"공사 사무실 자리도 쓸게요" 오피스도 양극화…초대형 웃고 중소 울고

신축 프라임급 빌딩 수요 급증세
중소형급은 임차기업 폐업 등 공실면적 늘어

서울 여의도 TP타워 [사학연금공단 제공]

주택 부동산 시장과 마찬가지로 서울 오피스 시장에서도 극심한 양극화 현상이 나타나고 있다.

초대형 프라임급 오피스에선 공실을 찾아보기 힘들만큼 임차 수요가 넘치는 반면, 중소형 빌딩들에선 임차 기업의 폐업 등으로 공실면적이 늘어나고 있다.

11일 업계에 따르면 신한투자증권과 신한자산운용, 신한은행, 신한캐피털 등 신한금융 계열사들이 서울 영등포구 여의도역 인근 TP타워(구 사학연금회관)로 본사 사옥 이전 작업을 시작했다. 지난 2022년 신한투자증권 사옥을 매각한 신한금융 계열사들은 TP타워 23층부터 41층을 쓸 계획이다.

키움증권과 키움자산운용, 키움인베스트먼트 등 키움그룹 계열사들도 여의도 사옥의 재건축 공사 기간인 4년 동안 TP타워에서 지내게 됐다. 키움 계열사는 4~12층에 입주한다. TP타워에는 우리종합금융(4개층)과 타임폴리오자산운용(2개층)이 이미 입주를 마쳤고, 한국투자증권도 일부 층을 임차할 계획으로 알려졌다.

지하철 5·9호선 여의도역과 연결돼있는 TP타워는 올해 준공한 프라임급 빌딩이다. 연면적 14만1669㎡, 지하 6층∼지상 42층 규모의 오피스로, 코람코자산신탁이 운용하는 코크렙티피위탁관리부동산투자회사(코크렙TP리츠)의 자산이며, 해당 리츠는 사학연금공단이 지분 약 97%를 소유하고 있다.

한 상업부동산 임대관리(LM)업계 관계자는 "준공 전부터 입주 경쟁이 치열했다. 여의도권역에서 가장 입지가 좋은 곳으로 신축 메리트까지 있어서 준공 전 이미 거의 모든 면적의 임대가 확정된 빌딩이었다"면서 "심지어 시공사가 현장 사무실로 쓰고 있는 면적까지 달라는 임차인이 있을 정도였다"고 전했다.

이처럼 신축 프라임급 오피스 빌딩에 대한 수요는 날로 커지고 있다. 앞서 지난해 3월 카카오엔터는 종로 센트로폴리스 빌딩으로 서울 오피스를 이전했다. 카카오엔터는 서울 오피스을 기존 삼성동 정석빌딩과 대치동 글라스타워로 분리해 쓰다가 이를 도심 프라임급 오피스로 통합 이전했다. 현재 카카오엔터는 센트로폴리스 5~6층을 임대하고 있다. 임차면적은 1만1000㎡에 달한다.

빙그레는 같은 해 2월 서소문 배재정동빌딩에서 옛 금호아시아나 사옥이었던 광화문 콘코디언 빌딩으로 사옥을 이전했다. 콘코디언 빌딩은 2008년 10월 준공해 신축은 아니지만, 2018년 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)이 매입한 이후 건물 전체 명도와 리모델링 등의 개편 작업을 통해 프라임금 빌딩으로 거듭났다. 현재는 마스턴투자운용이 소유하고 있고, 롯데카드가 본사로 사용 중이다.

지난 2022년 말 CJ대한통운은 본사를 서소문 사옥에서 종로구 청진동 타워8로 이전했다. 1971년 서소문사옥에 입주한 이후 51년만의 본사 이전이다. 타워8은 지하 7층, 지상 24층 건물로, CJ대한통운은 이 가운데 12개층(임대 면적 1만8000㎡)을 사용한다. 기존 서소문 사옥은 도시정비형 재개발구역으로 지정돼 재개발이 진행 중이다.

같은 해 LIG넥스원도 기존 강남역 인근 서울사무소를 송파구 롯데월드타워로 확장·이전했다. 당시 LIG넥스원은 대규모 신규 채용으로 부족해진 사무공간을 확보하고 근무환경을 개선하기 위한 것이라고 이전 이유를 밝혔다. 실제로 방산업체인 LIG넥스원은 방산업체로서 보안이 철저한 공간을 수소문해 프라임급 오피스인 롯데월드타워를 선택한 것으로 알려졌다.

정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 "경기 불확실성에도 불구하고 작년에 이어 올해에도 프라임급 오피스 임대 물건이 상대적으로 빠르게 소진되는 모습을 보이고 있다. 인력 채용에 유리하고 근무여건이 좋은 프라임 오피스에 대한 수요는 여전한 데 반해 신축 프라임급 오피스는 흔치 않고 공급도 쉽지 않기 때문"이라고 전했다. 일반적으로 프라임급 빌딩은 오피스 빌딩 중 최상위급 건물로, 연면적이 3만3000㎡(1만 평) 이상이고 층수는 35층 이상이일 때를 말한다. 전체 건물의 1~2% 이내에 불과하다.

기업 구조조정과 폐업 등으로 임차 면적을 줄이는 기업들로 인해 중소형 빌딩의 공실률은 높아지는 추세다.

부동산 종합 서비스 업체 알스퀘어에 따르면 올해 5월 기준 연면적 9900㎡ 미만소형 오피스의 공실률은 5.4%로, 지난해 4분기보다 1.4%포인트 늘어났다. 전체 오피스 공실률(2.4%)의 2.5배 수준이다. 반면 연면적 6만6000㎡ 이상의 초대형 프라임급 오피스의 공실률은 0.9%에 불과했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr