유망 일자리 많은 서울 여의도, 직주근접도 대장

[조영광의 빅데이터 부동산] 부동산시장, 주거와 상업 동조화 갈수록 심화

맞벌이 부부가 증가하고 여성의 사회 참여가 늘면서 '직주근접'(직장과 주거의 거리가 가까운 것)에 대한 관심도 커지고 있다. 향후 부동산 입지평가에서 직주근접 위상이 높아지고 이를 쫓는 수요가 증가할수록 직주근접 판단 잣대는 더욱 세밀해질 것으로 보인다. 인구 감소 공포가 촉발하는 고밀도시 쏠림 현상이 가속화될수록 직주근접의 가치 및 우열을 '직장과 거리'라는 양적 척도만으로 판단하는 데는 한계가 있다. 더 고차원적인 척도가 요구될 것이 자명하다. 한국은 저성장 선진사회로 진입하면서 '양적가치'에서 '질적가치'로 패러다임이 전환되고 있는데, 부동산 역시 이러한 패러다임을 쫓아가고 있다. 따라서 직주근접 입지의 가치 측정 패러다임 역시 '직장과 얼마나 가까운가'에서 '어떤 직장과 얼마나 가까운가'로 옮겨가게 될 것이다.

완공 직후 90% 입주율을 달성한 서울 여의도 TP타워 조감도. [뉴스1]

일자리 이동률 꾸준히 상승

"유망 일자리가 어디에서 어디로 움직이고 있을까"라는 질문에 대한 답을 찾는다면 미래 초격차를 만들어낼 부동산을 선점할 수 있다. 그렇다면 유망 일자리 흐름을 알 수 있는 단서는 어디에서 찾을까. 바로 '서울 오피스시장 흐름'이다. 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 확산으로 침체기에 놓인 미국 오피스시장과 달리 국내 오피스시장은 2%의 안정적인 공실률을 유지하며 활발히 거래되고 있다(그래프 참조). 또한 통계청의 일자리 이동통계에 따르면 국내 일자리 이동률은 꾸준히 상승해 2017년 16%에서 2022년 32%로 약 2배 증가했다. 즉 오피스시장과 일자리시장의 역동성이 부동산시장 전반의 흐름을 추동하기에 충분한 상황인 것이다. 올해 1분기 서울 도심에서 연면적 6만6115㎡(2만 평) 이상 오피스가 공급된 곳은 YBD(여의도업무지구)가 유일하다. 초대형 오피스시장의 공급은 공급 과잉 우려를 불러일으킬 만도 한데, YBD의 탄탄한 오피스 수요 덕분에 서울 오피스 공실률은 소폭 증가에 그쳤다. 그만큼 여의도에 일자리 순유입 효과가 컸다는 방증이다. 그 주인공은 바로 '사학연금회관 빌딩' 재건축으로 탄생한 'TP타워'다.

‌TP타워는 지상 42층, 연면적 약 13만8842㎡(4만2000평) 규모의 프라임 오피스로, 신한투자증권과 키움증권 두 대형 증권사가 한 개 빌딩에 살림을 차린 이례적 사례다. 또한 완공 직후 90% 입주율을 달성해 여의도의 직주근접 가치를 드높였다. 여의도 직주근접 랜드마크로 떠오른 TP타워 인근에는 마침 재건축을 추진 중인 아파트 단지가 제법 있다. 그중에서도 분리재건축을 추진 중인 광장아파트(3~11동)는 신속통합기획(신통기획)에 선정돼 속도를 내고 있다. 신통기획안에 따르면 광장아파트 재건축은 용적률 599.92%를 적용해 최고 56층, 업무시설 1개 동, 오피스텔 1개 동, 공동주택 4개 동 등 총 1020채가 들어설 예정이다.

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여의도가 서울 오피스시장의 꾸준함을 대변한다면, 시장 변동성을 확대하는 곳으로는 잠실과 성수권역을 꼽을 수 있다. 잠실권역에 위치한 신천동 '타워730'에 입주한 쿠팡은 2027년 오피스 임차 만기를 앞두고 있다. 타워730 전체 면적의 약 76%를 사용 중인 쿠팡이 이전하면 그 빈자리를 배달앱 '배달의민족' 운영사인 '우아한형제들'이 메울 예정이다. 향후 쿠팡 이전에 따른 공실 리스크가 상쇄된 것은 다행이지만, 잠실의 프라임 오피스인 '잠실롯데월드타워'에 임차 중이던 '롯데ON' '롯데컬처웍스'가 최근 퇴거하면서 공실이 대거 발생했다. 마침 잠실과 인접해 있으나 임차료 부담이 적은 강동권역의 프라임 오피스 '이스트센트럴타워'로 '코리아세븐' 등 중견 기업들이 이전하면서 잠실 오피스시장은 불확실성이 커지고 있는 상황이다.

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잠실 오피스시장 지각변동에 민감하게 반응할 재건축 단지는 오피스지구에 연접한 장미아파트다. 6월 신통기획안이 공개된 장미아파트 재건축은 최고 49층 4800채로 태어날 계획이며, 약 70%의 가구가 한강 조망 프리미엄을 누릴 것으로 예상된다. 향후 장미아파트가 한강뿐 아니라 직주근접 프리미엄까지 품을지는 잠실 오피스시장의 흐름이 결정하게 될 것이다.

팩토리얼 성수 사전 임대율 100%

2개의 시그니처 오피스가 주목을 끌고 있는 성수권역은 먼저 '팩토리얼 성수'가 1분기 사전 임대율 100%를 달성하며 성공적인 입주를 마쳤다. 삼성전자와 현대자동차그룹의 협업으로 탄생한 팩토리얼 성수는 근로자가 첨단기술의 편의를 자연스럽게 누릴 수 있는 '테크레디 빌딩' 콘셉트로 무인주차로봇, 택배로봇, 구독형 오피스 등이 적용된 '3세대 오피스'다. 마침 'CJ올리브영'은 서울 명동 매장을 넘어서는 국내 최대 규모 매장을 팩토리얼 성수에 마련할 예정으로, 로봇과 MZ세대 감성이 결합된 시그니처 오피스로서 고급 인재를 더욱 끌어들일 전망이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 가뭄 시대에 목표 금액을 초과한 3조 원 투자 유치에 성공한 '크래프톤 신사옥 사업'은 최근 시공사를 선정하며 2027년 완공을 향한 항해를 시작했다. 성수동 이마트 부지에 들어서는 크래프톤 신사옥은 지하 8층~지상 17층 규모의 오피스로 계획돼 팩토리얼 성수와 함께 성수의 직주근접 가치를 한층 끌어올릴 전망이다. 시그니처 오피스 탄생의 후광을 입을 성수전략정비구역 4개 지구 가운데 성수4지구는 최근 77층 설계안이 공개됐다. 만약 큰 설계 변경 없이 건축심의안이 통과된다면 인근 47층 트리마제를 훌쩍 뛰어넘어 떠오르는 직주근접 지역, 성수의 주거 마천루로 등극할 전망이다.

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팩토리얼 성수를 성공리에 준공한 이지스자산운용은 최근 서울역 8번 출구 앞에 위치한 '서울로타워' '메트로타워' 등 오피스 빌딩 2개를 매입했다. 이로써 이지스자산운용은 기존에 매수한 힐튼호텔과 함께 '서울역 일대 공간혁신 프로젝트'를 위한 밑 작업을 마치게 됐다. 양동지구에 위치한 이 3개 건물은 약 2조 원 자금이 투입돼 향후 최고 33층 오피스 1개 동과 호텔·쇼핑몰로 이뤄진 1개 동으로 다시 태어난다. 또한 강북의 코엑스로 주목받는 서울역 북부역세권 개발은 올해 건축허가를 받아 향후 최고 38층 규모의 건물이 들어설 예정으로, 서울역 일대 오피스 숲이 더욱 거대해질 전망이다. 거대한 일자리 숲의 수혜를 받을 재개발 사업지로는 청파1·2구역과 후암1구역이 있으며, 최근 서울시는 '서울역 서부역~효창공원 일대 통합개발'을 통해 7000여 채의 도시재생 청사진을 제시했다. 서울역 인근 용산정비창개발계획이 언론의 집중 주목을 받고 있지만, 속도 면에서는 서울역 역세권 개발이 우위에 있다. 발 빠르게 움직이는 서울역 오피스 빌딩 개발의 수혜지를 선점한다면 더욱 빠르게 부의 추월 차선에 올라탈 수 있을 것이다.

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도심 고밀지역으로 사람이 몰릴수록 주거, 상업, 업무, 여가생활이 한곳에서 이뤄지는 콤팩트시티가 화두가 된다. 이는 곧 주거시장 흐름이 점차 오피스, 상가 등 상업용 부동산시장 흐름과 동조화될 것임을 시사한다. 특히 고급 일자리시장을 대변하는 서울 오피스시장의 흐름은 직주근접이 대세가 될수록 서울 집값의 등고선을 뒤트는 강력한 변수가 될 것이다.

조영광 하우스노미스트