경공매를 통한 건물취득과 기존 영업승계 여부[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

경공매로 건물을 취득하면 해당 건물에서의 기존 영업허가까지 함께 승계할 수 있을까. 일반 매매를 통한 건물소유권 변동의 경우에도 비슷한 법리가 적용될 수 있지만 일반매매의 경우 영업 허가 승계 여부에 대해 구체적으로 합의하는 것이 일반적이어서 분쟁소지가 적다. 반면 경공매의 경우에는 합의가 어려워 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많다.

기본적으로는 경매 대상 부동산 물권과 영업권은 별개의 권리이고 이 때문에 별개 대상물로 취급돼왔다. 하지만 관련 법령에서 영업시설의 전부 내지 대부분을 경공매 등으로 취득할 경우 해당 영업시설 내 영업권까지 승계되는 규정을 두면서 법적 분쟁이 심화되고 있다.

식품위생법을 보면 영업자가 영업을 양도하거나 사망한 경우 또는 법인이 합병한 경우에는 그 양수인이나 상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인은 그 영업자의 지위를 승계한다.

민사집행법에 따른 경매, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 환가, 국세징수법·관세법·지방세징수법에 따른 압류재산의 매각 등 여기에 해당하는 절차에 따라 영업 시설의 전부를 인수한 자는 그 영업자의 지위를 승계한다. 이 경우 종전의 영업자에 대한 영업 허가·등록 또는 그가 한 신고는 그 효력을 잃는다.

공중위생관리법에도 공중위생영업자가 그 공중위생영업을 양도하거나 사망한 때 또는 법인의 합병이 있는 때에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 의해 설립되는 법인은 그 공중위생영업자의 지위를 승계한다고 명시했다.

민사집행법에 의한 경매, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가나 국세징수법·관세법·지방세징수법에 의한 압류 재산의 매각 , 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 공중위생영업 관련 시설 및 설비의 전부를 인수한 자는 이 법에 의한 그 공중위생영업자의 지위를 승계한다.

체육시설의 설치·이용에 관한 법률도 보자. 체육시설업자가 사망하거나 그 영업을 양도한 때 또는 법인인 체육시설업자가 합병한 때에는 그 상속인, 영업을 양수한 자 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인은 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다.

하지만 이와 같은 법령 내용에도 불구하고 ‘영업권은 물권과 별개 권리’라는 오랜 통념과 지위 승계를 인정할 경우 기존 영업자의 반발과 피해를 의식한 행정청의 소극적인 신고수리 때문에 관련 행정재판이 적지 않은 편이었다.

더욱이 학교환경위생정화구역 등 신규 영업허가 받기가 어려워져 기존 영업승계 필요성이 커지면서 관련 분쟁은 점차 증가하고 있다.

대표 판결로는 대법원이 2003년에 선고한 사건을 꼽을 수 있다. 건물을 낙찰받은 사람의 유흥주점 영업자지위승계신고(이하 ‘이 사건 처분’)가 수리되자 기존 영업자가 이 사건 처분이 위법하다고 취소 소송한 사례에서 법원은 행절절차법을 근거로 절차적으로는 이 사건 처분이 부적법하다는 결론을 내렸다.

하지만 실체적인 면에서는 영업허가 승계 가능성과 그 근거에 대해 긍정적으로 판단한 점에 의미가 있다. 그 결과 그 후 관련 하급심 판결에서 중요한 기준으로 작용하게 된다.

영업자 지위 승계의 요건인 ‘영업시설의 전부를 인수한 자’의 의미에 대해 법원은 기존 영업시설 전부가 아니더라도 영업하는 데 필요한 ‘기본적인 시설’이면 가능하다고 판단한 것이다.

이후 하급심 판결들은 이 판결을 바탕으로 관련 법령에서 요구하는 영업시설이 무엇인지를 구체적으로 살펴 건물낙찰을 통해 기본시설이 함께 인수한 것으로 인정되면 영업승계를 긍정적으로 판단하고 있다.

결국 건물취득만으로 기존 영업까지 함께 승계되는지 여부에 따라 이해관계가 커질 수 있다는 점에서 경공매 당사자들 모두 각자의 권리보호에 최선을 다할 필요가 있다.

최광석 로티스법률사무소 변호사