집값 꿈틀·금리인하 기대감까지.."추가 대책 나올 변곡점 왔다"

DSR 규제 예외 축소하려는 금융당국..왜?

금융당국이 전세대출을 포함해 DSR(총부채원리금상환비율) 예외 적용을 받는 대출에 추가적인 규제를 검토하는 이유는 최근 가계대출 증가세가 심상치 않아서다. 금리 인하 기대감에 주택 거래량이 늘고 있는 가운데 향후 주택 공급량 감소 전망까지 겹치면서 '변곡점'에 와 있다는 시각이 팽배하다. 금융당국의 선제적 대응이 나오지 않으면 자칫 집값 광풍이 분 2020~2021년 상황이 되풀이 될 수 있다는 우려가 나온다.

9일 금융권에 따르면 지난달 5대 은행의 가계대출 증가액은 5조3415억원으로 지난 4월 4조원대를 기록한 이후 증가폭이 확대되고 있다. 향후 가계대출 증가세를 자극할 요인은 널려 있다. 금리 하락과 집값 상승 기대감이 근본 요인이다. 실제 지난달 서울 아파트 매매거래량이 6000건을 넘은 것으로 추정된다. 집값 광풍이 분 2021년 수준으로 회귀한 것이다. 시중은행의 주택담보대출 금리가 은행채 하락 등으로 최저 2%대로 진입해 대출을 받으려는 수요는 갈수록 늘고 있다.

금융당국이 오는 9월 2단계 스트레스 DSR 도입하더라도 대출 증가세를 꺾기엔 역부족이란 지적이 나온다. 은행권 가계대출 증가세를 주도하는 주담대는 이미 스트레스 DSR을 적용 중인데다 DSR 40% 한도를 다 채운 차주가 많지 않아 2단계에서 가산금리를 올려도 대출한도에 큰 타격을 받지 않기 때문이다.

특히 DSR 규제는 전체 신규 대출의 약 26.7%(지난해 2분기 기준)만 적용한다. 나머지 73.3%는 DSR 적용을 받지 않는다. DSR 규제 예외 대상 대출 가운데 1억원 미만 차주(27.4%)와 중도금·이주비(19.3%) 전세대출(14.9%) 비중이 가장 많다. 금융당국이 DSR 예외 대출을 단계적으로 줄여 DSR 규제 실효성을 높이려는 이유다.

전세대출은 최근 증가세로 돌아섰다. 지난 1년간 전세가격이 오름세를 유지한 가운데 전세대출 평균 금리가 하락하고 있어서다. 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 이율인 전월세전환율과 전세대출 이자가 연초에 엇비슷했으나 지난 4월 각각 4.7%, 4%로 벌어졌다. 월세보다 전세대출을 받는 편이 비용이 적게 든다는 의미다. 이로 인해 서울 아파트 전월세 계약 중 전세 비중이 61.1%로 2021년 2분기 이후 3년 만에 가장 높아졌다는 분석(부동산R114)이 나온다.

박춘성 한국금융연구원 거시경제연구실장은 "전세대출이 DSR에 들어가지 않으면 집주인은 전세보증금이라는 부채가 있음에도 불구하고 은행 가서 또 다른 대출을 받을 수 있다"며 "전세대출이 상대적으로 쉬워지니 전세 가격도 쉽게 올라가고, 갭투자(전세를 낀 매매)도 쉬워 불안요인으로 작용한다"고 지적했다.

금융감독원은 이달부터 은행권에 전세대출을 포함한 모든 대출을 넣어 DSR을 산정하라고 주문했다. 실제 대출 한도에는 영향을 미치지 않지만 차주의 DSR 정보를 파악하기 위해서다. 금감원은 1억원 이하 대출도 넣어 DSR 포트폴리오를 파악해 왔으나 여기에는 전세대출은 빠져 있었다.

금융권 관계자는 다만 "전세대출은 무주택 서민의 주거안정과도 연결되는 만큼 충격을 줄이기 위해 단계 도입을 해야 할 것"이라며 "가계부채 증가 속도가 더 빨라진다면 과거처럼 대출 총량을 제한하는 규제가 먼저 도입될 수도 있다"고 전망했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 이창섭 기자 thrivingfire21@mt.co.kr