청계천 롯폰기힐스 '세운지구', 3000억대 대출 만기 도래

금감원, 대주단 의견 제공 받아 재심사 진행

오세훈 서울시장은 2022년 서울 종로구 청계천로 세운지구의 초고층 복합개발을 추진한다고 밝혔다. 토지 이용 규제가 없는 '화이트 사이트'(White Site)를 적용해 허용 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 내에서 용도를 정할 수 있도록 한다. /사진=뉴스1

한국의 '롯폰기 힐스'(도쿄의 쇼핑·문화 복합시설 랜드마크)로 개발이 예정된 서울 종로구 청계천로 세운상가 일대의 재개발 프로젝트가 금융감독원의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 적정성 평가를 받고 있다.

서울 최중심에 위치한 세운지구는 일부 건물의 분양과 준공이 완료됐지만 2021년 시작된 고금리 여파로 브리지론 만기 연장만 여러 차례 했다. 도시개발사업의 경우 예외 규정을 적용해 사업성 평가를 하겠다는 게 대주단의 방침이나 금융당국은 보다 까다로운 기준을 세워 적정성을 심사할 계획이다.

7일 금융당국과 부동산업계에 따르면 세운지구는 대주단의 사업성 평가에서 만기 연장 의견이 제시됐지만 금감원의 추가 검사를 받아야 한다. 현재까지 세운지구의 브리지론 만기 연장은 사업구역별로 2~4차례 이뤄졌다.

세운지구 개발은 2017년 4월 3-2구역의 최초 사업시행계획이 승인됐다. 2022년 3월 오세훈 서울시장의 개발계획 변경 요청으로 사업이 중단됐다. 같은 해 통합 개발이 추진돼 지난해 12월 서울시의 건축 심의를 통과했다.

이달 대출 4회 만기가 도래하는 3-3구역과 3-9구역은 과거 을지면옥, 양미옥 등 유명 노포 식당이 있던 위치로 지하철역(을지로3가역)과 붙어 있다. 해당 구역의 브리지론 주관사인 신한투자증권은 3240억원 대출 만기 연장에 대한 대주단의 의견을 청취해 금감원에 전달했다.

금감원은 대출 만기 연장이 4회 이상인 사업장의 부실 리스크를 사전 차단하기 위해 경·공매 처분 방침을 세웠다. 금융회사가 진행한 사업성 평가와는 별도로 금감원 내부기준에 따라 사업성을 재평가한다는 것이다. 금감원은 ▲도시개발사업 ▲도시정비사업(재개발·재건축) ▲공공지원 민간임대 ▲도시계획 변경사업 등의 특수성을 고려해 예외 규정을 적용키로 했다.

이에 시행사인 한호건설은 서울시를 통해 도시개발사업의 예외 적용을 요구해왔다.

금감원 관계자는 "대주단의 의견을 청취해 심사를 진행하고 있다"면서 "개별 사업장에 대해선 의견을 알릴 수 없다. 사업장 수가 많아 기한이나 일정은 정해지지 않은 상태"라고 말했다.

금감원은 내부기준에 따라 약 5000개의 사업장 평가를 진행하고 있다. 금융회사 평가의 경우 유의·부실우려 사업장을 정량 평가했다. 금감원은 양호(1~2등급) 보통(3등급) 유의(4등급) 부실우려(5등급) 등급으로 기준을 수립한 것으로 전해졌다.

부동산 업계 관계자는 "세운지구 브리지론의 경우 대주단 의견을 반영해 양호 등급으로 분류될 것으로 보인다"면서 "이에 이달 만기 예정인 대출 연장이 문제없이 이뤄질 것"이라고 말했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr