임대차 2법 2+2 만기… 치솟는 전셋값, 이제 시작이다? [‘임대차 2법’ 시행 4년]

‘임대차 2법’ 4년 영향 촉각
6월 서울 아파트 평균 전셋값
6억437만원… 4년새 1억여원↑
신규 거래 1678건 가격 분석
평균 7662만원 4년새 늘어나

지난달 서울 아파트 평균 전셋값이 전월세상한제와 계약갱신청구권을 담은 ‘임대차 2법’(주택임대차보호법) 시행 전인 4년 전보다 약 1억1300만원 오른 것으로 나타났다. 4년 전과 동일 단지, 같은 면적으로 체결된 계약분의 상승액 평균은 약 7600만원이다. 최근 서울을 중심으로 주요 지역의 전세 불안이 가중되는 형국이라 이달 이후 계약이 만료되는 ‘2+2년’ 물량이 전세난에 불을 댕기는 것 아니냐는 우려가 나온다.

4일 서울의 한 공인중개사무소에 전·월세 안내문이 게시돼 있다. 뉴스1

2020년 7월31일 시행된 임대차 2법에는 임차인이 2년 계약 만료 후 1회 계약갱신권을 보장받고, 갱신 시 임대료 인상률 상한을 5%로 제한하는 내용이 담겼다.

7일 KB부동산의 월간 평균전세가격 자료에 따르면 올해 6월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억437만원이다. 임대차 2법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)보다 1억1289만원(23%) 오른 가격이다.

이에 세계일보가 국토교통부 실거래가공개시스템에 등록된 지난달 서울 아파트 신규 전세 거래(4485건·5일 기준) 중 2020년 6월과 동일 단지·면적 거래(2건 이상인 경우 최고가 거래만 집계) 1678건의 가격을 전수 분석한 결과를 보면, 4년 사이 이들 아파트 전세금은 평균 7662만원(15.4%) 뛰었다. 2020년 6월 4억9633만원에서 지난달 5억7295만원으로 평균 가격이 오른 것이다.

두 분석의 결과가 다른 것은 KB부동산 통계가 일부 표본 아파트 조사를 통한 가격을 평균 내 공표하기 때문이다.

실거래가 분석 결과는 계약갱신권을 사용해 4년간 거주한 임차인이 다음 달 이후 같은 집을 재계약할 경우 최소 7600만원 이상을 더 내야 한다는 것을 의미한다. 집주인이 다음 4년치 가격을 재계약에 선반영하지 않을 경우에만 그렇다.

1678건 가운데 4년 전 대비 가격 상승 거래는 88.4%에 달했다. 전세가격이 가장 많이 오른 곳은 서울 성동구 갤러리아포레 전용면적 170.98㎡(26억원→35억원)다. 하락 거래와 동일액 거래는 각각 9.4%, 2.2%였다.

불안한 전세시장 7일 서울 송파구의 한 공인중개사무소 게시판에 지역 아파트 전월세 매물 가격이 걸려 있다. 신규 입주 물량 부족과 빌라발 전세 사기로 인한 비아파트 외면 등의 여파로 최근의 서울 아파트 전세 가격 상승세가 심상치 않은 가운데 2020년 7월31일 시행된 임대차 2법 탓에 가격을 시세대로 올려받지 못한 물량이 내달 이후 높은 가격에 시장에 나올 경우 전세 불안이 가중될 것으로 전망된다. 이제원 선임기자

이번 분석에 사용된 전세가격은 임대차 2법 4년 만기 영향이 전부 다 반영되지 않은 상승분이다. 따라서 시장의 관심은 이달 이후 4년 만기를 맞는 집주인들이 신규 계약 시 가격을 얼마나 올릴지다.

규제 탓에 2년 뒤 전셋값을 최대 5%밖에 올리지 못하는 집주인들이 신규 계약 시 전셋값을 대폭 올려받을 수 있다는 전망이 나온다. 임대차 2법 시행 직전에도 그런 경우가 많았다.

7일 서울 남산 산책로 전망대에서 바라본 용산과 강남 아파트 단지 모습. 이제원 선임기자

서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 “임대차 2법이 4년이 되면 가격이 급등할 수밖에 없다”며 “못 올렸던 4년치 전셋값을 올리고, 앞으로 오를 4년치가 반영되기 때문”이라고 말했다.

반면 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “제도 시행 4년 차로 (임대차 2법의) 영향은 희석됐다”며 “최근 전셋값이 오르고는 있지만 급등세까지는 아니다. 임대인이 ‘4년치 임대료를 올려받겠다’고 한다고 임차인이 그 임대료를 낼 상황으로 보이진 않는다”고 전했다.

이강진 기자 jin@segye.com