20년 전에도 '1억' 웃돈 주고 샀다…서울 아파트 '필승 공식' [돈앤톡]

20년 전에도 인기 높았던 '한강뷰'
한강조망 따라 단지 내 최대 15억원 차이 나기도

쾌적한 주거환경에 뛰어난 전망을 갖춘 조망권 아파트는 갈수록 공급물량이 줄어들어 희소가치가 더욱 높아지고 있다. 이 때문에 조망이 우수한 가구는 같은 단지라도 수천만원에서 최고 1억원까지 웃돈 차이가 생기고 있다. (2002년 6월 28일 한국경제신문 A30면 부동산 섹션 중)

집값은 어떻게 결정될까요. 우선 집이 어떤 지역에 있느냐가 가장 중요하겠고요. 지역 중에서도 얼마나 핵심 입지에 있느냐가 가격을 결정하겠죠. 역에서 가까운 '역세권', 상업시설 인근 '몰세권', 주요 학군이나 학원가 인근 '학세권' 등 집 주변에 어떤 인프라가 있는지도 집값에 영향을 줍니다.

여러 집값 결정 요인 중 서울에서 가장 강조되는 사안은 바로 '한강뷰'입니다. 20년 전에도 한강 조망권은 희소했고, 이런 희소성 때문에 웃돈(프리미엄)이 형성됐습니다. 사실 이보다 더 오래전부터 한강 조망을 중요하게 여겼습니다. 배산임수(背山臨水, 산을 등지고 물을 내려다본다)라는 말이 있듯 선조들도 물이 보이는 곳을 중시했습니다.

한강을 걸치고 있는 자치구를 살펴보면 △강동구 △광진구 △송파구 △성동구 △강남구 △서초구 △용산구 △동작구 △영등포구 △마포구 △양천구 △강서구 등 13개 자치구인데요, 이 가운데 실수요자들이 주목하는 지역은 강남구와 서초구 등 서울 내에서도 핵심 지역이라고 할 수 있겠습니다.

강남구에서 한강을 가장 잘 볼 수 있는 곳은 압구정동입니다. '현대 1, 2차'를 살펴보면 단지 내에서 한강을 바로 바라보고 있는 단지는 10, 11, 12, 13, 24, 25동 등 6개 동입니다.

네이버 부동산과 현지 부동산 공인중개업소 등에 따르면 12동에 있는 전용 196㎡(63평)는 90억원에 호가가 형성됐습니다. 마찬가지로 13동에 있는 전용 196㎡ 역시 90억원에 나왔습니다. 3.3㎡(평)당 가격으로 환산해보면 1억4300만원이라는 계산이 나옵니다.

상대적으로 뒤에 있는 21, 22동엔 이보다 더 작은 면적대가 있는데요. 전용 161㎡가 64억~65억원에 가격을 형성하고 있습니다. 3.3㎡당 가격으로 환산해보면 1억2000만원 수준입니다.

압구정동에 있는 다른 단지도 비슷합니다. '미성1차'에선 2동이 한강 조망이 가능합니다. 이 동에 있는 전용 153㎡는 60억원에 새 주인을 기다리고 있습니다. 3.3㎡당 1억2200만원 수준입니다. 1동의 경우 전용 180㎡가 58억원에 매물로 나와 있습니다. 3.3㎡당 1억원입니다.

압구정동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "압구정동에 있는 아파트 단지들은 재건축을 앞두고 있어 대지 지분 등 집값에 미치는 요인이 여러 가지"라면서도 "그럼에도 한강을 볼 수 있는지 여부에 따라 집값이 크게 차이는 편"이라고 설명했습니다.

서울 서초구 반포동에 있는 래미안 원베일리에서 바라본 한강뷰 사진=호갱노노 캡쳐

새 아파트에선 이런 차이가 확실하게 보입니다. 서초구 반포동 대장 아파트인 ‘래미안 원베일리’는 101, 102, 122, 123동이 한강과 가장 가깝습니다.

이 단지 101동에 있는 전용 84㎡는 60억원에 시장에 나와 있습니다. 같은 면적대 다른 타입 역시 53억원에 호가가 형성됐습니다. 반면 서울 지하철 9호선 신반포역과 가까운 111동, 113동, 114동 등 뒤쪽 라인 전용 84㎡의 경우 45억원에 호가가 책정됐습니다.

한강과 붙어있는 동의 경우 3.3㎡당 1억7600만원, 한강과 멀리 떨어진 동은 3.3㎡당 1억3200만원으로 3.3㎡당 4000만원 이상 벌어졌습니다.

반포동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "한강을 볼 수 있느냐 없느냐에 따라 집값이 크게 좌우된다"면서 "강남이나 서초 등은 서울 내에서도 핵심 입지이기 때문에 조망권이 집값에 큰 영향을 주는 편"이라고 말했습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com