'공실폭탄' 지식산업센터, 분양계약 해제·취소 시 주의할 점[이시훈 변호사의 돈 버는 부동산]

■이시훈 법무법인 대건 파트너변호사(부동산 전문 변호사)

사진은 기사 내용과 무관함. 이미지투데이

[서울경제]

#30대 직장인 A씨가 분양 받은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2022년 준공된 한 지식산업센터. 분양 당시 완판은 물론이고 플러스 피까지 붙을 정도로 인기가 높았다. 하지만 지난 6월 말 진행된 경매에서 감정가 2억5000만원의 매물이 절반 가까운 가격에 매각됐다. 피까지 얹어줘야 겨우 살 수 있었던 지식산업센터 매물이 2년도 채 지나지 않아 부동산 시장에서 철저히 외면받게 된 것이다.

A씨는 지식산업센터의 공실률이 높은 상황을 보고 계약을 취소하려고 했지만 불가능하다는 통보를 받았다. 어떻게든 분양계약 취소를 하고 싶은데 방법이 있을지 밤잠을 설치며 중도 해지 방법을 수소문하고 있다.

지식산업센터는 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 위한 시설이 입주할 수 있는 도시형 건물을 뜻한다. 과거에는 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 불리기도 했다. 부동산 투자자들이 앞다퉈 지식산업센터에 투자한 이유는 2가지였다. 분양대금 대비 최대 90%의 대출을 받을 수 있어 적은 투자금으로 살 수 있다는 점과 전매 제한이 없어 분양계약 후 잔금 납부 없이 곧바로 플러스피(플피)를 받고 팔기가 쉽다는 점이었다.

지식산업센터는 기업인들을 위한 부동산 상품임에도 불구하고, 이런 이점으로 인해 투자자들이 지식산업센터 시장에 대거 몰렸다. 분양을 받지만 소유권을 취득한다는 생각을 가진 사람은 없었다. 모두들 잔금 내기 전에 피를 받고 팔고 나올 생각이었기 때문이다. 광풍이었다. 그 누구도 “만약 안 팔리면?”이라는 의문을 던지는 사람은 없었다.

지식산업센터를 매수하고 전매에 실패한 투자자들은 지금 현실에서 잔금 납부를 독촉받고 있다. 지식산업센터는 시세 대비 고분양가로 책정돼 있기에 투자자 입장에서 잔금 납부를 하는 즉시 손해가 확정된다. 잔금 후에 임차인을 맞추지 못해 공실상태가 유지되면 매달 대출 이자를 직접 감당해야 할 뿐만 아니라, 관리비까지 납부해야 한다. 매달 꼬박꼬박 나가는 이자와 관리비만 수백만원이다. 빠른 시일 내에 임차인이라도 맞추면 다행이지만 공급폭탄이라고 불릴 정도로 많은 지식산업센터가 공급되면서 이마저도 녹록지 않다.

이러한 이유로 최근 지식산업센터의 분양계약을 취소, 해제하려는 경우가 많아졌다. 잔금 납입기일이 통보되면 어떻게든 분양계약을 해지할 방도를 찾고자 하지만 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. ‘분양계약’은 말 그대로 계약이기 때문에 계약 당사자는 계약을 이행해야 하는 의무가 있다. 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나, 계약 과정에서 사기, 협박 등 하자가 존재할 경우에만 예외적으로 계약 해제와 취소가 가능하다.

수분양자가 분양대금을 납부하지 않고 버티는 경우 신용문제가 생길 수도 있다. 지식산업센터를 분양받은 사람은 계약금만 내고 중도금과 잔금 대부분을 대출로 충당하기 때문에, 그동안 대출받은 중도금에 대한 기한의 이익이 상실돼 즉시 대출금을 상환해야 하는 문제가 생길 수 있다. 만약 분양대금 상환이 안되면, 금융기관이나 보증기관인 시공사에서는 강제집행절차에 착수할 수도 있다.

분양계약 해제, 취소는 무턱대고 대금을 내지 않거나, 취소를 하고 싶다고 취소가 되는 것이 아니다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 확인해봐야 하며, 계약 해제 사유가 존재한다면 법률적인 절차를 따라 분양계약 해제 소송을 진행해야 한다. 분양계약 체결 전부터 계약 내용을 꼼꼼히 확인해봐야 하고, 분양계약을 체결하고 중도금까지 냈다면 계약 과정의 문제점은 없었는지, 취소할 방법은 없는지 변호사와 심도 있는 상담을 통해 최선의 선택을 하는 것이 좋다.

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서경IN skin@sedaily.com