 자극
금리동결로 고금리 지속… 경매매물 주목
DSR2단계 대기에 안정화 대책 가능성

올해 하반기에 접어들며 서울을 중심으로 한 아파트값 반등세가 심상치 않다.

한국은행이 이달까지 기준금리를 12차례 연속 동결하면서 고금리 상황은 지속되고 있지만, 전월세 가격 상승과 공급 부족 등의 예기치 못한 변수들이 가격 하방 압력을 억제하고 매수 수요를 떠받치는 형국이다. 장단기 불확실성이 여전한 만큼 매매시장과 전세시장 각각의 향방은 물론 지역별,유형별 차이도 뚜렷하게 벌어지고 있더. 이때 무주택자인지 기존 주택 보유자인지에 따른 전략도 달라져야 한다.

올해 남은 기간 부동산 시장을 바라보는 전문가들의 의견도 엇갈렸다. 단기적으로는 전월세 시장의 강세, 중기적으로는 공급 축소에 따른 변동성 확대, 또 장기적으로는 저출산으로 인한 피크아웃(정점) 도래를 염두해야 한다고 조언한다.

◇매매도 전세도… 서울 오르고 지방 떨어지고

서울 아파트는 매매 거래량과 거래금액이 모두 지난해 같은 기간보다 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난 5월 전국에서 이뤄진 부동산 거래는 전년보다 감소했지만, 같은 기간 서울 아파트는 거래량과 거래금액 모두 크게 늘어났다. 서울은 전월 대비 13.6% 오른 4843건의 거래량을 기록했고. 거래금액은 18.5% 오른 5조7943억원으로 전국 최고치였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "상반기 거래량 회복과 전세가격 상승으로 서울 등 수도권을 중심으로 한 매매가 상승 움직임이 나타나고 있다"고 전했다. 그는 "지방은 미분양 5만호가 여전히 쌓여있고 전세가격 하락과 분양시장 회복으로 매매가 하락이 지속되는 분위기"라면서 "하반기에도 서울 등 전세가격이 오르는 수도권 위주의 시장 주도와 가격상승이란 양극화가 이어질 것"으로 예상했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 올 하반기 매매 시장은 전국 기준으로 보합에 머물 것이라고 전망했다. 송 소장은 "서울은 상반기에 이어 상승 분위기를 이어갈 것으로 예상되나 상승폭은 크지 않을 것으로 보인다"며 "서울 전체 기준으로 전고점이던 3년 전의 90%선에 머물 것으로 보인다"고 전했다. 그는 서울만 국한해 봐도 대세 상승에 들었다기는 이르다고 봤다. 하락했던 전년에 비해 상승이 나타나고 있는 것이지 3년전 고점을 넘어서는 것은 아니라는 것이다.

59주째 강세인 전세 시장은 어떻게 될까. 치솟는 전셋값이 매매시장을 자극할 가능성도 있다. 함 랩장은 "전세 갱신계약 증가로 전세 출회 물건이 줄고 서울, 인천 입주물량도 평년보다 올해 감소할 전망이라 수도권 전세가 상승은 당분간 더 이어질 것"이라고 전했다.

송인호 소장 또한 아파트 전세가격 상승폭은 상반기보다 더 확대될 것으로 전망했다. 다만 "전세시장도 수도권은 상승하고 비수도권이 하락하는 등 반대방향으로 움직일 것으로 보이며.수도권의 경우에도 아파트 전세와 비아파트 전세의 차별화는 더욱 뚜렷할 것"이라고 예상했다.

전세 수요자가 매매로 눈을 돌려 젠세가격이 다소 진정될 가능성도 제기된다. '빅데이터가 찍어주는 부의 정점'을 쓴 조영광 대우건설 부동산 빅데이터 연구원은 "서울부터 오르고 경기.인천이 상승하는 전형적인 상승 국면"이라면서도 "지방의 경우 미분양 수준에 따라 차별화된 양상으로 전개될 것"이라고 예상했다. 그는 "다만 최근 전세거래 감소하고 매매거래가 증가했다"며 "이는 높아진 전세가에 대한 피로감과 매매가 상승에 대한 기대감 때문으로 읽힌다. 전세거래가 감소하며 전세가는 다소 안정될 전망으로 보인다"고 전했다.

◇무주택자 청약·경매 잡아야… "다주택자는 한두채에 가용자금 집중"

달라진 시장 분위기에 무주택 실수요자들의 '내집 마련' 셈법도 복잡해졌다. 무주택자에게는 올해 하반기 청약을 권하는 전문가들이 많았다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "최근 무주택 실수요자의 주택 구입이 크게 증가하면서 눈 여겨보던 저렴한 매물이 소진되는 데서 위기감을 느낄 수 있다"면서 "서울과 수도권 핵심지역은 시장 상황에 따라 하락보다는 회복·상승의 가능성이 더 높은 만큼 신축이나 준신축 아파트 매입을 통해 빠르게 진입하는 것을 권한다"고 전했다.

무주택이라면 쏟아지는 경매 매물을 노려볼 만하다. 함영진 랩장은 무주택자는 "경매, 급매 등 수도권 위주로 가격 만족도가 높은 선택지를 골라도 좋다. 총 대출 비중은 매입 주택가액의 30% 미만이 바람직하다고 본다"고 말했다.

이미 주택을 보유하고 있는 사람은 여전히 '똘똘한 한 채' 전략이 유효하다. 상반기 내내 서울 지역 내에서도 상급지로 갈아타려는 수요가 꾸준히 포착됐다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "전세가율(전세보증금/매매가격)이 높아지더라도 집값이 오르지 않을 가능성이 있다"고 말했다. 더는 전세 주택 공급자인 다주택자들이 투자 목적으로 시장에 들어올 수 없어서다.

그는 "다주택자에 대한 중과세로 '갭 투자'는 어려워졌고, 이 때 가용할 수 있는 금액을 한두채에 모두 집어넣어야 하기 때문에 최상급지의 대단지 아파트 등 이미 고가인 집들이 더 오를 것"이라고 전망했다. 이어 "무주택자는 가격이 조정된 구축 아파트를 잡는 것이 좋고, 아직 비주택 투자는 이르다고 생각한다. 기준금리 인하 시기아 되면 꼬마빌딩 등 비(非)아파트 가격이 움직일 것"이라고 전했다.

조영광 연구원은 "최근 오피스텔 거래가 꿈틀거리고 있다. 금리가 안정기에 접어드는 향후에 수익형 상품 주목받을 전망이다. 특히 광역철도 SRT,KTX 인근 오피스텔이 유망하다"고 전했다.

반면, 최근 저출산·고령화로 대한민국이 구조적 하락 위기에 봉착했다는 내용의 책 '피크아웃 코리아'를 발간한 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 부동산 투자 비중을 축소할 것을 조언했다. 그는 "현재도 서울 아파트 아파트 매매거래 회전율은 연 4~5% 수준으로, 주식시장에 비해 훨씬 낮은 수준"이라면서 "사회가 저성장으로 갈수록 부동산 회전율이 더 낮아지면서 집을 사고 팔기가 어려워진다. 지금 부동산을 늘려놓으면 나중에 팔기 어려울 수 있기 때문에 다주택은 추천하지 않고 1주택으로 가는 낫다는 의견"이라고 전했다.

하반기에도 다양한 시장 외부 변수가 시장을 흔들 것으로 예상된다. 최근 물가상승률 둔화를 확인한 한국은행이 역대 최장기간 이어온 기준금리 동결을 끝내고 다시 인하 모드에 들어갈 가능성이 높다.

9월엔 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 조치 시행이 예고됐다. 정부가 부동산 안정화를 위한 추가 공급 대책을 내놓을 수도 있고, 부동산 규제 완화책이 나올 수도 있다.

이중 가장 중요한 변수로는 통화당국의 기준금리 인하가 꼽혔다. 조영광 연구원은 "수도권 집값이 지방의 3배 수준에 달한다. 당연히 대출 의존도가 클 수 밖에 없다"고 전했다. 윤수민 위원은 "단기적으로는 불안한 시장 심리와 수급이 가장 큰 변수다. 주택 공급부족이라는 확정적인 이벤트로 인해 전세시장 불안과 신축아파트 인기 등 전반적인 가격 상승 요인들이 상당히 강력한 편이나 전고점이라는 심리적인 기준선이 있어서 폭발적인 상승의 가능성은 낮다고 본다"고 전했다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr