역세권 마포 재개발, 시공사 수의계약으로 모셔온 이유

마포로1-10구역, 포스코이앤씨 수의계약 앞둬
90가구 주상복합 '정우맨션', 231가구로 탈바꿈
공덕·마포 역세권 상업지역에도 '선별 수주' 여파

공사비를 3.3㎡(평)당 1050만원까지 올리며 '시공사 구하기'에 나선 서울 마포구의 한 재개발 조합이 결국 경쟁 입찰 없이 수의계약 방식으로 재개발 사업을 추진키로 했다. 건설업계 불황으로 건설사들이 수주 경쟁에 뛰어들지 않고 소극적으로 입찰하자 시공자 선정 방식을 바꾼 것이다.

사업지가 역세권임에도 불구하고 시공사 선정에 어려움을 겪은 이유는 규모가 작은 주상복합이라는 점이 꼽힌다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비 수준이 높아진 가운데 주상복합은 더 많은 공사비를 필요로 하기 때문이다.

상한용적률 959.8%…35층, 231가구 재탄생

마포로1구역 제10지구 도시정비형 재개발사업 조합은 오는 12일 총회에서 우선협상대상자인 포스코이앤씨를 시공사로 선정할 전망이다. 조합은 지난해 시공사 선정 입찰공고를 냈지만 경쟁이 성사되지 않아 재공고했다. 평당 공사비는 930만원에서 1050만원으로 높여잡았다. ▷관련기사: 공사비 높이고, 보증금 내려도 "이 공사 저희는 좀…"(3월8일)

유찰이 거듭되자 결국 올해 5월 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환한 후 포스코이앤씨를 우선협상대상자로 지정했다. 포스코이앤씨 관계자는 "향후 용산과 한남, 성수 등으로 진출하기 위한 교두보로 삼고자 한다"고 말했다.

마포로1구역 10지구는 마포구 도화동 536번지에 위치한 정우맨션이다. 1983년 준공된 지하 3층~지상 15층, 1개동, 90가구 규모의 주상복합이다. 상가 등을 포함한 조합원은 총 167명이다. 2020년 6월 조합설립인가를 받고 지난해 1월 건축심의를 통과했다.

이곳은 지하철 5·6호선·경의중앙선·공항철도 환승역인 공덕역, 5호선 마포역과 가깝다. 마포대로·마포대교와도 인접한다. 길만 건너면 염리초등학교도 있다.

재개발을 통해 지하 7층~지상 35층, 2개동, 231가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 일반상업지역으로 상한 용적률은 959.8%다. 지난해 통과한 서울시 건축심의에 따르면 조합·분양 185가구, 임대 46가구 등 총 231가구가 4개 평형(전용 39·79·84·107㎡)으로 구성된다.

지하 1층~지상 2층엔 근린생활시설이 들어서고 지상 3~4층엔 공공시설(키움센터)과 업무시설이 조성된다. 5층엔 입주민 커뮤니티가 생긴다. 서울시는 "주상복합 내부에 아동 돌봄 서비스를 제공하는 키움센터를 조성할 것"이라며 "근처에 살거나 근무하는 맞벌이 부모의 보육을 지원할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

층고 높은 주상복합…규모의 경제도 어려워

마포로1구역 10지구는 도시정비형 재개발로 이뤄진다. 과거 도심재개발, 도시환경정비사업으로 불리던 사업이다. 상업·준주거·준공업지역 가운데 역세권이고 노후한 곳이 대상지로 선정된다. 특히 이곳은 마포~공덕~애오개역 일대의 마포·신촌지역 정비예정구역에 포함됐다.

재개발 사업은 크게 조합 방식과 토지 등 소유자 방식으로 나뉘는데 이곳은 조합 방식이다. 토지 등 소유자 수가 20명 미만일 경우 시행사를 중심으로 PFV(프로젝트금융투자회사)를 구성해 사업을 진행할 수도 있다. 오피스 재개발이 보통 이 방식을 택한다. 하지만 정우맨션은 주택 소유자가 많아 조합 방식으로 재개발을 추진 중이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "도시정비형 재개발은 일반 정비사업과 달리 규모의 경제를 충족하기 어려운데 층수를 높이려다보니 공사비가 비싸다"면서도 "상업지역이라 용적률을 높일 수 있기 때문에 조합원 분담금만 부담할 수 있다면 사업성을 확보할 수 있을 것"이라고 봤다.

정비업계 관계자는 "주상복합은 대부분 사업 전체 대지규모가 비교적 작고, 층고는 높아 공사비가 일반 정비사업 대비 평당 100만~150만원가량 높은 편"이라며 "지하주차장도 보통 5~7층까지 두기 때문에 토목·건축비용 단가가 높을 수밖에 없다"고 설명했다.

마포로1구역 10지구가 공사비를 상향했음에도 수의계약으로 흘러간 데에는 건설업계 전반에 자리잡은 '선별 수주' 기조가 작용했다.

업계 관계자는 "수주 경쟁이 붙으면 영업비용이 30억~100억원 가까이 든다. 그 비용을 아끼기 위해 물밑에서 '교통정리'가 이뤄진다"며 "이젠 조합들이 시공사를 선택하거나 사업을 주도할 권리가 사라진 것"이라고 말했다.

마포로1구역 10지구 조합 관계자는 "사업시행인가를 받는 건 8월말 정도로 보고 있다"며 "준공은 2030~2031년으로 예상한다"고 말했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)