이자만 연 50억인데... 마스턴운용, 양양 카펠라 리조트 잔금 납입 4번째 연기

브릿지론 금융 비용만 연 50억원
본PF 조성 여부도 여전히 불투명

마스턴자산운용이 추진하는 강원도 양양 카펠라 리조트 개발 사업이 2년째 답보 중인 가운데 사업권 관련 잔금 납입 기한이 또 연장됐다. 마스턴운용이 자금을 마련하지 못했기 때문이다. 기한 연장은 이번이 네 번째다. 부동산 경기 악화로 본 프로젝트 파이낸싱(PF)도 여전히 마무리 짓지 못한 상황이다.

마스턴운용은 세계적인 호텔 그룹과의 협업 기회를 놓칠 수 없는 만큼 사업성 악화를 감수하고라도 사업을 추진하겠다는 의지가 강하다. 카펠라 호텔 그룹은 세계 3대 초호화 호텔·리조트 그룹으로 꼽힌다. 양양 리조트를 통해 처음으로 한국에 진출하려 했다.

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴운용은 리조트 개발 사업권 관련 잔금 300억원을 납입하지 못해 내달 말까지 기한을 연장했다. 사업권 매도자는 항공사인 플라이강원의 최대 주주로 이름을 알린 ‘아윰’이다. 플라이강원 자금난 심화로 사업권을 넘긴 것으로 알려졌다.

사업권 잔금뿐만 아니라 카펠라 리조트 개발사업을 위한 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 조성 작업도 마무리하지 못했다. 현재 6500억원 규모의 자금이 필요한 상황이다. 금융주선은 미래에셋증권이 맡고 있다.

마스턴운용은 카펠라 리조트 개발을 위해 지난 2022년 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립했다. 작년 말 기준 총 차입금은 735억원이다. 이중 단기차입금이 345억원, 장기차입금이 390억원이다. 연간 금융비용은 50억원에 달한다.

단기차입금의 경우 금리가 연 8~11%다. 마스턴투자운용(15억원)과 미래에셋증권(10억원)으로부터 빌린 25억원에 대한 금리는 11%, OK저축은행 등으로부터 빌린 320억원은 8% 정도로 금리가 책정됐다. 장기차입금은 5% 수준이다. 자본금은 265억3000만원이다.

마스턴운용은 자금 조달을 위해 투자자들에게 시장 평균 이상의 고금리까지 제시한 것으로 알려졌다. 세계적인 호텔 그룹인 카펠라와의 사업권을 얻어낸 만큼 설령 해당 사업 수익이 악화하더라도 어떻게든 사업을 마무리짓고자 하는 것이다.

부동산 PF 업계 한 관계자는 “자금 조달에 실패하면 에쿼티(자기자본)까지 날리는 상황이라 브릿지성으로 자금을 조달해야 하는데, (투자자들은) 브릿지론 취급이 어려운 상황”이라며 “설령 취급하더라도 아주 높은 금리를 제시해야 할 텐데 해당 물건은 브릿지론 리파이낸싱(차환)이 필요한 상황일 수도 있어 보인다”고 전했다.

IB 업계 한 관계자는 “해당 지역은 공사비뿐만 아니라 땅값이 너무 비싸 사업성을 내기 어려울 것”이라며 “투자자에게 고금리를 제안했다면 에쿼티 투자를 포함한 구조를 짰을 것”이라고 말했다. 다만 “클로징 이후 사업을 잘 유지하면 완공 시점엔 시장 상황이 바뀔 가능성도 있다”고 덧붙였다.

양양 카펠라 리조트는 2022년 10월 착공식을 했지만, 실제 착공은 이뤄지지 않고 있다. 기존 시공사로 선정했던 태영건설과의 계약도 지난 5월 해지됐다. 카펠라 양양 개발사업은 강원도 양양군 손양면 송전리 21-7 일원에 휴양 콘도미니엄을 조성하는 사업이다.

마스턴운용 관계자는 “잔금 납입이 8월까지 미뤄진 것은 맞지만 사업은 순조롭게 진행되고 있다”고 말했다.

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