10일부터 공인중개사 확인·설명 의무 강화

공인중개사법 시행령 개정안 시행
전세사기·관리비 분쟁 등 임차인 보호

서울의 한 공인중개사무소 앞. 매경DB

부동산 거래 때 공인중개사의 확인·설명 의무가 대폭 강화된다.

7일 국토교통부는 그러한 내용을 골자로 하는 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안이 오는 10일부터 시행된다고 밝혔다. 해당 개정은 지난 4월 이뤄졌으며 3개월이 지남에 따라 10일부터 적용되는 것이다.

개정에 따라 우선 임차인은 임대차 계약 체결 전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금과 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 설명 들을 수 있다. 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인할 수 있는 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 자료도 설명해야 한다. 확정일자 부여 현황 정보, 국세·지방세 체납 정보, 전입가구 확인서를 확인한 후 임차인에게 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명해야 하는 것이다.

공인중개사가 확인·설명한 내용은 ‘중개대상물 확인·설명서’에 명기된다. 여기에 공인중개사와 임대인, 임차인이 같이 확인한 뒤 서명해야 한다. 이번 개정을 통해 임차인은 임대차 계약 만료 때 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 이바지할 것으로 기대된다.

공인중개사는 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증 제도 등 임차인 보호 제도 역시 설명해야 한다. 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴 주택임대차보호법령에 따라 담보 설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인 범위와 최우선 변제 금액을 임차인에게 알려야 한다.

또 계약 대상 임대차 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택일 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있다는 사실도 설명해야 한다. 공인중개사로 하여금 선순위 권리관계 외에도 임차인의 보증금을 지키기 위한 임차인 보호 제도를 설명하게 함으로써 임대차 계약의 안전성이 강화될 전망이다.

특히 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장 안내를 받을 때 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지도 확인할 수 있게 된다. 중개보조원이 현장 안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 한다. 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 중개보조원의 신분 고지 여부도 표기해야 한다.

임차인은 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등도 자세히 설명받는다. 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고 계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서에도 명기해야 한다.

남영우 국토부 토지정책관은 “이번 개정안의 본격 시행을 통해 공인중개사가 임차인에게 임대차 관련 주요 정보를 충분히 제공하도록 해 더욱 안전한 임대차 계약 체결 환경이 조성되길 바란다”고 말했다.