"아직 바닥 멀었다"…'최악' 향하는 서울 빌라 전세

서울 단독·다세대 거래 회복세에도 전세 거래 '뚝'
전세 기피 장기화에 인허가·착공·준공도 감소세
정부, 임대물량으로 공급 부족 우려 해소 총력

[아이뉴스24 이수현 기자] 불붙은 서울 아파트 시장과 달리 빌라는 고난이 이어지고 있다. 수요자가 빌라를 기피하는 현상이 장기화하면서 서민 주거사다리 붕괴 우려가 나오는 가운데 정부도 목표 공급량 확대 등 대응에 나섰다.

서울 강동구 광나루 한강공원 인근 빌라촌 모습. [사진=뉴시스]

10일 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 5월 서울 단독·다가구 주택 전세 거래량은 2777건으로 지난해 같은기간 3309건에 비해 약 16% 줄어들었고 2022년 5125건에 비하면 절반 가까이 줄었다. 연립·다세대 또한 2022년 64.15%로 절반 이상을 차지하던 월간 전세거래 비중이 올해 5월에는 49.28% 떨어졌다.

아파트에 비해 전세가 비교적 저렴한 빌라는 청년층 등 자금 여력이 부족한 수요자를 중심으로 인기를 끌었다. 하지만 최근 수년간 빌라를 중심으로 전세사기가 발생하면서 거래량 감소 추세가 이어졌다. 기존 빌라 전세 수요자들이 더 가격이 높지만 전세사기로부터 비교적 안전한 아파트로 이동해 빌라를 찾는 수요 자체가 급감한 탓이다.

전세 거래가 주춤하면서 전세와 월세를 포함한 임대차 거래량도 하향곡선을 그리고 있다. 서울 단독·다가구 거래량은 2022년 1만5487건에서 지난해 1만2153건으로 줄었고 올해는 1만465건으로 1만건대 거래량을 위협받고 있다. 다른 비아파트 주택인 연립·다세대 주택도 월간 거래량이 2022년 5월 1만2816건에서 올해 5월 1만1001건으로 줄었다.

다세대·다가구 기피가 장기화하면서 빌라 인허가와 착공 물량도 급감했다. 임대 수익을 노리고 주택을 구매하는 수요자가 아파트보다 많은 빌라 시장에서 임대차 거래가 줄어들면서 가격이 높은 신축 빌라에 대한 수요도 함께 줄어들었기 때문이다.

국토교통부에 따르면 5월까지 인허가를 받은 비아파트(빌라·오피스텔 등) 수는 1만5313호로 지난해 대비 35.8% 줄었고 착공은 1만4646호로 전년 동기 대비 26.7% 줄었다. 준공 물량 또한 1만8073호로 전년보다 39.2% 줄어들면서 시장에 나오는 비아파트 수는 빠르게 줄어들고 있다.

업계에서는 아파트와 비교해 공사기간이 짧은 비아파트는 공급 가뭄 여파가 더 빠르게 찾아온다고 우려한다. 또한 이들 주택 공급 가뭄이 장기화할 경우에는 수요자의 거주비 부담이 커지면서 서민의 주거사다리가 무너질 수 있다는 지적도 나온다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "비아파트를 중심으로 전세사기 사건이 다수 발생하면서 비아파트는 전세보다 반전세와 월세 비중이 커지고 있다"면서 "서민 주택인 빌아파트의 공급이 줄어들면 서민들 주거 안정이 불안해질 수 있다"고 설명했다.

서울 은평구의 빌라 밀집지역 모습. [사진=뉴시스]

정부는 빌라 수요를 되돌리기 위해 시장에 대한 신뢰 회복에 나선다. 국토교통부에 따르면 '공인중개사법' 시행령 및 시행규칙 개정안이 10일부터 시행되면서 임대차 계약시 공인중개사의 역할이 강화된다.

개정안에 따르면 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인·설명 받을 수 있게 된다. 임대인의 자금 사정에 대한 정보를 제공하면서 전세사기에 대한 우려를 일부 해소하기 위한 조치다.

또한 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등으로 확인할 수 있는 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세·지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명해야 한다.

다만 전문가들은 어느정도 전세사기를 예방하는데 실효성이 있을 것으로 진단하면서도 빌라 전세에 대한 신뢰를 찾기에는 어렵다고 입모았다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "법이 개정돼도 임대인이 서류를 제출하지 않거나 정보 열람을 동의하지 않으면 권리 분석이 힘들어 한계가 있다"면서 "임대를 하는 물건에 대해 공인중개사가 전입세대 확인과 임대인 체납 정보를 확인할 수 있도록 법을 개정해야 제대로 효과를 볼 수 있을 것"이라고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 또한 "임대인과 임차인 사이 정보비대칭을 일부 해소할 수 있는 만큼 긍정적인 요인"이라면서도 "시장상황을 바꿀 정도로 기대할만큼은 아니다"라고 말했다.

한편 국토부는 신축매입 7만5000가구, 든든전세주택 2만5000가구, 기축매입 2만가구 등 약 12만가구를 공급해 서민 주거사다리 붕괴를 막을 계획이다. 또한 한국토지주택공사(LH) 또한 공공주택을 올해 5만가구와 내년 6만가구 착공해 공공부문 공급 물량을 늘리기로 했다.

이 연구위원은 "단기 물량을 늘리는 데 한계가 있겠지만 지속적으로 물량을 공급할 수 있다면 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다"고 진단했다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)