잠실진주·미성크로바, 분양 채비…어디까지 왔나

20년만에 잠실 신축…연내 일반 분양
조합원 매물 30억원 육박…이미 대장?
"신천동 핸디캡? 신축 메리트로 극복"

서울 송파구 잠실 일대에 약 20년 만에 신축 아파트가 들어선다. 잠실진주를 재건축하는 '잠실 래미안 아이파크'와 미성·크로바 재건축 단지인 '잠실 르엘'이 연내 일반분양을 저울질하고 있다.

현재 잠실 '대장 아파트'로는 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오가 꼽힌다. 잠실주공 1~4단지와 잠실시영을 각각 재건축한 단지다. 신규 분양 단지들이 향후 '엘리트레파'를 넘어설 거란 기대감에 입주권 가격이 30억원에 육박하고 있다. ▷관련기사: '엘리트레파' 이을 잠실 재건축, 언제 나올까?(1월2일)

'잠실진주' 10월 일반분양…'미성크로바'는 12월 전?

'잠실 래미안 아이파크'는 서울 송파구 신천동의 잠실진주아파트 재건축을 통해 최고 35층, 23개동, 2678가구(일반분양 589가구) 규모로 조성된다. 시공사는 삼성물산 건설부문과 HDC현대산업개발이다. 일반분양 주택형은 전용 43㎡(114가구), 59㎡(118가구), 74㎡(35가구), 84㎡(297가구), 104㎡(25가구) 등으로 마련된다.

잠실진주 재건축 조합은 오는 16일 신천동 루터회관에서 정기총회를 열고 공사계약 변경과 관리처분 변경 등을 확정한다. 총회가 끝나면 9월 조합원 동호수 추첨, 10월 일반분양, 11월 청약 및 계약, 12월 조합원 계약을 진행하게 된다. 준공 및 입주는 내년 12월로 예정됐다.

조합은 지난 3월 송파구청 분양가심사위원회에서 일반분양가를 3.3㎡(평)당 5409만8000원으로 승인받았다. 전용 59㎡ 분양가는 13억5000만원, 84㎡는 18억4000만원 수준이다. 송파구가 분양가상한제 적용을 받은 이래 최고 분양가다. 직전 최고가는 지난해 11월 평당 3582만원에 분양한 '힐스테이트 e편한세상 문정'이다.

잠실진주 재건축은 2021년 착공했지만 공사 중 문화재 발굴과 공사비 증액으로 사업에 차질을 빚었다. 최초 평당 510만원이던 공사비는 2021년 660만원, 올해 823만원으로 변경됐다. 시공사 관계자는 "집행부와 공사비 협의를 마쳤고 16일 총회에서 전체 조합원 투표에 부친다"며 "가결되면 공사비 이슈가 일단락되고 10월 분양, 내년 준공을 지킬 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

롯데건설은 잠실진주 옆에 위치한 미성·크로바 아파트를 재건축해 '잠실 르엘'을 짓고 있다. 최고 35층, 13개동, 1865가구(일반분양 213가구) 규모로 조성된다. 일반분양 주택형은 전용 84㎡(107가구), 95㎡(12가구), 106㎡(89가구), 126㎡(5가구)로 계획 중이다.

조합은 오는 16일까지 조합원 분양신청을 실시하고 있다. 일반분양가를 평당 5103만원으로 잡고 80% 수준에 조합원 분양가를 책정했다. 이를 고려한 전용 84㎡ 일반분양가는 17억3000만원 선이다.

2017년 시공사로 선정된 롯데건설은 조합 갈등으로 계약 해지 위기에 처했다가 지난해 재입찰에서 시공권을 지켜냈다. 롯데건설 관계자는 "아직 일반분양가 심의 전"이라며 "일반분양은 올해 하반기에 진행할 예정"이라고 말했다.

'파크리오'는 물론, '리센츠'도 넘본다

분양가상한제로 인해 시세보다 낮은 분양가를 책정하는 만큼 높은 시세차익이 예상된다. 법정동 상 신천동에 위치한 '파크리오(2008년 준공)'는 지난달 전용 84㎡가 20억2000만~23억9000만원에 거래됐다. '잠실래미안아이파크'와 '잠실르엘'은 이보다 5억~6억원 저렴하게 분양할 것으로 보인다.

잠실동에 자리한 '엘·리·트·레'와 비교하면 시세차익이 최고 8억원에 달한다. 같은 평형의 '잠실엘스'(2008년 준공)는 25억9000만원(6월27일), '리센츠'(2008년 준공)는 26억원(6월8일)에 손바뀜했다. '트리지움'(2007년 준공)은 23억원(7월1일), '레이크팰리스'(2006년 준공)는 22억6800만원(6월21일)에 거래됐다.

전문가들은 신축 아파트 두 곳이 향후 '파크리오'를 넘어 '잠실엘스', '리센츠'보다도 높은 가격을 형성할 것으로 전망했다. 파크리오와 잠실진주, 미성크로바는 행정동 상 잠실4동, 법정동 상 신천동에 속한다. 잠실동과 달리 신천동은 토지거래허가제로부터 자유롭다.

우대빵부동산연구소의 심형석 소장은 "신천동은 잠실 중에서도 외곽, 송파구와 강동구의 경계라는 느낌이 있다"면서도 "잠실 본류와는 거리가 있지만 신축 효과에 힘입어 잠실엘스, 리센츠를 넘어설 것"이라고 내다봤다.

김인만부동산경제연구소의 김인만 소장 역시 "올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 22억원을 넘겼으니 잠실 신축은 최소 25억원 이상 갈 것"이라며 "물론 입지는 잠실엘스가 더 좋지만 입주 연도가 20년 가까이 차이 난다. 입지 핸디캡을 신축 효과로 극복하지 않을까 싶다"고 말했다.

이러한 기대감에 조합원 입주권 매물은 최고 32억원에 가격을 형성하고 있다. 네이버부동산에 따르면 잠실진주 전용 81㎡는 26억~32억원에 나와있다. 미성 전용 95㎡의 경우 26억5000만~29억원 선이다.

송파구의 한 공인중개사는 "평형 신청을 완료한 잠실진주는 매물이 귀한데 그나마 올라온 것도 수시로 변화하고 있다"며 "추가 분담금을 고려한 매수 가격은 28억~30억원대로 보면 된다"고 귀띔했다.

그는 "미성크로바는 평형 신청을 앞두고 다 거둬들여 움직이는 매물 자체가 적다"라며 "분양 속도는 잠실진주가 좀 빠르긴 한데 큰 차이는 없다. 두 곳 모두 입주는 내년 말에서 2026년 초 정도"라고 말했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)