[우병탁의 절세통통(㪌通)]1가구 1주택 비과세, 세금마다 규정 달라 주의

취득세 공시가 1억 이하 주택 제외
양도세는 예외규정 없어 유의 필요
일반 건물 세법상 주택 되는 경우도

우병탁 신한은행 WM추진부 부부장

“공시가격 1억 원 이하의 주택은 중과세 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외하나요?”

“네, 제외합니다.”

“그러면 1억 원 이하 주택이 있는 상태에서 다른 2개의 주택이 ‘일시적 2주택’ 상황인 경우에도 주택 수에서 제외하나요?”

“네, 그때도 제외합니다.”

이 대화는 과연 맞는 것일까? 2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취득하면 취득세가 중과되고 있다. 원래 취득세는 1.1∼3.5%다. 조정대상지역에 있는 주택을 새로 구입해 2주택이 됐다면 8.4% 또는 9%를 과세한다. 3주택이라면 12.4% 또는 13.4%를 과세한다. 가장 낮은 취득세율(1.1%)과 가장 높은 세율(13.4%)의 차이는 12배가 넘는다.

취득세를 중과하지 않는 예외가 있다. 이런 예외에 해당하는 주택은 중과세 대상에서 제외하고 다른 주택을 취득할 때에도 주택 수에 포함하지 않는다. 첫 번째 예외 사유는 공시가격이 1억 원 이하인 주택이다. 다만 도시정비법과 소규모주택 정비법에 따른 사업시행구역에 있는 주택은 공시가격이 1억 원 이하여도 주택 수에 포함된다.

두 번째 예외 사유는 ‘일시적 2주택’인 경우다. 국내에 주택 1채를 가진 1가구가 이사, 학업, 직장 이전 등 사유로 다른 주택을 취득하고 3년 안에 기존 주택을 처분하면 새로 산 주택에는 취득세를 중과하지 않는다.

이런 규정에 따라 앞에서 언급한 대화 내용은 그 자체로는 큰 이상이 없다. 공시가격 1억 원 이하 주택과 일시적 2주택 모두 취득세 중과 예외 사유라서다. 하지만 여기에는 치명적일 수 있는 함정이 숨어 있다.

일시적 2주택 비과세 규정은 취득세뿐만 아니라 양도소득세에도 있다. 대화 맥락을 고려하면 두 번째 질문은 취득세가 아니라 양도소득세를 염두에 두고 물었을 가능성이 있다. 하지만 답변자는 취득세 관련 질문으로 이해하고 답했다. 공시가격 1억 원 주택을 주택 수에 포함하지 않는 규정은 취득세에만 있다. 양도소득세 과세 시에는 이런 규정이 없다.

이처럼 세금을 주제로 소통할 때는 내가 아는 내용을 상대방도 알고 있을 것이라고 짐작해선 안 된다. 필자도 양도소득세의 1가구 1주택 비과세 상담을 할 때는 아주 신중하게, 충분히 소통한다.

누군가 2년 이상 보유하고 거주한 주택 1채를 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있는지 물었다면 어떻게 답변해야 할까. 이런 경우 “함께 살고 있는 가족 명의로 된, 대한민국 영토 내 건물이라고 볼 수 있는 모든 부동산의 소유 내역을 알려주면 비과세 확인이 가능하다”고 답해야 한다. 일반인이 보기엔 주택이 아닌 건물조차도 세법상 주택으로 볼 수 있는 경우가 얼마든지 있기 때문이다. 또 같은 세법이라도 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세목별로 세부 기준이 각기 다르다. 따라서 특정 세목에 적용되는 기준이 다른 세목에도 똑같이 적용될 것이라고 넘겨짚어선 안 된다.

우병탁 신한은행 WM추진부 부부장