“세금으로 뺏기느니 집 안짓고 말지!” 재초환 결국 강남 주택 공급 줄인다 [부동산360]

방이대림, 대형평형 늘리며 세대수 줄어
재건축 초과이익·세금 중과 영향

[헤럴드경제=박자연 기자] 재건축 단지들이 세대 수를 줄이면서 대형평형을 늘리는 선택을 하고 있다. 보유세와 취득세 중과 등으로 일명 ‘똘똘한 한 채’에 대한 가치가 커지고 있고, 수익이 많이 나면 재건축 초과이익 환수 등 세금 문제도 있기 때문에 대형평형 선호 현상이 지속되는 것이다.

8일 정비업계에 따르면 서울시 송파구 방이동에 위치한 대림가락아파트(방이대림)는 2021년 재건축 결정 당시 929가구로 설립될 예정이었는데 조합원들의 의견을 반영해 가구 수를 줄이고 대형평형 늘려 총 860가구로 재탄생할 계획이다. 방이대림 조합 관계자는 “대형평형을 늘리기로 결정하면서 가구 수가 줄어들게 됐다“고 설명했다.

지난해 조합설립인가를 받은 방이대림은 1985년 준공돼 40년차를 맞은 아파트다. 현재 상가 1개 동을 포함해 모두 7개 동, 15층, 480가구 규모로 구성돼있다. 단지는 35층으로 재건축된다.

1981년 지어져 44년차인 서초구 방배동 방배삼익아파트도 지난해 설계변경을 통해 대형평형을 늘렸다. 전용 75㎡가 56개 줄고 전용 110㎡(22개)· 121㎡(18개), 144㎡(2개)가 증가했다. 이에 따라 총 가구 수 계획은 721가구에서 707가구로 변경됐다.

방배삼익아파트는 아크로 리츠카운티로 다시 태어난다. 올해 140가구가 일반분양 예정이다.

재건축을 진행 중인 송파구 잠실동 잠실우성4차아파트 역시 주민 제안으로 평형을 늘리면서 가구 수가 줄었다. 2022년 정비계획을 변경하면서 기존 881가구(임대 112가구)가 825가구(임대 93가구)로 감소했다.

잠실우성4차는 1983년 준공된 노후 단지로 7개 동, 555가구로 구성돼 있다. 재건축을 통해 지하 4층~지상 32층 공동주택 9개동과 근린생활시설이 조성된다.

일반분양분이 줄어들면 그만큼 수익이 쪼그라들기 마련이지만, 세금 등 계산기를 두드려 보면 오히려 합리적인 결정이라는 분석도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “재건축 초과이익환수제 때문에 세대 수가 많아져서 개발 이익이 늘어나면 일정 금액이 환수되니까 세금을 낼 바에야 대형평형으로 가는 경우가 많은 것 같다”면서 “이밖에 세금 중과 등으로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 여전한 것도 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제는 재건축 정비조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 그 초과 금액의 최대 50%를 환수한다.

한편 대형평형은 가격 방어 측면에서도 중소형평형의 우위에 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 4월 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 매매가격지수는 94.67로 전년 동월 대비 0.33포인트(p) 상승했다. 같은 기간 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 매매가격지수는 93.9로 작년 4월보다 0.43p 하락했고, 전국 아파트 매매가격지수 역시 전년 동월 대비 0.11p 떨어진 92.81로 조사됐다.

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