[하우머니] “공매 부동산 사실 분 없나요”…지금이 기회?
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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수
최근 들어 경매와 공매를 통한 부동산 재테크가 부쩍 인기를 끌고 있습니다. 본격적인 하반기에 들어서면서 지금 기회를 놓치면 안된다는 분위기가 조성되는 모습인데요. 최근 경쟁률이 높아진 ‘경매’에서 눈을 넓혀 ‘공매’까지 함께 도전해보는건 어떨까요? '아는 사람들'만 한다는 ‘경매와 공매’에 대해 알기 쉽게 짚어보는 시간 마련했습니다. ‘경공매 길잡이’ 설춘환 교수님 나오셨죠. 어서오세요
Q. 경매와 공매는 매번 들어도 헷갈립니다. 비슷한 것 같으면서도 어떤 차이가 있는건지 자세히 알지 못하는 부분들이 많은데요 경매와 공매의 개념부터 정리해볼까요?
- 경매 VS 공매, 차이 알면 ‘돈’ 된다?
- 경매, 채권채무관계로 발생하는 매물…법원 낙찰 후 배당
- 공매, 세금 체납으로 인한 압류재산…온비드 낙찰 후 배당
- 경·공매 장점, 토지거래허가구역 규제에서 제외 대상
- 입찰 방식 차이점, 경매 ‘오프라인’ vs. 공매 ‘온라인’
- 경매, 인도명령으로 1달 이내 결정 후 강제집행 신청
- 공매, 인도소송으로 판결 받은 후 강제집행 신청 가능
Q. 경매는 매주 이 시간을 통해 짚어봤습니다만 낙찰률이 연일 오르고 시세보다 비싸게 낙찰되는 곳도 많다고 들었거든요. 그런데 공매는 낙찰률이 오히려 3년 전보다 절반 이하로 줄었다고요. 양 시장 온도차가 상당한데, 이유가 있습니까?
- 서울 집값 상승에 경매도 활기…공매는?
- 공매 시장, 낙찰률 줄어든 상황…물건 수는 급증
- 유찰된 부동산 물건, 작년 4.2만건→올해 8.6만건
- 공매, 낙찰률 전년대비 절반 수준…유찰 물건 수 급증
- 경매와 공매 모두 지역과 매물에 따라 낙찰률 달라
- 수도권 제외 아파트·토지·공장 공매 낙찰률 떨어져
- 신탁공매 부동산, 감정가 대비 시세 저렴해 낙찰가율↓
Q. 매물들 상황도 궁금한데요. 경매와 달리 공매는 압류품이나 공공소유재산이 매물로 나오다보니, 부동산에서도 특이한 매물들이 많이 나온다고 하더라고요?
- “아니, 이런 물건이?”…눈에 띄는 공매 매물?
- 대치동 학원빌딩 2000억대 공매 등장?
- 감정가 반토막 '가산W몰', 자금 회수 '빨간불'
- 후순위 대주단, 공매금지가처분 기각…3회차 공매 돌입
- '돈 되는 부동산' 다 판다는 한전…주목할 매물은?
- 더스톤대치 건물 준공 3년 만에 2000억대 공매행
- 8회차까지 진행 시 가격 1500억대로↓
Q. 경매, 공매 할 것 없이 관심이 쏠리는 건 아무래도 강남쪽 아파트 매물인 것 같아요. 이번에 강남 재건축의 상징인 ‘은마아파트’가 공매에서 26억에 낙찰이 됐는데,
가격도 가격이지만 ‘조합원 지위’ 때문에 더 화제가 됐다고요?
- 은마·서초가든스위트…강남권 아파트 공매 ‘눈길’
- 강남 재건축 상징 `은마`, 공매시장 등장…얼마에 낙찰?
- 은마아파트, 세금 체납해 압류…공매에선 실거주 의무 면제
- 27.7억→ 24.9억…공매 나온 은마아파트, 26억에 낙찰
- '토허제' 발묶인 은마아파트…"공매는 실거주 의무 없어"
- 서울 투기과열지구 4개구…강남·서초·송파·용산
- 투기과열지구 내 재건축아파트 조합원지위 양도 불가
- 은행 등 금융기관·캠코 압류재산 공매, 조합원 지위 양도
- 신탁공매나 국유재산공매는 토지거래허가 대상…주의해야
Q. 앞서 살펴본 사례들은 가격대가 좀 부담스럽긴 하죠. 그런데 검색하다보니 요즘 ‘사택’ 공매가 수익성도 좋고 저렴하다는 글들이 보여서요. ‘사택’ 공매가 정확히 뭔가요?
- 7,000만원 저렴하게 아파트를 사는 방법…공매 사택 아파트?
- 경매보다 경쟁률 낮고 큰수익을 주는 '사택 공매'
- 공매 사택 물건 인천 한전사택, 대전 한수공사택
- 사택, 기관이나 회사가 직원들을 위해 마련한 집
- 사택공매, 권리상의 하자 없고 거주자 없어 명도 간단
Q. 공공기관의 사택들이 공매로 나와 일반인들에게 판매가 된다는건데요. 매매가 이뤄지던 곳이 아니다보니 입찰가를 정하기가 쉽지 않을 것 같거든요
어느정도에 사야 수익을 낼 수 있다는 공식 같은 것이 있습니까?
- 사택 공매 아파트, 낙찰 3개월 만에 수익 실현?
- 시세 중요, 수자원공사 세종아파트 부근 실거래가 2.4억원
- 1~2회 이상의 유찰 후 저렴하게 낙찰받아야
- 압류재산공매와 달리 명도에 부담 없다는 점은 장점
Q. 공매는 온라인으로 매물도 찾고 입찰까지 가능하다는게 큰 장점인데요. 오늘 방송 보시고 나도 공매 한번 해볼까 하시는분들, 가장 먼저 뭐부터 하시면
되겠습니까?
- 온라인으로 입찰까지 가능…공매 단계는?
- 온비드 사이트 가입, 매각부동산 검색
- 온라인으로 권리분석 후 임장을 통해 매물평가
- 적절한 가격 타진 후 입찰하는 전략
Q. 공매 절차는 생각보다 어렵지 않은데요. 낙찰받은 이후에 경매와 달리 직접 명도 소송을 해야한다고요. 이 부분은 주의해야 할 것 같아요?
- 공매는 명도 소송해야…주의할 점은?
- 토지 입찰 시 명도부담 적어…아파트는 주의
- 아파트 명도 협상 불발시 강제집행 가능성
- 인도소송판결까지 1년 이상 소요
Q. 명도소송이 좀 부담되신다는 분들 분명 계실 것 같아요. 그런데 공매 주관사인 캠코가 소유한 물건은 명도가 필요없는 경우도 있다고요?
- 압류재산 공매와 별도로 캠코 사택 공매
- ‘부산 수영구 민락동 롯데캐슬자이언트’ 아파트
- 캠코 소유로 권리분석, 명도책임 등 부담 없어
- 캠코가 국가로부터 위탁받은 국유재산 주목
- 대부분 공실로 바로 입주 및 임대 가능 장점
Q. 하반기부터 공매와 관련해 바뀌는 제도도 있는데요 본인이 거주하던 부동산을 공매로 낙찰 받으면 매수대금 납부가 편리해지도록 제도가 신설됐다고요. 전세사기 피해자 분들에게 도움이 될거라고 하는데 어떤 내용인가요?
- 공매로 넘어간 집, 하반기부터 달라지는 점?
- 기존의 공매에서는 없었던 채권상계신청 가능
- 매수 부담을 완화하고 강제징수 기간 단축
- 차액납부 신청, 신청서 작성 후 관할세무서 제출
Q. 앞서 경매와 공매의 차이점과 장단점도 살펴봤습니다만 하반기엔 경매와 공매 중에 어떤게 더 유리하다, 이런 게 있나요?
- 하반기엔 경매 VS 공매, 투자 전략은?
- 기본은 경매, 매각기일 잡힌 경매물건 압도적
- 매각기일 잡힌 경매 490여건…공매는 30여건
- 좋은 투자방법이지만 물건없다면 의미없어
- 경매 위주로 접근하며 공매 매물도 수시 체크
(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)
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