[집잇슈]'대세 상승장' 왔나? 시장 과열시 규제·조정 우려도

거래량 회복 서울 집값 '들썩'…지방과 온도차
공급 감소·전세가 상승, 금리인하 기대 '상승장'
소득·경기 회복 기반 없는 비정상적 과열 지적

분위기가 심상치 않다. 서울 집값 이야기다. 잠시 들썩이나 싶던 서울 아파트 가격은 빠르게 상승 중이다. 지난주에는 근 3년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 하락을 거듭하고 있는 지방과는 확연한 차이다.

연초 대비 수억원이 뛴 아파트 매물도 거래가 이뤄지고 있다. 일부 지역에서는 신고가 거래, 매물 거둬들이기가 이뤄지며 '대세 상승장'에 올라섰다는 분석도 나온다. 집값 상승 선행지표인 거래량도 올해 들어 꾸준히 오름세다. 지난달에는 월 5000건을 넘어서며 3년 만에 평년 수준을 회복했다.

전세사기 여파, 계약갱신청구권 소진 매물로 전세시장이 급등하면서 매매시장까지 끌어올리는 모습도 보인다. 집값이 더 오를 것이란 '기대'와 더 오르기 전에 사야 한다는 '불안'이 만나 거래량과 집값을 끌어올리는 모양새다.

전문가들의 의견은 엇갈린다. 공급 감소, 전세가 상승, 금리 인하 등으로 상승장이 지속할 것으로 보는 시각이 있는가 하면, 너무 빠른 상승 속도를 이상 신호로 보는 시각도 있다. 소득 증가, 경기 상승이라는 배경 없이 솟구치는 집값이 정상적이지 않다고 보기 때문이다.

일각에서는 집값을 잡으려는 의지가 없어 보이는 정부 정책과 언론의 공포 조성이 정상적이지 않은 시장을 만들고 있다는 지적도 있다. 이 같은 속도로 시장이 과열되면 하반기 중 규제 확대로 조정이나 하락장이 올 가능성도 점쳐지고 있다.

들썩이는 '서울' 집값

서울 집값은 15주 연속 오름세를 보이고 있다. 11일 한국부동산원에 따르면 이달 첫 주 아파트 매매가격은 전주 대비 0.2% 상승했다. 지난 2021년 9월 이후 2년 9개월 만에 가장 높은 상승폭이다.

상승을 주도하는 곳은 '강남3구'인 서초, 강남, 송파와 '마용성'으로 불리는 마포, 용산 성동 지역이다. 특히 성동구는 전주 대비 매매가 상승률이 0.59%로 가장 높았고, 용산(0.35%), 마포(0.33%), 서초(0.31%) 순으로 상승폭이 높게 나타났다.

거래량도 최근 크게 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 1841건이던 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 2612건으로 증가하더니 지난달에는 5486건으로 평균 수준을 회복했다.

신고되지 않은 거래를 감안하면 6000건에 육박할 것이란 관측도 나온다. 이는 지난해 월평균 거래량인 3036건의 두 배 수준이다. 거래량이 5000건을 넘어선 것은 3년여 만으로 집값 상승기였던 2021년 2월 5435건 이후 가장 높은 수치다.

거래량이 평균 수준을 회복하는 것은 시장이 변곡점(하락에서 상승으로 반등하는)에 다다랐다는 신호로 여겨진다.

"집값 오른다" 소비자 상승 전망 확대

가격상승 기대감은 매수심리에 그대로 반영됐다. 올해 하반기 집값이 상승할 것이란 소비자 전망이 늘었다. 부동산R114가 전국 1028명을 대상으로 하반기 주택시장 전망에 대한 설문조사(6월24일~7월5일)를 진행한 결과 10명 중 3명 이상(3.6명)이 매매가격 상승을 전망했다.

지난 상반기 2년 만에 하락 전망을 역전한 후 격차를 벌렸다. 보합 전망이 10명 중 4명(4.3명) 수준으로 가장 많았지만 전국 대상 설문조사인 만큼 지방 시장의 집값 하락 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

전문가들은 하반기 이 같은 상승 흐름이 이어질 것으로 봤다. 송승현 도시와경제 대표는 "하반기 경제성장률 상향 조정 등 시장환경이 좋아질 거시적인 조건들과 함께 금리 인하 기대감이 시장에 선반영 됐다"면서 "전세가 상승과 갭투자(전세를 끼고 주택을 매매)가 늘면서 집값을 끌어올릴 가능성이 크다"고 전망했다.

송 대표는 "집값 선행지표 중 하나인 청약시장도 분양가가 계속 오르면서 상승 흐름에 변화를 주기 어려운 '대세 상승장'으로 가는 모습"이라고 진단했다.

상승? 조정? 전문가들 엇갈리는 시선

서울과 지방간 격차가 크게 벌어지고 있는 만큼 단순 상승·하락장으로 구분하기 어렵다는 분석도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "서울 상급지만 오를 뿐 지방은 여전히 어려운 상황"이라며 "전셋값 상승으로 매매가에 영향을 주는 곳을 제외하곤 공급, 미분양 물량이 많은 지방은 하락할 것으로 보여 상승장보다는 선별적인 시장으로 봐야 한다"고 말했다.

김 소장은 "시장이 나뉘다 보니 정부가 규제에 나선다고 해도 강력한 규제보다는 다주택자 대출 규제 등 부분적 규제만 이뤄질 가능성이 높다"면서 "지금은 투자자가 이끌기보다 실수요자 시장인 만큼 시장 과열을 막기 위한 전반적이고 강력한 규제는 하기 어려울 것"이라고 말했다.

윤지해 R114 수석연구원도 "집값 회복이 서울과 수도권에 집중됐을 뿐 지방은 아직도 낮은 상황"이라며 "지방이 살아나기 위해서는 서울, 수도권 가격회복이 어느 정도 이뤄져야 하는 만큼 시장 과열에도 적극적으로 규제를 늘리기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

시장 내에서 수요를 통해 조정이 이뤄질 것이란 분석도 있다. 송승현 대표는 "시장 과열로 정부 규제가 나온다고 해도 집값을 누르기는 어려울 것"이라며 "규제보다는 집값이 너무 오를 경우 일부 영끌수요를 제외하고는 상승을 따라가지 못하고 이탈하는 수요자들이 늘면서 시장 내에서 조정이 이뤄질 수 있을 것"이라고 말했다.

"비정상적 급등 시장 주의해야"

정부 정책의 문제점을 지적하는 목소리도 나온다. 경제 뇌관으로 급부상한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 안정화에 집중하다 보니 집값 상승을 방치하고 있다는 것이다. PF 문제는 건설사 부실과 금융사로 위험이 전가될 수 있는 만큼 부동산시장 부양으로 활력을 불어넣겠다는 복안이지만 외려 시장에 잘못된 '시그널(신호)'을 줄 수 있다는 것이다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "현 상황을 정상적인 상승세로 보긴 어렵다"며 "대출한도 규제를 미룬 것은 정부가 집값을 잡지 않겠다는 신호를 줘 실수요자들을 중심으로 불안심리가 높아졌고 사전청약 취소도 공급문제를 인정하는 격이어서 불안 심리를 가중시켰다"고 지적했다. ▷관련기사 : 스트레스DSR 2단계 두 달 연기…'빚내서 집사라' 시그널?(6월26일)

김 소장은 "PF에 우선순위를 둬 집값 상승을 두고 보고 있지만, 시장이 급속도로 과열될 경우 강력한 규제가 나올 수 있고 이를 통해 시장에 충격을 주거나 하락할 가능성도 있다"고 말했다.

한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수 역시 현재의 상승 상황을 정상적이지 않다고 봤다. 한 교수는 "집값의 상승 속도가 경기 부양이나 소득 증가와는 상관없이 정책모기지(신생아특례대출 등 주택담보대출)와 대출규제 등 정책들로 영향을 받고 있다"면서 "낮은 금리의 정책모기지는 기준금리와의 차이만큼 세금으로 정부가 이차보존(이자차액보전)을 하는 만큼 국민의 세금으로 부동산시장을 과열시키는 상황"이라고 말했다.

그는 "상승 배경이 인위적인 만큼 장기적이기 보다 일시적으로 끝날 가능성이 높다"면서 "정부가 부추긴 집값 상승, 과도한 규제 완화, 건설사·금융사 살리기는 외려 왜곡된 경제 상황을 만들 수 있어 주의가 필요하다"고 강조했다.

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)

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