DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면

내게 맞는 주택대출 어떤게 좋을까

최근 내 집 마련 대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리 인하 기대감이 커지면서 부동산 경기도 반등할 수 있기 때문에 '있는 돈 없는 돈 다 모아서 집을 사자'는 '영끌족'이 다시 등장하고 있다는 것이다.

5일 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)에 따르면 지난달 주택담보대출 잔액은 5조8000억원 이상 불어났다. 앞서 지난 3월 주담대가 2월 대비 4000억원 감소한 이후 4월(4조3000억원), 5월(5조3000억원)에 걸쳐 증가폭이 커지고 있는 것이다.

주담대 열풍이 부는 또 다른 이유는 대출 한도 규제가 시행되면 대출 가능 금액이 줄어들기 때문이다. 오는 9월 예정된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대표적이다.

9월부터 운영될 스트레스 DSR 2단계 제도에 따르면 DSR 산정 때 붙는 가산금리인 스트레스 금리가 기존 0.38%에서 0.75%로 상향된다. 특히 스트레스 DSR 적용 대상도 기존 은행권 주담대에 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대가 추가된다.

규제 강화를 앞두고 내 집 마련을 위해 어떤 금리가 유리할지 고민할 독자들을 위해 관련 금리를 정리해봤다.

금리는 크게 △변동형(6개월 혹은 1년 단위로 금리 변동) △혼합형(5년 고정 후 6개월 단위로 금리 변동) △주기형(5년마다 금리가 고정)으로 분류된다. 최근 대세는 주기형이다. 실제 5대 시중은행에서 주담대를 받은 고객 중 주기형을 선택한 고객은 올 1월 41.6%에서 6월 73.7%까지 올랐다.

이렇듯 주기형 수요가 높은 이유는 지금 당장 돈을 빌리는 사람의 입장에서 금리가 가장 낮아 부담이 작은 유형이기 때문이다. 3~6%대에 머무르고 있는 시중은행 변동형 주담대 금리와 달리, 주기형 주담대 금리는 2~5%대로 나타나며 변동형 금리 대비 이점이 크다.

금융당국은 가계대출 건전성을 높이기 위해 은행이 적극적으로 나서 주기형 대출 비중을 늘리라는 기조를 유지하고 있다. 아울러 주기형 대출에 대해서는 스트레스 금리를 낮게 적용해 대출 한도 측면에서도 변동형 대출 대비 장점을 지닌다. 이에 은행이 주기형 상품을 적극 출시하고 금리까지 가장 낮게 책정하면서 이러한 추세는 당분간 계속될 것으로 보인다.

김정환 하나은행 영업1부PB센터지점 PB팀장은 "최근 시장금리 상황은 금리 인하가 기대되는 시점이나, 급격한 금리 인하가 없고 3년 후 중도상환수수료가 없다는 점을 고려하면 절대 금리가 낮은 주기형(고정금리)이 유리한 것으로 보인다"며 "주기형 대출 금리의 장점은 스트레스 DSR 도입에 따라 변동금리에 비해 한도가 더 많이 나온다는 점"이라고 설명했다.

주기형 대출이라고 마냥 장점만 있는 것은 아니다. 5년마다 고정금리 대출이 반복되는 상품이기 때문에 급격한 금리 인하 시기에 돌입했을 때 낮은 금리의 혜택을 누릴 수 없다는 점을 유념해야 한다.

이 때문에 앞으로 금리 인하폭이 클 것이라고 예상하는 사람들은 혼합형 혹은 변동형 대출을 고려해볼 수 있다.

혼합형 대출의 경우 5년 뒤 금리가 변동금리로 바뀌었을 때부터 소비자는 금리 인하의 혜택을 누릴 수 있다. 혼합형 역시 당국의 관리 기조에 따라 주기형과 동일하거나 주기형보다는 소폭 높지만 변동형보다는 낮은 대출 금리를 나타내고 있다.

중도상환수수료 면제 혜택을 감안한 대출 갈아타기 전략도 있다. 변동형 대출을 우선 선택하고 향후 혼합형이나 주기형 대출로 갈아타는 방법이다.

현재 은행권에서는 변동형 대출 고객이 동일한 금액 범위 내에서 혼합형·주기형 대출로 갈아탈 때 중도상환수수료를 별도로 부과하지 않기 때문에 비용 부담이 없다.

은행 대출은 통상 대출 실행 뒤 3년까지 중도상환수수료가 부과된다. 그러나 은행들은 고정금리 대출 비중 확대 차원에서 변동형 주담대 차주의 혼합형 및 주기형 대출로 대환 시 중도상환수수료를 면제하고 있다.

전문가들은 하반기 중 국내에서도 금리 인하가 시행될 것으로 전망하고 있다. 독자들은 이러한 금리 인하 전망을 종합적으로 고려해 향후 가장 유리할 것으로 예상되는 금리를 선택해야 한다.

이승훈 KB경영연구소 금융경제연구센터장은 "한미 금리 인하 시기가 크게 다를 경우 환율 변동성과 자본 유출 우려가 커질 수 있어 미국의 금리 인하 시기를 전후로 국내 금리 인하가 단행될 전망"이라며 "올해 기준금리는 소비자물가 상승률이 2%대 중반으로 낮아진 이후인 10~11월께 한 차례 인하될 것으로 예상된다"고 했다.

시중은행 관계자는 "금리 인하 시점이 조만간 도래할 것이라고 예상하는 소비자는 변동금리를 선택한 후 지금보다 혼합형(주기형) 상품의 절대 금리가 낮아질 때 상품을 갈아타는 것도 가능하다"고 설명했다.

[이소연 기자]