'재건축 숨고르기' 압구정 미성 2차…"저평가 매수 기회"

후순위로 밀리면서 집값 정체
인근 단지 신고가와 대조
'가격 회복은 시간문제' 분석

[이데일리 전재욱 기자] 서울 압구정 아파트 재건축 기대감으로 구역에서 신고가 거래가 이어지고 있지만 1구역 미성 2차는 전고점을 회복하지 못하고 있다. 재건축 속도 조절로 가격이 눌린 것으로 관측돼 자금 여력이 되는 실수요자가 장기 투자 관점에서 접근해 볼만하다는 분석이 나온다.

서울 강남구 압구정아파트지구 단지 모습.(사진=뉴스1)

4일 국토교통부 실거래 공개시스템을 보면, 서울 강남구 압구정동 압구정1구역 미성 2차 아파트 전용 74.4㎡의 최근 거래는 지난달 27억 5000만원에 이뤄졌다. 직전 거래(5월) 27억원보다 5000만원 올랐지만 지난해 최고가(30억원)와 2022년 4월 신고가(32억 1000만원)는 회복하지 못한 상태다.

인근 구역에서는 신고가 거래가 잇따르고 있다. 압구정2구역의 신현대11차 전용 115.23㎡가 지난달 42억원에 거래돼 이전 신고가(2021년 4월·35억원)를, 전용 107.16㎡는 5월 41억원에 거래돼 직전 신고가(4월·40억 8000만원)를 각각 경신한 것과 대비된다. 압구정3구역 현대 6차 전용 157.36㎡도 지난달 60억원에 매매돼 신고가를 갈아치웠다.

재건축 진척 정도가 가격을 가른 변수로 지목된다. 압구정아파트지구 재건축은 지구단위계획으로 지정돼 1구역부터 6구역으로 나눠 진행한다. 현재 2~5구역은 서울시 신통 기획 재건축 사업지로 지정돼 조합이 설립했고, 현재 정비계획안이 수립돼가는 과정이다. 정비업계에서는 속도 조절 차원에서 1과 6구역 재건축이 2~5구역보다 뒤로 밀릴 것으로 보고 있다. 1구역 재건축은 후순위로 이뤄지는 까닭에 상대적으로 가격이 뒤처진다는 것이다.

아울러 1구역에서도 미성 1차보다 미성 2차의 대지지분이 낮은 것도 저평가 요소다. 미성 1차는 3개동 322세대로 용적률 153%, 미성 2차는 9개동 911세대로 용적률 233%이다. 대지지분으로 보면 1차가 2차보다 대지지분이 넉넉한 편이지만, 표 대결로 가면 조합원이 적은 1차가 2차보다 불리할 수 있다. 이런 이유에서 1차만 독자로 재건축을 추진하려는 움직임이 있고 현실화하면 2차의 독자 재건축은 사업성이 악화할 수 있다.

다만 지구단위계획으로 묶어서 진행하는 재건축이라서 1·2차는 통합 재건축이 이뤄질 것으로 관측된다. 이런 맥락에서 미성 2차 재건축도 수순이기에 현재 눌려 있는 가격이 회복하는 것은 시간 문제라는 분석이 붙는다.

압구정아파트지구 매물을 다루는 이낙구 태평양부동산중개법인 대표는 “미성 2차 아파트가 압구정 다른 단지보다 저평가 된 것은 재건축이 가시화하지 않는 이유가 커 보인다”며 “자금력이 되는 실수요자라면 장기적인 관점에서 현재 가격을 저렴한 측면에서 접근해볼 만하다”고 말했다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)