양도세·취득세 절세전략..'중소형 주택 취득세·양도세 중과 유예' 外

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]

□ 방송일시 : 2024년 07월 10일 (수)

□ 진행 : 이익선, 최수영

□ 출연자 : 우병탁 신한은행 팀장(세무사)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 최수영 : 수요일 2부 코너 이슈가 머니에서 우리 신한은행의 우병탁 팀장님 모셨는데 일단 인사드리고요. 어서 오세요.

◎ 우병탁 :  네 안녕하세요.

◆ 이익선 : 그러면 이제 본론으로 들어가 보겠습니다. 오늘의 세테크 주제는 요즘 아파트 거래량이 살아나면서 다시 핫 이슈가 됐죠. 취득세. 취득세에 대해 궁금한 모든 것 얘기 나눠보겠습니다. 

◆ 최수영 : 요즘 보니까 부동산 시장이 매우 뜨거운가 봐요. 정부가 부동산 안정 대응 방안을 곧 발표한다고 하는데 여기 보니까 이제 우리 DSR이라는 총부채 원리 상환금 비율, 사실 이게 굉장히 중요한 건데 2단계 조치 이런 얘기들이 있는데 정확히 어떤 게 담길 예정이라고 합니까?

◎ 우병탁 : 구체적으로 원래 예정된 단계별로 DSR이 강화되는 걸로 예정돼 있었던 건데요. 그 2단계 조치의 경우가 이제 원래 당초에는 7월 1일부터 시행이 되게 되어 있었습니다. 다만 이제 이걸 9월 1일, 9월 이후로 연기를 한 차례 한 상태이고요. 아주 쉽게 이해하시자면 대부분 알고 계시겠지만 DSR은 집을 살 때 대출을 받는데 아무리 그 집값이 담보력이 있다 라고 하더라도 그러니까 적정히 금액이 나가는 집이라고 하더라도 그 집을 대출받아서 사시려는 분이 소득이 없다면 대출은 요만큼만 받아라 라고 하는 게 DSR이라고 보시면 됩니다. 그 비율을 어디까지 대상으로 할 거냐 그 이유를 얼마만큼 할 거냐 스트레스 DSR이라고 하는 건 실제 이율이 아니라 실제 받게 되는 이율 외에 금리가 바뀔 수 있잖아요. 지금은 떨어지고 있지만 올라갈 수도 있습니다. 올라가게 된다면 버틸 수 있는 힘 부분을 미리 금리로 가산을 해서 종전보다 즉 스트레스 DSR이 시행이 되게 되면 전에 받을 수 있는 대출 금액보다 좀 적게 받아라 이렇게 되다 보니까 그거를 받기 전에 하려고 하는 움직임도 좀 있었고요. 그런 여러 가지 소요 때문에 우선 현재는 2단계 시행을 9월로 미뤄놓은 이런 상태입니다.

◆ 이익선 : 그래서 1단계가 높은 거예요, 3단계가 높은거에요?

◎ 우병탁 : 3단계로 갈수록. 처음에 한꺼번에 대출을 막아버리게 되면 줄이게 되면 부담이 갈 수 있기 때문에 단계적으로 처음 발표할 때부터 1단계 2단계 3단계 좀 나눠서 시행을 하는 것입니다.

◆ 최수영 : 제가 어제 뉴스를 보니까 시중은행의 가계대출이 이달 들어서 나흘 만에 2조 원 넘게 증가했다고 하는데 그러니까 그 2조 원 넘게 증가했다고 하는 건 주택담보대출이나 전세대출 문의가 그만큼 늘은 거로 봐야 하나요 그럼?

◎ 우병탁 : 전체적으로 다 늘었다고 보면 되는데요. 물론 가계대출에 이제 그 두 가지 말고도 다른 여러 가지들도 있기는 하겠습니다만 예를 들면 신용대출이라든지 기본적으로는 그 두 가지가 중심이 돼서 좀 많이 늘어났다라고 지금 보고 있는 것 같습니다. 최근에 이제 거래가 특히 아파트를 중심으로 수도권 중심으로 상승하고 있기도 하고 그 과정에서 새로 내 집 마련을 하시려는 분들, 그리고 특히나 신생아 특례대출이라고 그래서 이제 막 아이를 낳으신 분들에게는 대출 금리를 좀 굉장히 유리하게 1%대까지도 주는 경우가 있어서 그거를 받기 위한 목적으로 많이 이제 내 집 마련에 나서다 보니까 가계대출 금액이 최근에 좀 단기간에 급등한 부분이 있습니다.

◆ 최수영 : 최근에 안 보이던 단어가 다시 소환되는 경우도 있어요. 영끌족 그러니까 30~40대 영끌족이 다시 등장했다 이런 얘기가, 그 정도로 지금 부동산이 뜨겁습니까?

◎ 우병탁 : 네 오해가 조금 있으면 안 되는 게 말씀드린 것처럼 지금 최근에 영끌이라고 하면 다소 좀 부정적인 의미로 조심해야 된다 라는 의미가 담겨져 있는데 그 자체는 맞긴 하겠습니다만 지금 최근에 가계대출이 주택담보대출을 중심으로 조금 순종을 많이 했던 것은 말씀드린 것처럼 신생아 특례 대출이나 신혼부부에 대한 특례 그리고 청약에 있어서도 이 두 부류 군에 대해서 특례를 주는 부분이 있기 때문에 당연히 30~40대가 많을 수밖에는 없는 것이고요. 우리가 이걸 꼭 영끌이라고 지금 예단할 필요는 좀 없어 보이기는 합니다.

◆ 최수영 : 사실은 영끌이라는 게 진짜 탈탈 털어서 영혼까지 끌어서 우리가 한다고 그래서 영끌인데 그게 아니라 신혼부부라든가 이제 이른바 신생아라든가 이렇게 연령대가 조금 그렇게 몰릴 수밖에 없는 특성이 있었다 이렇게 말씀해 주셨네요.

◆ 이익선 : 좋습니다. 부동산과 관련된 세금들을 한번 쭉 설명을 듣고 나서 오늘 저희가 주제인 취득세 갔으면 좋겠거든요. 부동산과 관련된 세금들은 어떤 것들이 있을까요?

◎ 우병탁 : 사실 이 질문은 조금 멘붕이 있을 수는 있는데요. 그래도 좀 설명을 드리자면 부동산을 사서 갖고 있다가 파는 이 세 가지, 각 단계마다 세금이 발생을 합니다. 각각 취득세 보유세 그다음에 소득세, 그리고 양도세나 상속세 이렇게 각 단계별로 발생을 하게 되는데요. 요약해서 말씀드리면 딱 이거지만 이제 이 각각 취득세나 보유세, 소득세, 양도세, 상속세에 각각 딸려서 나오는 세금들이 또 있어요. 지방소득세, 농어촌 특별세, 보유세는 다시 재산세와 종부세 두 가지로 나눠지게 되고 이 각각에도 농어촌 특별세나 지방교육세가 붙기는 합니다. 우선은 취득세 보유세 처분세 양도세 이정도,

◆ 최수영 : 큰 기준으로만 좀 답변해 주시면 되겠네요.

◆ 이익선 : 그럼 비율이 제일 높은 게 어느 거예요? 세금 비율이?

◎ 우병탁 : 기본적으로는 양도세 쪽이 제일 크다. 양도나 상속증여세 쪽이 제일 크다 이렇게 보시면 됩니다.

◆ 최수영 : 그러니까 이제 물려받거나 이제 팔아서 돈을 많이 남기기 때문에 그때 부과하는 세금이 가장 크다 이런 말씀이시군요.

◆ 이익선 : 이 많은 세금 중에서 오늘은 집을 살 때와 팔 때 즉 취득세와 양도세에 대해 얘기를 해볼 텐데 그럼 취득세율은 어떻게 되나요?

◎ 우병탁 : 역시 최대한 쉽게 좀 말씀을 좀 드려보고 싶기는 한데요. 아주 일반적인 경우에 즉 1주택을 돈 주고 사서 하는 경우, 즉 매매로 취득할 때의 취득세율은 사고자 하는 집값에 따라서 쉽게 1.1에서 3.5%까지 구간별로 조금씩 달라지게 됩니다. 1.1에서 3.5%가 집을 1주택으로 살 때 취득세다. 여기에 이제 금액대로 보면 6억 이하는 1.1%를 낸다고 보시면 되고요. 기본적으로. 6억에서 9억 이상은 최대 3.5%까지 그리고 6억에서 그 사이에는 그러면 1.11에서 3.3까지 요 사이에 세금을 취득세로 내게 된다 이렇게 이해를 하시면 되고 집의 규모에 따라서도 조금 차이가 나는 게 방금 말씀드렸던 이 금액 자체가 1.1에서 3.5가 국민주택 규모가 넘지 않는 집, 전용 85제곱미터를 넘지 않을 때에는 1.1 혹은 3.3 이렇게 나오게 되는 거고요. 국민주택 규모를 넘어서는 흔히 이제 평형수라고 부르는 이제 40평대 넘어가는 집, 케이스일 경우에는 거기에 0.2%가 더 붙어서 1.3, 3.5 이렇게 나오게 된다 이렇게 보시면 되고요. 지금 1주택을 말씀을 드렸는데 다주택으로 취득을 하시는 경우에는 이제 2주택부터 조정대상 지역 지금 이제 서울에 4개구만 남아 있습니다. 이 4개 구에서는 2주택으로 취득을 하거나 아니면 이 지역이 아닌 다른 지역, 비규제 지역에서 3주택자로 취득을 할 때에는 8.4 아니면 9% 이렇게 내면 된다. 그리고 이것보다 한 채씩이 더 많다. 즉 조정 대상 지역에서 세 채이거나 아니면 지역 상관없이 아무튼 전국적으로 4채를 사는 상황이 되게 되면 12.4%나 13.4%로 중과를 한다. 다주택에 대해서는. 이렇게 이해하시면 됩니다.

◆ 최수영 : 거의 12.4면 중과세를 넘어서 이제 사실 어마어마한,

◎ 우병탁 : 원래는 예를 들면 한 10억짜리라고 치더라도 억 단위의 취득세가 나오는 거니까 다주택이신 분들은 굉장히 부담이 될 수 있죠.

◆ 이익선 : 그럼 그 정도로 다주택인 분들은 임대사업자일 가능성이 꽤 높잖아요. 임대사업자로 신고한 경우에도 이렇게?

◎ 우병탁 : 이 경우에는 주택수, 취득세에서는 들어갑니다. 임대사업자 등록한 경우에는 이제 다 본인이 살고 있던 집을 팔 때에는 그때는 이제 양도세에서는 없는 걸로 봐주기도 하는데요. 취득세에서는 다 기본적으로 포함을 시킨다 이렇게 보시면 됩니다.

◆ 이익선 : 아니 근데 우리 우 팀장이 진짜 공부 많이 하셔야 될 것 같다는 생각이 드는데 계속 공부하셔야 되죠?

◎ 우병탁 : 저도 자주 해야합니다. 한 번 했어도 세법이라는 건 1년에 한 번 바뀌니까,

◆ 최수영 : 그러니까 세법 개정안이 계속 나오니까. 근데 이제 제가 궁금한 거는 이제 그러니까 주택 중소형 주택에 대한 취득세는 중과가 안 하는 이유는 그러니까 중소형이기 때문에 이제 그거는 좀 우리가 봐주는 거군요.

◎ 우병탁 : 네 맞습니다. 기본적으로는 크기가 작은 거에 대해서 인정을 해준다. 그리고 이때 1월 10일, 올해 1월 10일에 이 중소형 주택에 대한 취득세의 주택 수 제외, 요 규정이 이제 새로 들어온 건데요. 이 시기에 맞물리면서 기본적으로는 사람들이 이제 잘 안 사는 종류 중소형을 좀 기피하는 현상들이 좀 있었고요. 다만 여기서 주의하실 것 중에 하나는 이 중소형 주택, 중소형이라고 하면 전용 60제곱미터를 넘지 않는 집을 얘기를 하고요. 금액으로는 이제 수도권의 경우에는 6억, 그다음에 지방의 경우에는 3억을 넘지 않는 집인데 여기에 맹점이 있는 것 중에 하나가 뭐냐면 아파트는 제외입니다. 

◆ 최수영 : 주택이라 함은

◎ 우병탁 : 여기서의 주택은 아파트 제외라고 

◆ 최수영 : 주택이 아니라는 얘기죠.

◎ 우병탁 : 네 정확하게는 이제 다가구이거나 다세대이거나 연립 도시형 생활주택 오피스텔 단독주택 당연히 들어가고요. 그래서 얘네들에 대해서만 60을 넘지 않는 작은 집일 때에는 주택수에서 취득세에서도 그렇고 제외해준다 라고 하는 규정이 있는 거여서 아파트는 제외가 되고요. 왜냐하면 아파트는 아무리 작더라도 종전에 보면 투기 같은 것들이 좀 이런 혜택들이 몰리게 되면 폭등을 한 적이 있어서 그게 제외됐습니다. 다만 지방 같은 시기에 나왔던 지방 미분양 물건의 경우에는 아파트가 포함이 되어 있어서 얘는 이제

◆ 최수영 : 지방만은 별도로 보는군요. 

◎ 우병탁 : 비슷한 혜택을 미분양이라는 것들은 지방에서는 혜택을 볼 수 있다

◆ 최수영 : 사연 한번 읽어드려도 될까요,

◆ 이익선 : 청취자님께서, "취득세 중과 제외 대상 서울에 있는 다세대 빌라도 제외가 되나요? 40제곱미터입니다."

◎ 우병탁 : 네 서울에 있는 집이더라도 기본적으로 대상이 됩니다.

◆ 최수영 : 아까 다세대 빌라나 오피스텔이라든가 이런 데는 다 된다는

◎ 우병탁 : 네 맞습니다. 다만 이제 이게 이런 특례 같은 경우에는 기간의 정한이 있어요. 올해 1월 10일 날 발표를 했고요. 24년 1월 10일부터 25년 12월 30일 내년 말까지 기간 중에 취득하는 중소형의 이런 주택에 대해서 주택 수에서 제외해 주겠다,

◆ 최수영 : 딱 2년 주는군요. 그러니까

◎ 우병탁 : 이 기간 동안에 사라, 왜냐면 그 기간 동안 집중적으로 이 가격이 많이 빠져 있거든요. 그러다 보니까 사야 되고 사람들이 사는 모습이 생기게 되면 공급을 하시는 분들이 공급을 그거에 맞춰서 할 거니까 공급을 좀 많이 늘리기 위해서 나온 대책입니다.

◆ 최수영 : 부양책에 가깝다 보시면 되겠네요.

◎ 우병탁 : 아파트는 제외되어서 제한적이지만 좋은 부류에 대한 부양책

◆ 최수영 : 아파트면 빼고 

◆ 이익선 : 근데 아까 잠깐 4개 구라는 게 서초 강남 송파 용산 얘기하시는 건가요?

◎ 우병탁 : 네 맞습니다. 지금 규제로 묶여 있는 지역은 전국적으로 요 4개만 남아 있습니다.

◆ 최수영 : 그러니까 취득세만 좀 빠지고 양도세는 별개인 거잖아요.

◎ 우병탁 : 취득세에서 얘기 좋은 지적해 주셨습니다. 지금 취득세에서 제외를 해주겠다라고 했던 거고 양도세에서도 이 집을 중과하는 거에서는 제외를 해주거든요. 그런 그런데 남은 집을 팔 때 비과세에서도 제외를 안 해줍니다. 그래서 주의가 필요합니다.

◆ 최수영 : 네

◆ 이익선 : 질문을 하는데도 이게 약간 헷갈리는, 그렇군요. 그럼 저는 이제 질문을 또 드릴게요. 주택 보유수별 취득 세율이 이제 다르다는 얘기를 들었습니다만 다주택자 중과세 여기에 대해서 좀 알려주세요.

◎ 우병탁 : 그러니까 취득세에 대한 취득세 중과율 현재 이게 이제 여전히 살아있는 상태고요. 좀 전에 설명 드린 것처럼 규제 지역에서 사느냐 규제지역이 아닌 곳에서 사느냐에 따라서 2주택이냐 3주택이냐 4주택이냐 요 각각에 따라서 취득세율이 얼마만큼 더 중가로 내게 되느냐 이런 부분이 있는데 이게 이제 사실은 작년 21대 국회에서 이거는 좀 약간 과도하다. 사람들이 집을 안 사게 되더라 라고 하는 문제가 생기면서 폐지를 해 보겠다 라고 이제 국회에 상정이 됐었지만 안타깝게도 통과가 안 됐어요. 그래서 지금 다시 입안은 안 된 상태고 현재는 다시 입안돼서 취득세 다주택에 대한 중과세를 다시 국회에서 통과가 되기 전까지는 여전히 방금 말씀드렸던 대로 주택 수에 따른 취득세가 중과가 될 수 있다 그렇게 이해하시면 돼요.

◆ 최수영 : 제가 기억에 이게 여야 합의가 됐었는데 이게 21대 국회가 문을 닫으면서 자동 폐기가 됐죠. 그래서 그대로 다시 22대 국회에 상정한다는 그 얘기를 들은 적이 있습니다. 

◎ 우병탁 : 중과는 그래서 아직 살아있다.

◆ 이익선 : 규제지역은 영원히 규제 지역은 아닐 거 아니에요

◎ 우병탁 : 그렇죠 규제 지역은 풀릴 수는 있습니다. 왜냐하면 종전에는 한 전국적으로 100곳이 넘었었어요. 110곳 정도 됐었는데 지금 순차적으로 경기가 한동안 하강하면서 다 해제되고 지금 현재는 말씀드린 4개 구만 남았습니다.

◆ 이익선 : 서울에 4개구만, 그렇군요. 우병탁 신한은행 팀장님과 함께 얘기 나누고 있는데요. 오늘 취득세 양도세 얘기 중입니다. 저희가 상담 사연이 도착해 있어서 이 사연을 좀 전해드릴까 합니다. 들어보시죠. "안녕하세요. 저는 서울에 거주하는 40대 후반 직장인입니다. 저는 5년 전 6개월간 연애한 상대와 급속도로 결혼에 골인했습니다. 매력적인 외모와 함께 경제력까지 갖춘 상대였죠. 하지만 결혼은 달랐습니다. 성격 차이로 부딪히는 일이 많아졌죠. 견디지 못한 배우자는 별거를 통보하고 집을 나갔는데요. 이게 제가 이혼을 결정한 이유입니다. 그래서 배우자도 본인의 귀책을 인정하고 결혼 후 장만한 서울 강남구 소재 시가 12억 원 상당의 아파트를 위자료로 주기로 했습니다. 남편은 결혼 전부터 가지고 있던 소형 평수의 집이 한 채 더 있기 때문인데요. 그러나 이혼 시 세금 문제를 정리하지 않을 경우 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 얘기를 들어서 저는 불안해집니다. 세금 전문가 탁 선생님 어떤 문제가 있을까요" 라고 질문 주셨네요. 탁 선생님께 질문을 하셨으니까 이런 경우는 어떻게 해야 되나요?

◎ 우병탁 : 우선 안타까운 사연이네요. 정리를 좀 부부 간에 하셔야 되는 상황이고요. 이런 경우에 이제 망망 많이 일어나는 가장 치명적인 실수 중에 하나가 이제 정리를 빨리 이제 상호 간에 합의해서 줘야 된다 라는 생각 때문에 다른 것들을 좀 충분히 알아보시지 않고 일단 명의 이전을 그냥 서둘러서 하시는 경우가 있어요. 예를 들면 증여로 이거를 빨리, 제일 간편한 방법이긴 하거든요. 준다거나 아니면 위자료 목록으로 그러니까 이제 등기의 원인을 나중에 기재를 하게 되는데 지금 얘기대로 뭐냐면 귀책사유가 있는 일방 당사자가 다른 분에게 그 대가로 위자료의 성격으로 위로의 성격으로 준다라고 하게 되면 이 경우에는 증여로 하게 되면 일반적으로는 한 30% 구간 많을 때는 지금 금액대에서는요. 그것보다 금액이 더 크다 라고 하면 40% 50% 구간에 증여세를 내셔야 되거든요. 30% 구간까지 적용이 지금 12억이라고 하셨으니까요. 30% 구간이라고 하더라도 대략 증여세는 1억 2천 정도를 받으신 분이 또 내셔야 돼요. 그러니까 이제 일단 세금이 크죠. 물건을 받는 건 금전적으로 이득이 될 수 있겠지만, 그리고 이제 더군다나 위자료 명목으로 주게 되면 이걸 양도세로 그 남편분이 주셔야 됩니다. 무슨 얘기냐면 위자료라고 하는 건 위로금의 성격인 건데 돈으로 주는 대신에 금전으로 주는 대신에 가지고 있던 부동산 본인 명의의 부동산으로 지급을 해주는 거지 않습니까? 이걸 세법에서는 어떻게 보고 있냐면 환가 금전으로 줘야 될 것을 부동산으로 실제로 환가하지는 않았지만 부동산으로 대신 줬다. 그러니까 환가한 걸로 보게 됩니다. 다시 얘기하면 위자료 명목으로 부동산의 명의를 누군가에게 넘겨주는 건 양도에 해당이 됩니다. 그래서 결국 양도소득세를 내셔야 되는 문제가 될 수 있어서 이런 부분은 좀 주의하셔야 되고요. 사실은 이런 내용들 때문에 부부 간에 지금 사연자분의 경우처럼 같이 결혼 생활을 하면서 형성한 재산일 거지 않습니까? 그렇다라고 한다면 증여로 주시거나 위자료로 주실 것이 아니라 이혼 시 재산 분할 청구에 의한 이전 을 명목으로 해서 주시게 되면 이게 무슨 의미냐면 이 부동산은 명의는 남편으로 되어 있었지만 실제로는 부부가 같이 결혼 생활 기간 동안에 형성한 자산이다 라고 하는 개념 그걸 이제 이혼하면서 가진 모은 재산을 나눠 가진다 라고 하는 개념이 적용이 되는 거기 때문에 당초부터 남편이 샀을 때부터 아내분이 같이 기여한 아내분의 재산이 되는 거예요. 이렇게 되면 증여가 아니니까 증여세를 안 내도 되고 양도한 게 위자료가 아니니까 양도세를 안 내셔도 됩니다.

◆ 이익선 : 그렇다면 명의를 공동 명의로 했어야죠. 근데 남편 명의로 돼 있는 거를 주게 되면 오해의 소지가 있죠.

◎ 우병탁 : 상관없습니다. 세법에서는 이게 그동안 대한민국에서 대개의 경우에는 이렇게 관행적으로 이루어졌던, 부부 간에 있어서는 이루어졌던 일이기 때문에 그걸 인정을 하고 이혼 시 재산 분할로 나눠 가졌을 경우에는 명의만 일시적으로 이렇게 됐던 것이고 원래 처음부터 둘이 나눠 가져야 될 재산이다 이렇게 인정을 해주는 겁니다.

◆ 최수영 : 그러면 이제 부부 공동명의 단독 명의의 장단점, 절세 혜택 그러니까 이 부분 이분이 이제 그게 우리가 관행이었다 그러면 이제 공동명의로 했다 그래도 이제 그걸 좀 봐준다는 얘기인가요?

◎ 우병탁 : 만약에 공동 명의였다라고 하더라도 그러면 원래 절반은 아내 분 거였을 거고요. 남편분의 몫을, 똑같습니다. 이혼 시 재산분할 청구로 하게 되면 원래 이거는 아내 거로 처음부터 아내 거였으니까 그거에 대해서는 그냥 넘겨받으면서 증여도 아니고 양도세도 아니고 이게 되는 거고 다만 위자료로 하게 되면 그 50% 지분에 대한 거는 위자료로 하게 되면 남편이 양도세를 내야 되는 거고 이 50% 남편의 지분을 증여로 받게 되면 아내분이 증여세를 내셔야 되는 거고 똑같습니다.

◆ 최수영 : 그렇게 되는 그러면은 여기 보면 그 사연자 말씀을 듣다 보면 배우자가 어쨌든 결혼 전부터 가지고 있던 집이 한 채 더 있었다고 얘기하잖아요. 그러면 이건 이러면 양도세 때 비과세 적용이 되나요?

◎ 우병탁 : 기본적으로 이제 이혼을 하게 되면 그전까지는 같은 세대였었지만 이혼이 법적으로 다 완료가 되게 되면 다른 세대가 됩니다. 당연히 그렇겠죠. 그러면 이제 한 채 남편이 지금 두 채를 갖고 계셨던 상황, 이런 상황인데 한 채를 아내한테 이제 이혼 시 재산 분할로 넘겼다면 이제 아내분이 가져가시게 되는 거죠. 그리고 남편분은 원래 갖고 있던 한 채를 갖고 있는 거고요. 그럼 이혼한 다음에 예를 들어서 각자 팔았어요. 그러면 이제 세대가 다르니까 우리 세대는 몇 채야? 남편도 이제 이혼했으니까 한 채가 될 거고요. 아내분도 한 채가 될 거니까 각각 비과세를 받을 수 있고요. 다만 이제 한 가지 뭐냐 하면 생각하시기에 따라서 그러면 와이프가 이혼 시 재산 분할로 받은 거는 받은 때부터 다시 기간을 채워서 비과세를 채워야 되는 건 아닌가, 그렇지 않습니다. 왜냐하면 같이 살았던 집이라면 이혼 시 재산 분할로 받았다면 그 앞에 아까 말씀드렸죠. 이혼 시 재산 분할이라는 건 명의만 남편으로 돼 있었을 뿐 원래부터 아내의 재산이었던 몫을 나눠 가지는 거기 때문에 남편이 처음 샀을 때부터 그 이후에 결혼 생활 중에 거주하고 보유했던 기간에 대한 거를 아내분도 그대로 다 인정받을 수 있습니다.

◆ 이익선 : 그러면 이것은 명의는 남편의 명의이나 사실은 우리 부부가 노력해서 얻은 수익으로 공동의 재산이라는 걸 입증해야 되나요?

◎ 우병탁 : 없습니다. 부부 간에는 그것을 당연히 인정을 해줍니다.

◆ 이익선 : 그렇군요. 부인이 만약 일을 하지 않는 경우도 마찬가지군요, 

◆ 최수영 : 그러면 이혼할 때 공동명의의 재산 분할을 하면 소득세는 그걸 안 냅니까?

◎ 우병탁 : 네 소득세는 낼 일이 없는 거죠. 

◆ 최수영 : 그건 깔끔하게 또 정리가 되네요. 

◎ 우병탁 : 다만 이제 취득세는 내셔야 되겠죠. 아내분이 명의 이전할 때 취득세는 내셔야 되겠죠.

◆ 이익선 : 그러면 이제 질문에 대한 답변은 이제 저희가 해드린 거가 되겠습니다. 그런가 하면 청취자님이 "생애 최초 감면받고 2년 지나 매도할 경우 가산세 이자 등의 금액이 궁금합니다. 매매가가 3억, 매도 예정가는 4억" 이렇게 문자를 주셨네요.

◎ 우병탁 : 네 생애 최초의 감면 기본적으로는 원래는 이제 생애 최초 감면이라고 해서 취득세를 집을 처음 사시는 분이라면 200만 원까지 감면을 해줍니다 라는 규정은 원래 있었었고요. 다만 이제 이게 지금 아까 말씀드렸던 것처럼 지금 현재 기간에는 이 금액이 한도가 좀 늘어나긴 했어요. 어쨌든 생애 최초로 부동산을 취득하시는 분들에 대해서는 취득세를 좀 감면을 해주거든요. 한도가 좀 있는 게 이제 아주 비싼 걸 샀는데 다 감면해 줄 수는 없으니까 그 종전에는 200만 원까지 현재는 500만 원까지 내야 되는 취득세에서 빼줍니다. 그래서 이런 감면을 받으실 수 있고요. 다만 이건 거주할 목적으로 생애 최초로 1주택을 취득하는 경우에 감면이어서 거주에 대한 요건이 좀 있습니다. 아마 제가 기억하기로는 3년 동안을 거주하셨다가 이제 파셔야 되는 이런 조건이 좀 걸리게 되는데 예를 들면 그 목적으로 샀었지만 즉시 팔아버리거나 아니면 거주를 아예 못하거나 말씀처럼 이런 상황이 되게 될 때는 추징 취득세를 감면받았던 만큼에 대한 거는 다시 내셔야 된다 이렇게 이해하시면 되겠습니다.

◆ 최수영 : 말씀 나온 김에 사연 하나 더 소개할게요.  빨간 펜 탁 선생님 안녕하세요. 저는 현재 강남권, 근데 투기지역이신가 봐요. 여기에 거주하고 있는데 2021년 당시에 이제 2주택 상태에서 집 한 채를 팔아서 1주택자가 됐습니다. 근데 이 경우에 이제 1주택자가 된 시점부터 2년 이상 거주 2년 이상 보유 요건을 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 알고 있는데 이 규정이 지금도 유효하냐 라는 말씀을 주셨어요.

◎ 우병탁 : 행복한 얘기를 좀 드리게 될 수 있는 것도 있어서 정말 다행입니다. 그런 규정이 있었습니다. 그런데 말씀하신 규정은 21년 1월 1일부터 적용됐던 규정이에요. 이제 쉽게 얘기하면 요약해서 잠깐만 설명을 드리면 집을 여러 채 갖고 있던 사람들이 순차로 팔고 나서 마지막 두 채가 남았을 때 그 앞에 거를 마저 팔아버리고 그다음 날 바로 팔아버려요. 그러면 이럴 때에는 이게 이제 이 집이 원래부터 제일 오래 갖고 있었던 겁니다. 그러면 파는 마지막 집을 파는 시점에서는 집이 한 채밖에 안 남아 있었으니까 얼마가 됐든 이게 보유와 거주 기간이 길었다면 양도세를 장특이라든지 이런 걸 잔뜩 받아서 세금을 안 냈었거든요. 그러니까 다주택이 이제 이런 혜택을 보는 게 좀 과하다. 그래서 이 시기 과거 특정 시기에는 야 그러면 너는 2년 더 갖고 있다가 팔아 마지막 거 그 앞에 거 판 다음에 2년을 다시 채워라는 규정이 있었는데 요게 21년 1월 1일부터 적용됐다가 22년 5월 9일부로 없어졌습니다. 그래서 지금 현재 지났네요. 없어진 거 없어진 지 꽤 오래됐습니다. 다만 이게 의아하지 않은 게 없어진 지 이렇게 오래된 것들도 왕왕 검색해 보시면 막 뜨니까 여전히 살아있다는 생각 사라지는 경우가 있습니다. 그 지금은 없어진 규정이고요. 말씀드린 대로 그런 조건이었다 하더라도 파는 시점에 팔게 된 마지막으로 파는 요거는 추가로 요건을 채우지 않으셔도 그 앞에 2년 이상 보유 2년 이상 거주를 하셨다면 비과세를 온전하게 받으실 수 있습니다.

◆ 최수영 : 포털 같은 데서 검색하다 보면은 시간이 지나면 블로그에 이제 그런 것들이 이제 쭉 와 있는데 이게 지금도 유효하다고 생각하고 오해하는 경우들이 왕왕 있는데 지금 경우가 딱 그런 케이스가 된 것 같은데요.

◆ 이익선 : 청취자님께서, 저는 여유자금으로 투자를 할지 안정적인 아파트를 추가 취득할지 고민 중입니다. 하지만 취득세 중과 때문에 아파트 추가 취득을 망설이던 중소형 주택에 대한 취득세는 중과를 안 한다는 뉴스를 접하고 이것이 어떤 내용인지 궁금해졌는데요. 어떤 내용인가요?

◎ 우병탁 : 아까 원래 이제 처음에 말씀드릴 때도 있었던 내용입니다만 아파트가 일단 제외라는 게 이분한테는 당장 가장 중요할 것 같고요. 아마 투자를 중소형의 아파트도 되지 않을까 생각을 하셨던 것 같습니다. 그래서 만약에 아파트로 한정하셔서 염두에 두셨던 거라면 이 해당 사항은 없다. 다만 이제 전용면적 60제곱미터 이하 수도권은 6억 그 외 지역은 3억을 넘지 않는 다가구 다세대 연립 도시형 생활주택이나 주거용 오피스텔에 한정해서 주택수에서 제외해주는 요건이 있고요. 지방의 미분양에 한해서만 이제 아파트도 이런 혜택을 볼 수 있다.

◆ 이익선 : 근데 수도권에 6억 아파트가 전체 비율을 보면 얼마 안 되나요?

◎ 우병탁 : 수도권까지 범위를 넓히게 되면 꽤 상당수 지금도 좀 있습니다. 왜냐하면 서울로 치면 조금 대상이 좀 적을 텐데요. 수도권 밖에서는 경기권만 가더라도 소형 평수 같은 경우에는 여전히 대상이 됩니다.

◆ 이익선 : 그렇군요. 

◆ 최수영 : 사실 저는 이런 게 좀 궁금하더라고요. 사실 우리 부동산 매매 얘기하지만 이게 계획대로 되는 건 아니잖아요. 그러니까 한 해에 만일 한 해에 2개 이상 부동산을 양도하게 되면 이게 또 경우에 따라서는 절세 방법이 다를 수도 있다 뭐 이런 얘기도 있더라고요?

◎ 우병탁 : 네 많이들 이제 보편적으로 좀 많이 알려져서 쓰는 방법인데요. 양도소득세라고 우리가 부르지 않습니까? 소득세의 한 종류입니다. 그러다 보니까 소득세 우리 근로소득세도 마찬가지인데 우리 월급 받는 근로소득세 생각하시면 매년 1월 1일부터 12월 31일 즉 달력에 의해서 1년 단위로 세금을 매겨요. 근데 이 소득세는 저 역시 마찬가지로 양도소득세도 마찬가지인데 누진세율 체계로 돼 있지 않습니까? 월급을 많이 받으면 세금을 조금 소득세를 더 내지 않습니까? 양도소득세도 누진세율 체계로 돼 있습니다. 그러면 비슷한 시기에 예를 들면 1월이나 12월 그러니까 겨울쯤에 전후해서 부동산을 처분해야 되는데 둘 다 이득이 난 부동산을 처분을 한다 라고 하면 이게 같은 연도에 일어나게 되면 누진세율이니까 세금을 더 내셔야 됩니다. 반대로 얘기하면 사정을 좀 얘기를 해서 다른 거 하나를 둘 다 이익이 나 있다면 다른 거 하나를 이거 하나는 잔금을 내년으로 좀 1월 1일 이후로 넘길게요.

◎ 우병탁 : 하게 되면 조절할 수 있다면 이제 한꺼번에 누진이 안 되니까 세금이 똑같이 팔더라도 낮아질 개연성이 있다.

◆ 이익선 : 기준은 잔금이군요.

◎ 우병탁 : 잔금 기준으로 양도세 계산하시면 되고요. 반대로 둘 중에 하나가 차손이 났을 때도 있을 수 있습니다. 하나는 이익이 났는데 하나는 손해가 났어요. 그러면 이런 경우는 어떻게 해야 되냐면 똑같습니다. 기간 과세니까 그러니까 정반대로 해야죠. 같은 연도에 몰아서 팔아버리게 되면 이쪽에서 이익이 난 거 이쪽에서 손해가 난 거를 합산하니까 세금은 오히려 줄어들 수도 있습니다.

◆ 이익선 : 그렇군요. 이슈가 머니? 수요일 코너 신한은행의 우병탁 팀장님과 함께 했습니다. 팀장님 고맙습니다.

◆ 최수영 : 말씀 잘 들었습니다.

◎ 우병탁 : 고맙습니다.

YTN 김양원 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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