“부동산 양도세 37억, 반값에 퉁” 부자들이 법인 만드는 이유

소득많은 연예인들의 ‘건물 투자’...법인 명의가 유리
법인 세율 최대 23.1%...개인 소득세는 최고 49.5%
개인 귀속 위해선 추가 세부담...개인별 실익 따져야

#. 과거 한 아이돌 그룹의 멤버로 활약했던 30대 배우 김우영(가명) 씨는 팀 해체 후 출연한 드라마가 흥행하며, 일약 ‘스타덤’에 올랐다. 연이은 광고와 방송 출연으로 소득이 급증했고, 통장에는 돈이 쌓여만 갔다. 이에 김씨는 꿈에 그리던 ‘건물투자’를 시작하기로 결정하고, 주변에 조언을 구했다.

한 선배 배우는 본인이 5년간 투자했던 건물이 재건축에 돌입해, 매입가 대비 3배 이상 가격이 뛰었지만 매도 시 시세차익의 절반가량을 세금으로 납부했다. 그는 김씨에 세금 절약을 위해 필히 법인을 만들라고 조언했다. 하지만 한 일반인 친구는 법인으로 투자할 시, 벌어들인 돈을 마음대로 쓸 수 없을뿐더러, 세금도 크게 절약되지 않는다고 반대의 조언을 내놨다. 동료들의 엇갈린 조언을 받고 혼란에 빠진 김씨는 정확한 세금 상담을 위해 세무전문가 ‘절세미녀’를 찾았다.

Q. 주변 동료들에 자문하니, 법인 명의로 건물을 사는 경우가 더 많은 것 같습니다. 괜히 법인을 만드는 게 부담이 되는데 다들 법인을 택하는 이유가 있을까요.

A. 개인과 법인은 명의에 따른 세금 부담이 달라집니다. 우선 건물 취득 후 임대소득이 생기면 개인의 경우 소득 구간별로 6.6%~ 49.5%(지방소득세 포함)에 해당하는 소득세를 부담해야 합니다. 아울러 소득세는 소득이 많아지면 세율이 올라가는 누진구조로 계산됩니다.

현재 우영씨의 광고와 방송활동 등으로 벌어들이는 소득은 사업소득으로 과세되고 있습니다. 이 상황에서 추가 임대소득이 생길 경우, 이 또한 사업소득으로 종합소득에 합산돼 소득 구간이 더 올라가게 됩니다. 이미 높은 세율 구간에서 세금을 많이 내고 있는데 여기에 추가 소득이 생기면 높은 세율이 적용돼 세금을 많이 낼 수밖에 없는 구조입니다. 연예인분들이 법인 명의로 건물 투자를 하는 이유입니다.

Q. 그럼 법인이 부담하는 세금 체계는 어떻게 되나요. 더 낮은 수준인가요.

A, 네 맞습니다. 법인은 세율이 과세표준에 따라 9.9%~23.1%(지방소득세 포함)에 불과해 개인에 비해 낮은 세율만 부담하면 됩니다. 법인의 소득은 개인의 사업소득과는 별개로 계산되기 때문에 개인 소득이 높은 분일수록 법인 명의 부동산 투자를 하시는 경우가 많습니다.

여기에 법인의 경우 신규 건물 취득 시 개인에 비해 대출이 좀 더 용이하다는 점도 법인을 통한 부동산 취득의 장점이라고 할 수 있습니다. 법인 대표의 신용 혹은 법인의 수입에 따라 한도는 달라집니다. 하지만 부동산 가격의 70%~80%까지도 대출이 가능한 경우가 있습니다.

Q. 소득이 높은 사람일수록 법인 명의 투자가 유리해지겠군요. 임대소득도 있겠지만 저는 오래된 건물을 사서 요새 트렌드에 맞게 다시 지어볼까 합니다. 이 경우 더 비싼 가격에 팔아야 할 것 같은데, 이때 내는 세금도 법인이 유리할까요?

A. 개인의 경우 건물을 팔게 되면 취득 시의 가격과의 차이에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용한 금액에 세율을 곱하는 구조로 계산됩니다. 이때 세율도 종합소득세율을 따라가기 때문에 이 금액이 10억원을 넘어가면 49.5%(지방소득세 포함)의 세율이 적용돼 차익의 반 정도를 세금으로 내야 합니다.

법인의 경우 양도차익에 대해 법인세가 부과되는데 세율이 20.9%(지방소득세)에 불과하기 때문에 양도차익에 대한 세금도 법인이 훨씬 유리합니다. 건물을 팔고 추후 다른 건물을 재투자할 계획이 있다고 하면 더 큰 세후 금액으로 투자할 수 있으니, 법인이 더 유리해지는 것이지요. 또 만약 건물을 취득하고 2년 내 양도해야 하는 상황이라면 개인에게는 높은 단기양도세율(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)이 적용되지만 법인에는 이러한 중과가 적용되지 않습니다.

Q. 조금 어렵네요. 사례를 들어 설명해주실 수 있을까요.

A. 만약 2020년 1월 1일에 50억원으로 취득한 건물을 철거한 후 15억원의 비용을 들여, 재건축에 돌입한다고 가정해 보겠습니다. 이후 5년이 지나 2025년 2월에 150억원에 해당 건물을 매각한다고 가정하면, 양도차익은 85억원에 달하겠죠.

해당 매물을 개인 명의로 보유할 경우 장기보유특별공제(5년 보유 가정) 10%가 적용된다고 해도 약 37억원의 세금을 납부해야 합니다. 45%의 세율이 적용되기 때문입니다. 하지만 법인 명의로 거래할 경우 세율이 19%로 적용돼, 세금은 17억5400만원 수준으로 절반가량 줄어들게 됩니다.

Q. 주변 자산가 연예인들이 법인 명의의 투자를 많이 하는지 이제야 이해가 가네요. 그런데 법인이 무조건 유리하지 않다고 하는 의견도 들어서요. 불리한 점들도 있을까요.

A. 항상 법인 명의의 부동산 취득이 유리한 것은 아닙니다. 법인에 귀속된 자금은 개인의 것이 아니기 때문에 마음대로 사용할 수 없습니다. 법인의 자금을 개인이 사용하기 위해서는 개인으로 소득을 귀속시키는 ‘배당’이라는 과정이 필요하며 이때 개인은 배당에 대한 소득세를 다시 내야 합니다. 결국 같은 소득에 대해 두 번 세금을 내게 되고 배당소득의 경우 금융소득 종합과세로 높은 소득세율을 피하기 어렵기 때문에 더 많은 세금을 내야 할 수도 있습니다. 따라서 당장 법인의 소득을 개인의 소득으로 전환해야 하는 상황이라면 법인을 통한 투자는 바람직하지 않습니다.

Q. 서울에서 건물 투자를 하는 게 다른 지역보다 어렵다는 얘기도 있던데, 차이점이 있을까요.

A. 신설법인의 경우 부동산 취득 시 취득세가 중과된다는 점이 중대한 단점이 될 수 있습니다. 대도시(수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역) 내에서 법인을 설립하고, 설립 이후 5년 이내 대도시 내에서 매매, 임대용 부동산을 취득하면 원래 4.6%이던 세율이 중과돼 9.4%의 세율로 취득세가 적용됩니다. 따라서 취득하려는 부동산이 대도시 내라면 취득세 중과에 대한 부분이 꼭 고려돼야 합니다.

Q. 듣던 대로 장점도 있고 단점도 있네요. 그렇다면 법인 명의의 부동산 투자가 적합한 상황은 어떤 상황일까요? 제 경우는 개인과 법인 중 어떤 방식이 좋을까요?

A. 앞서 설명한 것처럼 법인을 통해 부동산 투자를 하는 경우 당장 내야 할 세금은 줄일 수 있지만 이를 개인에게 귀속시키기 위해서는 결국 추가적인 세금 부담이 필요합니다. 즉, ①당장 내야 할 높은 소득세 부담을 줄이고 싶고 ②개인보다 높은 세후금액으로 재투자를 통해 자산을 더 키우고 싶으며 ③이 자금을 다른 나의 소득이 줄어든 시점 이후에 개인에게 귀속시키려 하거나 ④처음부터 가족법인을 통해 자산 증식분에 대한 자연스러운 증여를 계획하는 경우 법인투자가 빛을 발할 수 있다고 할 수 있습니다.

우영씨의 경우 현재 높은 소득과 신용을 통한 대출이 용이한 상황이고, 현재의 소득세 세율구간이 높기 때문에 법인을 통한 세금부담을 낮출 수 있는 효과가 크다고 할 수 있습니다. 추후 계속 높은 소득이 확실하게 보장되는 것은 아니므로 법인을 통한 세금이연 효과의 실익이 클 가능성이 높은 것으로 보입니다. 법인 명의 투자 시 절세효과가 크다고 판단할 수 있습니다.

Q. 법인 명의로 재건축 아파트를 사는 것은 어떨까요. 지금 한강 전망의 고급 아파트를 거주용으로 보유 중이라 주택을 추가로 사는 것은 세금 문제가 많더라구요. 법인 명의로 주택을 취득하게 되면 내 주택 수에는 들어가지 않는다는데, 맞나요?

A. 맞습니다. 법인 소유의 주택은 개인 주택 소유와 별개이므로 내 개인 주택 수에 들어가지 않습니다. 그렇지만 법인 명의로 주택을 취득, 보유하는 것은 세금 제재가 많으므로 신중해야 합니다. 먼저 법인의 경우 주택 취득에 대한 취득세가 13.4%(지방교육세 등 포함)로 중과됩니다. 일반적인 취득세율이 1.1%~3.5%(지방교육세 등 포함)임을 감안하면 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 주택 보유에 대한 종합부동산세도 법인의 경우 공제금액 적용없이 최고세율이 적용됩니다. 이 경우 부담이 클 수밖에 없으며, 법인 명의 주택 양도 시에도 세율의 20%가 중과되고 있습니다. 김광우 기자

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