공공재개발 너마저…공사비 쇼크에 사업지연

거여새마을·전농9구역 등
공사비 평당 800만원 육박
LH·SH 참여해 경제성 높여도
분담금 오히려 늘어날 우려

11일 서울의 대표적 공공재개발 사업지인 거여새마을구역 전경. 이승환기자

최근 공사비가 급등하면서 서울 일대 공공 재개발까지 3.3㎡당 건축비가 800만원을 넘나드는 일이 벌어지고 있다. 일반 재개발 사업과 큰 차이가 없어진 셈이다.

정부가 꽉 막힌 주택공급 문제를 해결하기 위해 공공기관을 앞세우는 방안을 모색하고 있지만 현장에서는 쉽지 않은 상황으로 흘러갈 수 있다는 경고음이 나오고 있다.

공공 재개발 사업은 문재인 정부가 2020년 도입했다. 경제성이 다소 떨어지는 지역에 한국토지주택공사(LH)나 SH주택도시공사 등 공공기관이 참여해 용적률 인센티브 등을 부여하는 대신, 늘어나는 물량의 절반을 임대주택으로 공급해 공공성을 확보하는 사업 형태다. 서울에서는 동작구 흑석2구역이나 은평구 증산4구역 등이 잘 알려진 사업지다.

공사비가 올라가면 주민들 추가분담금이 높아지고, 일반 분양가와 임대주택 가격 등이 모두 올라가기 때문에 사업 시행자들 고민도 커지고 있다.

10일 정비업계에 따르면 송파구 거여새마을 공공재개발 사업이 최근 진행된 2차 입찰에서도 시공사를 정하지 못했다. 3.3㎡당 공사비를 780만원에 책정했지만 공사를 진행할 회사를 찾지 못한 것이다. 이곳은 강남 3구(강남 서초 송파)에서 유일하게 공공 재개발을 추진 중인 곳이다. 공공재개발 주민대표회의는 수의계약으로 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정할지를 검토하고 있다. 이르면 다음 달 주민투표를 통해 의견을 모을 예정인데 공사비가 상향될 가능성이 있는 것으로 전해진다.

시공사 선정 입찰을 앞둔 동대문구 전농9구역 공공재개발도 공사비를 3.3㎡당 740만원에 책정했다. 중견 건설사들이 관심을 표명한 가운데, 일부 대형 건설사는 공사비를 더 올려줘야 입찰에 참여하겠다는 뜻을 표현한 것으로 알려진다.

공공재개발보다 사업성이 상대적으로 낫다는 공공재건축 공사비는 지난해 말부터 이미 올라가기 시작했다. 공공재건축을 추진 중인 광진구 중곡아파트는 처음에 3.3㎡당 공사비 670만원을 제시했다가 시공사를 찾지 못했다. 결국 3.3㎡당 800만원으로 예정 공사비를 올리고 나서야 시공사로 포스코이앤씨를 선정했다.

상황이 이렇게 되자 현장에서는 ‘도심 지역에 적정한 가격으로 주택을 공급하겠다’는 공공 정비사업 본래의 취지가 흔들리는 거 아니냐는 지적도 나오고 있다. 공공 정비사업은 공공이 시행한다는 이유로 주민들의 사업성을 높여주는 대신 임대주택 등 공공성을 확보하는 것이 핵심이다. 하지만 최근 시공자 선정 과정에서 민간 정비사업과 거의 차이 없는 예정 공사비가 책정되면서 경제성이 과연 충족되냐는 의문이 제기되고 있다.

정비업계 관계자는“공공 재개발은 애초 사업성이 낮아 재개발 사업 추진이 힘든 곳들이 대부분”이라며 “인센티브를 줘도 현재 상황이 계속되면 문제가 생기는 만큼 보완방안이 필요하다”고 밝혔다.

일각에서는 공공 정비사업에서라도 중견 건설사들을 적극 활용해 공사비를 낮추는 방안을 고려해야 한다는 주장도 나온다. 예전에는 정부가 입주민들의 편의를 만족시키기 위해 공공 재개발·재건축에도 대형 건설사를 끌어들이는 것을 적극 유도했다. 하지만 중견 건설사들이 참여하더라도 LH와 SH가 품질관리를 제대로 하면 질 좋은 아파트를 공급할 수 있는 만큼 이제 생각을 바꿔야 한다는 것이다.