경매시장도 양극화···집값 상승 가파른 마용성은 감정가보다 2억 더썼다

"향후 집값 더 오를것" 호가 상승세
강남·마용성 낙찰가율 100% 넘어
노도강은 20% 낮춰야 주인 찾아
"시세차익 기대 못해" 찬밥신세

[서울경제]

서울 집값의 양극화가 부동산 시장의 후행 지표인 경매시장에서도 고스란히 재연되고 있다. 강남 3구와 마포·용산·성동(마용성)구의 경매 물건에는 감정가보다 수억 원을 높게 써낸 응찰자들이 수십 명씩 몰리는 반면 노원·도봉·강북(노도강)구의 물건은 감정가 대비 20% 가까이 떨어져도 새 주인을 찾기 어려운 모습이다.

8일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 8일에 발표한 ‘2024년 6월 경매동향보고서’에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 전달(89.1%)에 비해 3.8%포인트 상승한 92.9%로 2022년 8월(93.7%) 이후 1년 10개월 만에 최고치를 기록했다.

하지만 지역별로 편차가 컸다. 자치구별로 보면 용산구(103.3%)와 성동구(102.2%)·강남구(101.0%) 순으로 낙찰가율이 높았다. 반면 도봉구(81.7%)와 관악구(82.2%)·강북구(82.3%) 등은 여전히 80%대에 머물렀다.

낙찰가율이 양극화를 보이는 것은 강남 3구와 마용성, 노도강 간 벌어진 아파트 가격 상승률 때문이다. 감정평가 시점과 입찰 시점의 시차는 통상 6개월인데 부동산 시장이 상승장이라면 경매 감정가는 입찰일 기준 시세보다 낮을 수밖에 없다. 최근 급격하게 아파트 가격이 상승하고 있는 강남 3구와 마용성의 경우 경매에 나온 감정가가 실제 부동산 시장에서 거래되는 호가보다 현저하게 싸기 때문에 낙찰가율이 감정가보다 높은 100%를 넘어서도 시세차익을 기대할 수 있어 사람들이 줄을 선다. 하지만 노도강의 경우 아파트 가격 상승률이 낮거나 오히려 떨어지고 있어 낙찰을 받더라도 시세차익을 기대할 수 없기 때문에 유찰되기 일쑤다.

올 6월 서울 동부지법 경매 4계에 경매 물건으로 올라온 서울숲 인근의 성수 쌍용아파트 사례가 대표적이다. 이 물건은 36명이 응찰에 참여했고 감정가는 11억 4400만 원이었지만 2억 5800만 원가량 높은 14억 180만 원에 새 주인을 찾아 낙찰가율은 122.50%를 기록했다. 현재 동일한 동의 매물 호가가 16억 원인 점을 감안하면 성수 쌍용아파트를 낙찰받은 새 주인은 한 달 만에 약 2억 원의 시세차익을 본 셈이다. 올 6월 동부지법 경매 1계에서 송파구 가락동 헬리오시티(전용 85㎡)를 감정가보다 5000만 원 높은 19억 4570만 원을 써낸 낙찰자도 한 달 만에 2억 5000만 원이 넘는 시세차익을 얻었다. 이 주택형은 최근 21억 8000만 원에 거래됐고 호가는 22억 원이 넘는다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “최근 강남 3구와 마용성 지역의 아파트 가격이 급격하게 상승하고 있어 감정가와 입찰 당일의 시세가 현저하게 벌어지고 있다”며 “이 같은 시세 차이 때문에 경매 물건의 가치가 높아져 낙찰가율이 증가하고 있다”고 설명했다.

한국부동산원에 따르면 올해 1분기만 하더라도 가격이 하락했던 강남 3구와 마용성 지역은 최근 석 달 사이 가격이 급격하게 올라 평균 1.58%의 가격 상승률을 기록하고 있다.

이와 반대로 올 들어 7월 첫 째주까지 -0.58% 상승률을 기록한 노도강의 경우 경매시장에서도 찬밥 신세다. 낙찰을 받더라도 상승 여력이 크지 않기 때문이다. 다만 노도강 아파트 가격 역시 5주 연속 상승세를 기록하면서 70%대였던 낙찰가율 역시 80%대로 서서히 반등했다. 이 선임연구원은 이와 관련해 “강남 지역 낙찰가율은 고점이었던 2021년과 거의 비슷한 수준까지 올랐고 현재 시장 분위기상 향후 아파트 가치가 더 오를 것이라고 판단하는 수요자들이 늘고 있는 것”이라며 “노도강 지역은 여전히 낙찰가율이 낮은 편이지만 예전보다 조금씩 나아지고 있다”고 설명했다.

박형윤 기자 manis@sedaily.com