상가 건물 매각 시 양도소득세 계산 방법 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
6년 보유한 상가 건물 매각을 고려 중인 임대업자의 양도소득세 예측

상담 문의

“안녕하세요. 강남구 논현동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
제가 보유한 지 6년째 된 상가건물이 있는데 최근 들어 부동산 중개인으로부터 매각을 권유하는 연락을 많이 받고 있습니다. 저 역시 이참에 매도할지 생각 중이어서 매각 시 부과될 양도소득세가 어느 정도 될지 궁금합니다.
이 건물은 2018년에 제 개인 명의로 60억원에 취득했고, 현재 시세인 150억원 선에서 처분하려고 합니다. 이때 부과될 양도소득세는 어느 정도 될까요?”

Designer ai가 만든 이미지입니다

상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 문의하신 상가 건물의 양도소득세와 관련해 기본적인 가이드를 정리해 보겠습니다.
양도소득세는 상가 건물을 팔 때 발생하는 차익(이익)에 대해 부과되는 세금입니다.
쉽게 말해 의뢰인께서 상가 건물을 구입해 보유하다가 나중에 팔았을 때 그 사이에 발생한 이익에 대한 세금을 내는 것입니다. 의뢰인께서 궁금해하시는 양도소득세를 ‘약식’으로 검토하면 다음과 같습니다.

<양도소득세 계산 흐름>

1. 양도가액
양도가액은 상가 건물을 매각할 때 받은 금액을 의미합니다.
의뢰인의 경우 150억원에 매각할 예정이니 해당 금액이 양도가액으로 산입됩니다.

2. 취득가액
취득가액은 상가 건물을 매입할 때 지급한 금액입니다.
의뢰인께서 해당 건물을 60억원에 매입했으니, 이 금액이 취득가액으로 산입됩니다.

3. 필요경비
필요경비는 상가 건물을 사고팔 때 들어간 각종 비용을 말합니다.
여기에는 부동산 중개 수수료, 취득세, 자본적 지출액 등이 포함되는데, 의뢰인의 경우
취득세 4.6%에 해당하는 금액만 필요경비로 산입해 보겠습니다. (추후 보완 필요)

4. 양도차익
양도차익은 상가 건물을 팔아서 얻은 실제 이익금을 의미합니다.
양도차익은 (양도가액 취득가액 필요경비)를 차감하여 계산됩니다.
(ex. ‘150억원 - 60억원 - 2억7,600만원 = 87억2,400만원’이 양도차익이 됩니다.)

5. 장기보유특별공제
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 경우 일정부분 세금을 깎아주는 겁니다.
3년 이후부터 생성되며 보유 기간에 따라 일정 비율을 양도차익에서 공제합니다.
의뢰인께서는 6년간 보유를 했으므로 12%의 공제 적용 대상입니다.

6. 양도소득금액
양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액입니다.

7. 기본공제
일정 금액을 소득금액에서 공제해 주는 항목입니다.
모든 양도소득에 대해 250만원이 기본적으로 공제됩니다.

8. 과세표준
과세표준은 양도소득금액에서 기본공제를 차감한 금액입니다.
이는 실제로 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액입니다.

9. 세율
세율은 과세표준에 적용되는 세금 비율을 의미합니다. 부동산 양도소득세율은 일반적으로 6%에서 45%까지 적용되는데 의뢰인은 45%의 세율이 적용됩니다.

10. 산출 세액
산출 세액은 과세표준에 세율을 곱하여 계산한 금액입니다.
이는 양도소득세의 기초가 되는 금액입니다.

11. 누진 공제
누진 공제는 일정 금액 이상의 소득에 대해 추가로 공제해 주는 항목입니다.
이는 세율의 누진 구조를 반영하여 고소득자에게 부과되는 세금 부담을 완화하는 역할을 합니다.

12. 양도소득세
양도소득세는 산출 세액에서 누진 공제를 차감한 후의 금액입니다.
이는 실제로 납부해야 하는 세금이 됩니다.

13. 지방소득세
지방소득세는 양도소득세의 10%를 추가로 부과하는 세금입니다.

14. 양도소득세 합계
양도소득세 합계는 양도소득세와 지방소득세를 합한 총 세금입니다.

양도소득세 계산(예시)

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
강동균 세무전담팀(밸류업이노베이션 세무자문위원 / 세무사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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