‘전월세 계약’때 달라지는 핵심 4가지…공인중개사에게 꼭! 요구하세요

전세사기와 관리비 분쟁 등을 막기 위해 공인중개사에게 부과되는 중개대상물 확인(임대인 체납세금 확인 등) 및 임차인에 대한 설명 의무가 강화됩니다. 바꿔 말하면 임차인 입장에서는 내 보증금을 지키기 위해 공인중개사에게 요구할 수 있는 권리가 보장됩니다.

국토교통부는 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인 및 설명 의무를 강화하는 '공인중개사법' 시행령과 시행규칙 개정안이 이번 달 10일부터 시행된다고 오늘(7일) 밝혔습니다.

전세사기로 인정받은 공식 피해자가 계속 늘어 1만 8천 명을 넘은 가운데, 전세사기가 벌어지는 과정에서 공인중개사가 얽혀있거나 제 역할을 하지 못했다는 비판에 따른 조치입니다.

■① 공인중개사, 임대인 체납세금 등 선 순위 권리관계 확인·설명 의무

먼저 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선 순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선 순위 권리관계를 자세히 확인·설명 받을 수 있게 됩니다.

공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인 가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선 순위 권리관계를 설명해야 합니다.

개정 내용의 실효성을 높이기 위해 공인중개사가 확인·설명한 내용은 '중개대상물 확인·설명서'에 명기하고, 공인중개사·임대인·임차인이 같이 확인하고 서명하도록 했습니다.

확인서 작성을 하지 않거나 교부하지 않으면 공인중개사는 '업무정지' 조치를 받게 됩니다.

국토부는 이를 통해 임차인이 임대차 계약 만료 시 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 예상했습니다.

■② 공인중개사, 임차인 보호제도 설명 의무

앞으로 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지와 보증금 규모 등을 살펴 주택임대차보호법령에 따라 담보설정 순위와 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명해야 합니다.

또한, 계약 대상 임대차 주택이 '민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해야 합니다.

이를 통해 공인중개사는 선 순위 권리관계 이외에도 보증금을 지키기 위한 임차인 보호제도를 설명하도록 함으로써 임대차 계약의 안전성이 강화될 것으로 국토부는 예상했습니다.

■ "혹시.. 중개사인가요? 보조원인가요?"…③ 보조원 신분 고지 여부 표기해야

앞으로 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장안내를 받을 때, 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 됩니다.

만약 중개보조원이 현장안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 중개보조원의 신분 고지 여부를 표기해야 합니다.

실제로는 중개보조원이면서 중개사인 것처럼 속여 불법중개 행위를 하는 걸 막는 조치입니다.

국토부는 중개보조원의 업무 범위를 벗어난 불법행위를 방지해 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대했습니다.

■ "관리비는 얼마인가요?"…④ 중개사, 관리비 총액 등 설명하고 확인서에 명기해야

아울러 임차인은 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등을 명확히 설명받을 수 있게 됩니다.

공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고, 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인·설명서에 명기해야 합니다.

국토부는 이를 통해 관련 분쟁을 예방하고, 월세의 관리비 전가 등 부작용도 예방할 수 있을 것으로 예상했습니다.

이번에 바뀌는 내용은 이번 달 10일부터 적용되며, 공인중개사가 바뀐 의무를 이행하지 않을 경우 과태료 부과나 업무정지 등의 조치가 취해집니다.

만약 공인중개사가 관련 내용에 관해 확인, 설명해주지 않을 경우 임차인은 바뀐 법과 시행령, 시행규칙을 근거로 확인 및 설명을 요구할 수 있습니다.

국토부 남영우 토지정책관은 "이번 개정안을 통해 공인중개사가 임차인에게 임대차 관련 주요 정보를 충분히 제공하도록 해 보다 안전한 임대차 계약 체결을 위한 환경이 조성되길 기대한다"고 전했습니다.

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오대성 기자 (ohwhy@kbs.co.kr)